Los propietarios ausentes a las Juntas de propietarios

 María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

¿Pueden votar? ¿Cómo se computa su voto? ¿Cuándo pueden impugnar los acuerdos?

Este post va dedicado a la gran mayoría de propietarios que formamos parte de una Comunidad, porque, ¿cuántos asisten habitualmente a las reuniones?

Es práctica habitual en esta sociedad quejarnos mucho pero, desgraciadamente, participar poco. Es más fácil criticar que actuar, pero debemos ser conscientes de que la falta de participación puede suponer que debamos asumir lo que el resto decida.

Este ejemplo lo tenemos en las Comunidades y, en concreto, en las Juntas de propietarios. En otro post hablábamos del cómputo de las abstenciones, pero en este caso, no se trata de los que asisten y no manifiestan su postura, sino de los que no aparecen por las Juntas o se ausentan en el momento de las votaciones.

En primer lugar, debemos saber cuándo a un propietario se le considera como “no asistente”, pues puede darse el caso que, un comunero acude a una determinada reunión pero que se ausente en el momento de la votación de los acuerdos, todos o alguno.

A este respecto, nuestro criterio es que ha de estarse a cada uno de los puntos, incluso, el art. 19.2.d) de la LPH, señala que en el acta debe figurar la relación de todos los asistentes, debiendo entenderse los presentes en el momento de la respectiva votación. El Tribunal Supremo viene a considerar esta cuestión simplemente de prueba de tal ausencia durante el desarrollo de la Junta, así, en la STS de 22-12-2008 (SP/SENT/441801) se suscita un caso en el que un comunero compareció al comienzo de las reuniones pero que se ausentó durante su desarrollo, constó expresamente en el acta que se había marchado durante la celebración de la Junta.

De este modo, a estos propietarios como a los que no han asistido en ningún momento a la Junta de les va a considerar ausentes a todos los efectos.

Las principales cuestiones a resolver serían:

  1. ¿Puede votar con posterioridad?
  2. ¿Computa su voto para alcanzar las mayorías necesarias para la adopción de los distintos tipos de acuerdos?
  3. ¿Tienen derecho a impugnar los acuerdos?

1. Solo podrán emitir su voto en los casos en los que la LPH considere necesario el computo de la totalidad de cuotas y propietarios; esto es, unanimidad y mayorías cualificadas, en este último caso, salvo las excepciones que a continuación veremos.

2. Con respecto a la votación, debemos diferenciarlos dependiendo del quorum requerido:

2.1. Acuerdos de unanimidad y mayorías cualificadas:

El art.17 de la LPH, siempre fija el doble cómputo; de propietarios y de cuotas de participación, evitando así el fraude del art. 6.4 del Código Civil.

Cualquier acuerdo ha de adoptarse en Junta y posteriormente se ha de notificar a los propietarios ausentes para que en el plazo de 30 días naturales manifiesten su voto en contra; en caso de silencio se considera que el ausente esta a favor de los acuerdos adoptados.

Así, el propietario ausente que fue debidamente citado a la Junta puede contribuir a la formación de las mayorías cualificadas, pero el acuerdo ya debe haber salido de la propia Junta, es decir, no se puede cambiar el sentido de la votación, simplemente ratificarlo o dejarlo sin efecto.

No obstante, la reforma de la LPH, ha fijado dos excepciones en las que no computará el voto de los ausentes:

– El caso de la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables de acceso a nuevos suministros energéticos colectivos (art. 17.1.2.º LPH) o el establecimiento o supresión de equipos o sistemas de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble (art. 17.3, párrafo segundo LPH); en estos casos, se excluye el voto presunto favorable, siendo necesario, por tanto, el voto presencial del comunero afectado para poder repercutirle el coste correspondiente.

–  Las obras que impliquen un aprovechamiento privativo, y, entre ellas, muchas de las referidas en el art. 10.3 LPH.

En estos dos supuestos, el acuerdo se adoptará solo por los presentes, como sucede en los acuerdos de mayoría simple que vemos a continuación.

2.2 Acuerdos de mayoría simple:

La LPH, señala en el art. 17.7 que, en segunda convocatoria, bastará con el acuerdo de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas pero solo teniendo en cuenta los presentes a la Junta.

Es cierto que, el art. 19.3 de la LPH, obliga también a notificar los acuerdos, pero en este caso, estos se habrán adoptado o no en la propia Junta, no se computará el voto de los disidentes.

3. ¿Pueden impugnar los ausentes?

Como ya expusimos en otro post, al impugnación de los acuerdos es la forma  de defensa de los propietarios que consideran que los acuerdos de la Junta de Propietarios son contrarios a la Ley o los Estatutos, que resulten lesivos, o que supongan un grave perjuicio para cualquier propietario, así lo establece el art. 18 de la LPH, pero, qué requisitos debe cumplir el no asistente a la Junta.

Nuevamente tenemos que hemos diferenciar por acuerdos.

3.1.   En los de unanimidad de mayorías cualificadas, en las que, como hemos visto, se puede emitir el voto el “diferido”, la duda esta en si es necesario contestar en el plazo de 30 días para poder impugnar, teniendo en cuenta que este es el requisito necesario para los presentes, como establece el art. 18.2 de la LPH.

A este respecto existen distintas interpretaciones, aunque aplicando las últimas sentencias del TS, 9-5-2013 (SP/SENT/718490)y, TS, 16-12-2008 (SP/SENT/441811), parece interpretarse, como señala el citado precepto legal, que los ausentes pueden impugnar en cualquier caso.

No obstante nuestro consejo  es que, si la pretensión es impugnar, por cautela, contesten en el plazo marcado por la Ley.

3.2.   Cuando se trata de acuerdos de mayoría simple, no hay duda, los propietarios ausentes siempre podrán votar, pues en este caso, no han tenido la oportunidad de manifestar su voto a favor o en contra.

Ahora bien y retomo lo dicho al comienzo, en la mayoría de las ocasiones, los acuerdos han sido válidamente acordados, por lo que, ningún argumento podrá esgrimir el ausente, que quizás habiendo asistido a la Junta, pudo haber impedido que el acuerdo se adoptase.

 Para un estudio completo de este tema, os recomendamos nuestra Selección de Jurisprudencia «La Junta de Propietarios: Convocatoria, asistencia y actas«:

Junta de Propietarios

36 comentarios en “Los propietarios ausentes a las Juntas de propietarios

  1. Gracias por el envío de sus comentarios y por la invitación que nos hace para que difundamos el foro… Es muy útil hacerlo, porque, nadie lo duda, las reuniones de las juntas de propietarios suelen ser un verdadero «campo de Agramante» y ello debido, principalmente, creo, al desconocimiento de las normas legales (aparte de las cívicas, claro) que han de regir el desenvolvimiento de la junta.

    Su post (el de hoy y otros) sirven para el mejor conocimiento de la normativa legal y quizá conociendo mejor la ley (LPH) el comportamiento personal también mejore. Un saludo

  2. Primero permitidme aclarar que este artículo debería complementarse con las mayorías que rigen en la legislación catalana, que son algo diferentes. Lo digo por los lectores que podais tener que vivan o tengan una residencia en Cataluña.

    Por otro lado, el desconocimiento de las normas legales es una causa de conflicto en las juntas de propietarios, como bien apunta Alfonso. En toda reunión siempre hay un momento de discusión sobre la mayoría necesaria para el punto del orden del día más comprometedor. Otro gran foco de problemas es, a mi entender, la falta de transparencia del proceso ya que las convocatorias dicen poco o nada de las propuestas concretas y las actas no reflejan las conversaciones si no tan sólo las votaciones y casi nunca con el doble recuento de votos y coeficientes.

    La floja participación en las juntas que apunta el artículo se debe también al horario y lugar de las juntas, lo que provoca que la mayoría, aunque lean las actas desconoce los argumentos que llevan a los acuerdos. Por cierto, el lenguaje de las actas merece un artículo aparte.

    Todos estos inconvenientes de las juntas presenciales se resuelven hoy con conectividad. Ya es posible participar via web o movil en la junta de propietarios con validez legal. En redconvive.com los propietarios votan con su coeficiente propuestas de mayorías según la legislación y el recuento se hace de forma transparente y democrática siguiendo las normas vigentes tanto en Cataluña (diferentes a las que menciona el artículo) como en el resto de España.

    Toda esa complejidad legal se simplifica para que propietarios y administrador puedan centrarse en lo que realmente importa: decidir de forma transparente y democrática los acuerdos para preservar la buena convivencia.

  3. Hola buenos dias.

    Tengo una duda y que tras releer varias veces LPH no he conseguido aclarar.

    En mi comunidad de vecinos se ha propuesto cerrar algunos garajes y mi duda viene en que si la decisión para que salga adelante es mediante tres quintos como dice el art. 10. apartado b o como no esta regulado expresamente debe de realizarse a través de unanimidad.

    Otra cuestión que quiero plantear es que ocurre cuando a las juntas solo concurren unas 15 personas cuando son unos 100 propietarios en total, ¿cómo se toman las decisiones por unanimidad en esta ocasión?¿o de tres quintos?

    • Buenos días,

      Hay que tener en cuenta que la asistencia a las Juntas no es obligatoria, los acuerdos se adoptan por los asistentes y los ausentes se suman a esta votación, siempre que no contesten en contra en el plazo de 30 días desde la notificación del acuerdo.

      Con respecto a las obras, en elementos privativos que afectan a elementos comunes, en principio, será necesario el acuerdo de las 3/5 partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3.b) de la LPH, pero habrá de estarse al caso concreto.

  4. Hola.
    Tengo una duda, en mi comunidad se aprobó hace dos días la eliminación de cuota de comunidad para los parkings y trasteros. En mi parecer esto es una aberración ya que no todos tenemos parkings y trasteros, con lo que ¿quién paga los gastos de comunidad de esas zonas? ¿Todos? Y los que solo tienen parkings no pagan nada?
    Yo no pude asistir a la junta, pero he visto que todos los asistentes son propietarios de viviendas y parkings con trastero.
    Mi pregunta es ¿puedo hacer algo para impedirlo?
    Gracias de antemano.

    • Con carácter general los acuerdos de las juntas de propietarios pueden ser impugnados, especialmente por los ausentes. Dado que usted – no entro en el fondo – no asistió a la junta, ha debido recibir el acta de lo aprobado. La fecha de la recepción del acta es fundamental, pues desde ella se inicia el tiempo durante el cual puede ejercitar las acciones pertinentes para, en su caso, impugnar el acuerdo. El tiempo para la impugnación no es igual para todas las materias. Le bastará leer la LPH para saber de qué tiempo dispone para impugnar el acuerdo. Y cuando digo impugnar no me refiero a quejas, pataleos, comentarios, criticas, etc. de pasillo, de corro, de mesa tomando un aperitivo etc. Y digo lo anterior no en plan peyorativo, sino porque es lo que en muchas ocasiones ocurre. Y, naturalmente, mientras hay quejas, criticas, «se van a enterar» etc. el tiempo pasa y a veces por agotamiento de tiempo, lo que quizás estuvo mal o muy mal hecho (aprobado) queda consentido, es decir, aceptado de hoz y coz… No. La impugnación es ante el Juzgado correspondiente y mediante la oportuna demanda. Pero bueno: su pregunta creo que puede quedar contestada con un sí. Si puede hacer algo. impugnar, pero en tiempo y en forma…

  5. Hola.
    Quiero impugnar un acuerdo comunitario cuyo plazo para hacerlo es de 3 meses, y que finalizaría el 15 de agosto próximo. ¿Cuál sería el día hábil final para la presentación de la demanda para evitar la caducidad de la acción?
    Gracias.

    • Creo que debe presentarla el día 1 de septiembre. No se arriesgue a hacerlo el día 2 (por aquello del llamado día de gracia).

      Suerte.

  6. Buenas, mis dudas son 2:
    La primera es si para acordar una mayoría de 3/5 los votos ausentes computarían a la mayoría para conseguir esa mayoria?

    La segunda cuestión: los ausentes están obligados a pagar el coste de la derrama?

    Muchas gracias

  7. Buenas;

    En mi comunidad las tres últimas reuniones que se han celebrado han sido en horario de mañana, ya que la presidenta no trabaja, y en día laborales, No tengo oportunidad de asistir y tampoco algunos vecinos por dicho horario. El administrador de finca nos indica que la reunión la convoca en fecha y hora por la Presidenta y no se puede cambiar. Mi pregunta es ¿En realidad no se puede hacer nada? cuando podré asistir, votar y opinar sobre la comunidad. ¿Nunca?.

    Muchas gracias.

  8. Como uno de los puntos del orden del día de la Junta de Propietarios, solicité la conformidad de la Comunidad para la instalación del compresor del aire acondicionado en la fachada del patio interior, con el resultado de 2 votos a favor, 4 en contra y 12 abstenciones, con lo que mi petición ha sido desestimada. ¿Podría reunir los votos de vecinos ausentes (con 3 supongo que valdría), para cambiar el sentido del acuerdo?. El total de propietarios es 88.
    Indicar que existen aprobadas en anteriores Actas otras ubicaciones en fachada exterior para los compresores de aire acondicionado, con lo que ¿no sé si sería viable presentar una impugnación?.
    Quedo a la espera de su contestación

  9. Al recibir el acta de una junta de propietarios, ¿puedo pedir al administrador cambiar el voto que había expresado en la junta?
    En una junta de propietarios me abstento o voto a favor de una determinada propuesta. Voto también en nombre de otros propietarios que me habían delegado su representación. Cuando recibimos el acta, me doy cuenta que debería de haber votado en contra…
    Puedo pedir por tanto al administrador que modifique el voto que hice, en mi nombre y en el de mis representados, de forma que se compute como un voto negativo en lugar de la abstención o voto positivo?
    y en tal caso, plazo y forma de hacerlo

  10. En una Junta Extraordinaria y sin que aparezca en el Orden del día, se acuerda que los locales contribuyan a los gastos comunes, cuando consta la exención en los propios Estatutos. El acuerdo, en segunda convocatoria, lo vota el 55,0184 % (7,2299% asistentes – 47,7885% representados). ¿Se puede entender que existe unanimidad para un cambio de los estatutos?
    Otra pregunta, el plazo de 30 días naturales para manifestar disconformidad respecto al acuerdo, se cuenta desde el día siguiente al que se notifica el Acta? Muchas gracias de antemano.

  11. HAN CONVOCADO JUNTA EXTRAORDINARIA Y POR LO QUE VEO ES PARA PEDIR UNA DERRAMA, HACE SEIS MESES MI COMUNIDAD TENIA UN SALDO DE 26.000 EUROS DE ATRASOS COBRADOS Y AHORA YA NO TIENE DINERO, HAY UNA MALA GESTIÓN POR PARTE DEL ADMINSITRADOR Y ALGUNOS VECINOS. SI SOY AUSENTE EN LA JUNTA PUEDE IM PUGNARLA? Y NEGARME A PAGAR LA DERRAMA? TENGO UN SALDO A MI FAVOR DE 2.000 EUROS DE CONTINUAS DERRAMAS Y NI SIQUIERA TIENEN EN CUENTA EL MANTENER UN FONDO. QUE PUEDO HACER? EN QUE ARTÍCULOS ME PUEDO APOYAR? GRACIAS

  12. hola a todos. El año pasado se acordó en junta de vecinos arreglar el suelo del garaje por el tema de los baches. los garajes individuales son cerrados. mi puerta abre hacia el exterior y únicamente desde fuera,, teniendo que abrir por encima del suelo común. dicha junta no acudí y la única notificación que hay es del ingreso en la cuenta para realizar las obras de reparación del suelo, sin explicar como se van hacer las obras. ahora me entero por el vecino/albañil que va realizar la obra, que tengo que cortar la puerta por mi cuenta, debido a que va aumentar la altura del suelo y mi puerta no va poder abrir. me indica que mis puertas que abren hacia fuera no son legales( tienen cerca de 20 años y ningún vecino se ha quejado)
    mi pregunta es
    es legal la notificación de la obra si no se explica en que consiste y solo se cuelga en el tablón?( el pago de la cuota de la obra se realizo porque entendía que no suponía ningún perjuicio para mi garaje, cosa que si se produce)
    se puede aumentar la altura del suelo , reduciendo la distancia con el techo , haciendo posible que ahora no pase furgonetas d gran altura
    es ilegal que la puerta abra hacia fuera y que me pongan pegas 20 años después.
    si no tengo constancia de que tengo que adaptar la puerta, me puedo oponer a la obra por no tener mi consentimiento para alterar un elemento privado( altura de la puerta)
    por ultimo, quien se hace cargo del gasto de cambio, modificación de la puerta

  13. hola, espero puedan resolverme una duda;
    En mi comunidad se a aprobado en varias actas la instalación de una bomba de agua, pero no se hace y hay dinero suficiente para hacerlo. mi pregunta es: ¿Puedo obligar a que se ejecute?? y ¿que plazo hay para que se ejecute algo que ya está aprobado?? y ¿cómo debo hacer para comunicarlo en caso de que se pueda obligar ha hacerlo?, ¿mediante carta al administrador?, o ¿al presidente??,
    gracias de antemano por sus respuestas..

  14. Salvo mejor opinión que, seguro la habrá, y a fin de no marear la perdiz le recomiendo que del acta de la última reunión en la que se aprobó (o se confirmó, no sé) la instalación de la bomba, facilite a este blog los siguientes datos (omitiendo en su caso, nombre y apellidos e incluso la identificación del inmueble).
    1) Fecha del acta.
    2) Punto concreto del acuerdo literal (es decir, copiado, íntegramente, incluso, en su caso, con errores).
    3) Votos que obtuvo el acuerdo SIES NOES ABSTENCIONES.
    4) Si consta que el acuerdo se haya o no impugnado (lo normal es que no, pues aun cuando siempre hay mucho follón con el tema de los acuerdos, eso suele ser en pasillos o en la barra del bar, pero eso no deja de ser pataletas, pero no es efectivo.
    En vista de estos datos que, seguro, SEPIN publicará, estaremos en disposición de darle la mejor orientación AUN CUANDO LA MEJOR ORIENTACION LA PUEDE USTED OBTENER RAPIDA, ECONOMICA, SEGURA, ACUDIENDO A UN ABOGADO DESDE YA (no barro para adentro puesto que aun cuando he pateado juzgados y tribunales durante muchos años, ya estoy en eso que llaman «cementerio de elefantes». ¿ Me entiende ? Un saludo,

  15. DOS CUESTIONES REFIERO EN ESTA ENTRADA.
    La primera para JORGE ASCÓ.- Después de redactar y enviar mi anterior comentario me ha dado por repasar la lista de los comentarios que figuran en este blog. Bueno pues con fecha 24 de junio de 2015 aparece (yo no me acordaba ya) otro comentario mío sobre prácticamente el asunto que a usted le concierne. Le recomiendo que lo lea, pues en el fondo vengo a decir igual pero en la forma es más extensa y de mayor, digamos finura expositiva…

    La segunda para la titular de blog. Tendrá sus razones, claro, pero observo que transcurre mucho tiempo entre que se envía el comentario y se da conformidad a su publicación. Supongo que quien pregunta esperará con cierta ansiedad posibles respuestas que le resuelvan, más o menos, su problema y la espera le parecerá larga. Ojo, no critico nada, sino simplemente hago esta observación por si es posible aligerar el trámite. GRACIAS

  16. Hola,
    En cuanto a acuerdos que requieren unanimidad ustedes hablan de «Así, el propietario ausente que fue debidamente citado a la Junta puede contribuir a la formación de las mayorías cualificadas, pero el acuerdo ya debe haber salido de la propia Junta, es decir, no se puede cambiar el sentido de la votación, simplemente ratificarlo o dejarlo sin efecto.»
    ¿Esto significa que yo si no asisti a la junta no puedo votar en contra para que no salga adelante dicho acuerco? ¿Solo puedo ratificarlo o votar nulamente pero nunca en contra?
    Gracias.

  17. No queda claro si un número suficiente de «ausentes» en una cuestión de mayoría simple pueden cambiar el signo de la decisión adoptada en Junta. En el punto 2.2 segundo párrafo está clarísimo que no pero en el punto 3.2 se dice exactamente lo contrario, o así lo entiendo. Tal vez se trate de un error de redacción y se refiera no a votar sino a impugnar en el citado punto 3.2. En caso contrario ¿para que valdrían las Juntas?

  18. Hola María,

    Para el caso concreto en que se aprueba la realización de obras en fachada para mejorar la estética y eficiencia energética es necesaria la presencia y voto favorable de 3/5 partes o se toman como favorables a los ausentes? En caso de voto negativo vendría obligado a pagar las derramas correspondientes o debería impugnar el acta previamente?

    Muchas Gracias.

  19. buenas tardes, me gustaria que me informara somos 8 propietarios y la mayoria de las reuniones de la comunidad solo fuimos 3 y no sabiamos en realidad podiamos celebrar la reunion con 3 personas y por lo que intuimos eso va a ser la dinamica por posteriores reuniones. Podemos celebrar reuniones con 4 o 3 personas. Le saluda atentamente mari

  20. Soy propietario en comunidad de vecinos, en la ultima junta un vecino también propietario, sin mi autorización, ni verval y mucho menos por escrito, me represento en esa junta.
    mi pregunta es: esto es legal, si no fuese legal en que delito incurriría dicho vecino, a su vez el Presidente y Administrador incurrirían en algún tipo de delito por no verificar y exigir la autorización por escrito.
    de antemano les doy las gracias por sus respuestas. atte.

    • Buenas tardes, tengo una consulta en el edificio existe calefacción central y agua caliente comúnitaria y hace un año cuando me mude instalé mi propia Caldera y realicé una instalación paralela de calefacción y agua existente no haciendo uso de la comunitaria.
      Este año ha surgido quejas, cuando no me estoy negando a pagar costes varios, solo no facturando el consumo el cual no realizó.
      En su momento consulté vía admon y no hubo problemas pero nada escrito.
      En la siguiente reunión, solicitaré que conste acta que dispongo de esta instalación y salga adelante a favor.
      Sobre este resultado en el caso de que hubiera votos negativos , contarían a mi favor los ausentes?.

  21. En reunión del 22 de Diciembre 2017, se acuerda Talar un Abeto plantado por un Propietario y por su cuenta hace aprox. 20 años. debido a su volumen y proximidad a nuestro edificio, al cual se le hizo una reforma integral en SATE. presentada una queja a la Junta, por impedirle claridad a su vivienda, el Presidente lo llevó a conocimiento de los demás vecinos y a la posterior decisión en la citada reunión. Los asistentes fueron 30 más 10 representados y la votación fuè 18 talarlo, 8 solicitaron la posibilidad de podarlo y aliviarlo, 1 no tocarlo y 6 abstenciones.
    En el orden del dìa aparece y dictado por el Presidente: (4) Información y decisiones a tomar por la Junta de Gobierno sobre varios temas que conciernen a la Comunidad (son 8 temas).
    Hoy día 25 de Enero de 2018, una propietaria que jamás asistió a ninguna Reunión, comunica a nuestra Gestoría que no está de acuerdo y que impugna lo tratado. Que hacemos en este caso.
    Alega que no está en el orden del día, de lo contrario asistiría a la reunión. Este propietario estaba correctamente informado de la de la celebración de la Reunión, de la cual salió nombrada vicepresidenta por orden correspondiente. Somos un edificio de 12 plantas (48 vecinos).
    Esperando sus noticias, Un SALUDO

  22. Buenos días,

    Cuando en el artículo se habla de «válidamente convocados», ¿qué ocurre con la validez de la Junta si no se convoca válidamente a uno de sus propietarios, como por ejemplo cuando no se respeta el plazo de 6 días para JUNTA ORDINARIA?

    Un saludo, y gracias por anticipado

  23. Bnoches tengo deuda de 1800e hay reunión comunidad somos 86vecinos algunos tienen varios garajes tenemos directamente punto 1 renovación cargo presidente y vocales desde 2011 han dejado votar a todos con y sin deuda y de buenas a primeras se eligen directamente presidente vocales gente de la comunidad q están en contra mía y de mi persona pq debo tal dinero pero pagando poco a poco una media de 300 a 500e anuales con una cuota de 33e,mas no podemos pq mi mujer es la dueña propietaria y tenemos 1hijo trabajo yo solo y no nos llega pq tenemos más deuda q dinero y con ayuda de asistenta social pues han asistido solo 15 personas donde 7 dicen si meterme judicialmente y 6 en contra 2abstenciones y aparte no dejan votar esta vez alos q deben alguna cuota donde nunca paso.. Espero respuesta q puedo hacer o como puedo defenderme gracias.

  24. Buenos días,
    Tengo dudas respecto a los resultados de la votación recientemente realizada en mi comunidad sobre la ampliación de los servicios de conserjería a 24 horas:
    En la Junta celebrada se obtuvieron 41 votos a favor y 26 en contra, con 2 abstenciones.
    Durante el periodo de 30 días siguientes votaron 9 a favor y 51 en contra.
    Además, hay 88 vecinos con derecho a voto, que no se han pronunciado.
    ¿Cómo se deben computar los votos para saber si se aprueba o no?
    Gracias de antemano. Un saludo.

    • Un proverbio dice: No le des el pez; enséñale como se pesca. Pues algo así. Le acompaño texto integro del artículo 17 de la LPH. Léalo despacio y seguro, seguro, que usted mismo se dará la repuesta a su propia pregunta. Creo. Artículo diecisiete.
      Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
      1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
      telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre
      infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o
      la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de
      aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para
      acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de
      cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su
      vez, un tercio de las cuotas de participación.
      La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas
      infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior,
      sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del
      acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de
      telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
      infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles
      Comunidad Horizontal
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      siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
      aplicando el correspondiente interés legal.
      No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y
      mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos
      establecidos en esta Ley, de elemento común.
      2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el
      establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de
      barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y,
      en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la
      modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
      mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
      participación.
      Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la
      comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido
      anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
      3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u
      otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo
      o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
      propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
      Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan
      asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o
      sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia
      energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados
      con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o
      sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto
      favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio
      de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes
      establecido en dicho apartado.
      4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos
      para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según
      su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
      propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,
      se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios
      o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
      accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
      mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se
      modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si
      el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de
      abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados
      mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
      uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
      5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el
      aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo
      requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo
      de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos
      en la misma.
      6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación
      o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en
      los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los
      propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
      Comunidad Horizontal
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      7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los
      propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda
      convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre
      que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
      Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los
      apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de
      la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados,
      resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición,
      haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
      8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el
      coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la
      Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para
      aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
      ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado
      por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su
      discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la
      comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia
      de la recepción.
      9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan
      a todos los propietarios.
      10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo
      procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o
      dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
      11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a
      cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al
      pago de dichas mejoras.

  25. Buenos dias,
    En mi comunidad somos 13 vecinos de pisos y un local. En una junta, solo acudieron un vecino (presidente) y el del local representado por el administrador de fincas. En esa junta aprobaron instalar unas cámaras de videovigilancia que han costado más de 1000 euros y luego los correspondientes mantenimientos anuales. Acordaron pagarlo del fondo ordinario de la comunidad. En la comunidad no tenemos dinero por vecinos que llevan tiempo sin pagar. Mi pregunta es: Pueden tomar esa decisión solo dos vecinos?
    Muchas gracias por adelantado. Un saludo

  26. Mi nombre es, Antonio Álvarez. Tengo una consulta por haber sido elegido secretario de junta de propietarios.
    A mi domicilio llegó el 31/12/2018, una carta de franqueo ordinario, sellada en correos el 17/12/2018. Con remite del Administrador de Fincas que tiene contratado nuestra comunidad. En la carta contenida acta de junta ordinaria celebrada el 4/12/2018 para renovar cargos directivos directivos, entrega de cuentas, y otros asuntos. A la que no asistí, por no haber tenido comunicación alguna, y residir en otro domicilio (comunicado al Administrador fincas), distinto del edificio en relacion a la junta de propietarios donde soy propietario de una vivienda. En el acta recibida consta entre otros, que he sido elegido secretario de la comunidad, asi como el nombre del presidente electo, que corresponde a una vecina. Me pongo en contacto por wasacht, con el marido de esta vecina (tenía habitual contacto), y le comunico estar al corriente de mi elección y la de su esposa, y le pido citarnos para acometer la toma de posesión, y hacerme cargo de mis obligaciones. Asi mismo envio e-mail al Administrador a la dirección de correo electrónico que consta en el membrete de la carta(sobre).
    La respuesta, tambien por wasacht, ha sido que han designado a otro vecino, y han expuesto en el tablón comunidad, la decision. Mi pregunta, a 2/01/2019, es posible sin haberme dado tiempo, rechazarme, sin que haya tenido la oportunidad de cumplir con mis obligaciones. Que puedo hacer contra esta decisión. Quiero hacerme cargo, y no me han dado explicaciones.

  27. Buenas noches,
    Figuro como presente en el acta de la última junta de vecinos celebrada en mi comunidad de propietarios. Quisiera saber que implicaciones puede tener esto en los acuerdos adoptados en dicha junta. También me gustaría conocer si el presidente y el administrador de la comunidad tienen obligación legal de aclarar esta situación.

    Muchas gracias.

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