Varias son las opciones que existen para la creación de este servicio común en una finca.
- Cuando se trata de suprimir barreras arquitectónicas.
A este respecto, el art. 10.1 b) LPH establece: “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
De este modo, solicitado por un propietario que cumpla estas características y siempre que el importe de la instalación no supere este límite, doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, la Comunidad está obligada a instalarlo y todos los propietarios deberán pagar los gastos que se generen.
Además, el citado precepto legal determina: “No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”, lo que significa que la Comunidad deberá pagar este primer importe y el afectado puede hacerse cargo del resto.
Ahora bien, en este caso, está claro que el fin debe ser, sin duda, esta supresión de barreras, de tal modo que mi criterio es que, si siguen existiendo, por ejemplo, escaleras de acceso, la citada instalación no cumple este fin, así, habrá de estarse al siguiente supuesto.
No obstante, si se encuentran varios tipos de barreras, se podrían suprimir primero unas, las escaleras y luego las otras, instalar el ascensor. En ambos casos, se aplicaría este artículo legal.
¿Cuándo se considera que una cláusula es abusiva en los Contratos de Mantenimiento de Ascensores? Os recomendamos la Guía temática publicada en marzo de 2018 con Doctrina, Jurisprudencia y Consultas:
- Si no se puede aplicar el artículo anterior por cualquier causa, habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 17.2 LPH.
“Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Aquí es necesario el acuerdo de la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes en la Junta, sino también de los ausentes, de tal modo que, una vez adoptado el acuerdo en asamblea, se ha de comunicar a los que no asistieron, que podrán oponerse al acuerdo en el plazo de 30 días naturales desde la notificación, es caso contrario, su voto computa a favor de lo adoptado en Junta, como señala el art. 17.8 LPH.
Aquí, con independencia del importe, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se generen.
- La Junta puede considerar que se trate de una mejora, como señala el art. 17.4 LPH
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.”
En este caso, se podrá aprobar por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, nuevamente entre presentes y ausentes.
Solo estarán obligados al pago los propietarios que votan a favor, que, en principio, serán los únicos que lo puedan utilizar. Si en un futuro cualquier propietario quiere hacer uso del mismo, deberá pagar los gastos de instalación más los intereses legales, además de las reparaciones, mantenimiento, etc
No se trata de una cuestión subjetiva, ha de ser la propia Junta la que así lo decida, es decir, que por el simple hecho de superar esta cantidad, no significa que los propietarios disidentes no estén obligados al pago de los gastos que se generen, en el caso de que algún propietario disidente considere que se trate de una mejora y este no ha sido el acuerdo de la Junta, deberá impugnarlo judicialmente, a tenor de lo dispuesto en la LPH.
No obstante, no considero que en una finca, por ejemplo, con personas mayores de 70 años, se pueda considerar la instalación del ascensor como una nueva instalación, servicio o mejora no requerido para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
Hasta aquí el quorum, pero la instalación de este servicio común se puede encontrar con varios problemas, teniendo en cuenta las características de las fincas, pues por regla general será necesario hacer unas obras extraordinarias, no solo en elementos comunes, sino también en privativos.
La LPH ha sido consciente de esta problemática y ha establecido en el art. 9.1.c) la obligación de todo propietario de “c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.”
El problema será determinar el alcance de la servidumbre, teniendo en cuenta, estrictamente, que, llegado el caso, habrá de fijarse por los tribunales, pues, en principio, no entraría dentro de este concepto, por ejemplo, la privación de parte de la propiedad, cuando la jurisprudencia lo está permitiendo, en cualquier caso, habrá de estarse al caso concreto, pues no será lo mismo que se quiten 2 metros en una casa de 100 que de 50; o la rampa de un local destinado, por ejemplo, a garaje, por pequeña que sea la perdida, cuando esta dejaría sin poder seguir ejerciendo el negocio.
Lo mismo podemos decir de la privación de luces y vistas, no será igual en una casa que tenga una sola ventana que otro supuesto.
En definitiva que, teniendo en cuenta que la Comunidad ha de resarcir, indemnizar, por los daños y perjuicios ocasionados, dependerá de esta y el propietario afectado, si se llega a un acuerdo, no habrá problema en caso contrario, será necesario accionar judicialmente. En cualquier caso, siempre será la Comunidad y el afectado, es decir, un tercero no tiene legitimación para impugnar porque se le va a privar a otro propietario de parte de su propiedad.
Hay que tener en cuenta que si el afectado se niega y es necesario acceder a su propiedad, la Comunidad deberá ir a juicio, pues no existe posibilidad legal de poder entrar en una vivienda ajena sin el consentimiento del propietario.
La forma de pago, en todos los casos, será del mismo modo que se abonan el resto de los gastos comunes.
- Por último, no podemos olvidar, que continua siendo de aplicación, la Ley 15/95 sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, es decir, lo instalará y pagará el solicitante que, en este caso, podrá, a diferencia de la aplicación del primer supuesto, no ser propietario. El art. 2 señala que serán «beneficiarios de las medidas previstas en la presente Ley, quienes, padeciendo una minusvalía de las descritas en el artículo siguiente, sean titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o sean usuarios de las mismas.»