Una nueva forma de pagar la calefacción comunitaria: el repartidor del coste

Obligatorio a partir del 1 de enero de 2017.

Como ya expusimos en una consulta publicada por Sepín (SP/CONS/84947), esta preceptividad de disponer de contadores individuales ya rige en España desde hace muchos años, aunque también con matices o excepciones.

En cualquier caso, en los próximos meses todas las Comunidades de Propietarios deberán tenerlo instalado; las que tengan calefacción central tendrán que contar un sistema para repartir los costes de tal modo que se permita que cada vecino pague lo que realmente consuma.

Repito, la fecha límite es el 31 de diciembre de 2016, consecuencia de la obligatoriedad derivada de la Directiva Comunitaria 2012/27/UE, de 25 de octubre, cuyo período de trasposición o incorporación al Derecho nacional finalizó en este año 2014 (el 18 de mayo), pero, en cualquier caso, se aplicaría la citada directiva. En estos momentos solo existe un Proyecto de Real Decreto.

Muchas parecen ser las dudas planteadas y conocemos que, en la práctica, en las Comunidades donde se han instalado, están apareciendo problemas por los desajustes en esta nueva forma de pagar la calefacción, ya que algunos propietarios no se acostumbran al uso de estos nuevos sistemas.

Veamos algunos de estos problemas:

¿Es lo mismo un medidor que un contador individual?

La contestación sería positiva si se trata, únicamente, de individualizar el consumo, pero hay que diferenciarlos de los contadores individuales cuando esto suponga sustituir una instalación comunitaria por otra individual, para lo que se necesitaría, con toda seguridad, hacer obras en elementos comunes, en ese caso, sería necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3 b) LPH.

Tampoco se trata de suprimir el servicio de calefacción central, en este supuesto sería preceptivo este mismo quorum de las tres partes de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el art. 17.3 LPH.

La Comunidad seguirá teniendo un servicio comunitario, de tal modo que será ella la que decidirá el encendido y apagado.

Además, continuarán generando gastos de mantenimiento y reparación, que se deberán pagar del mismo modo que se abonan el resto de los gastos comunes, por regla general por coeficiente como señala el art. 9.1 e) LPH.

¿La Comunidad debe adoptar esta medida en Junta?

Considero que es como si se tratase de una “reparación necesaria”, y dado que son de obligado cumplimiento, son instalaciones necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad del inmueble, a tenor del art. 10.1 a) LPH, por lo que no será preceptivo el acuerdo comunitario, aunque el art. 14 c) sigue manteniendo esa necesidad.

El problema radica en que el art. 10.2 a) obliga a su celebración para determinar las derramas necesarias, pues, en muchas ocasiones, y por problemas técnicos, no solo habrá que instalar el citado aparato en cada radiador, quizá sea necesario alguna modificación en el sistema general.

Es necesario que los usuarios puedan regular la temperatura de tal modo que se hagan responsables del consumo, es decir, que técnicamente habrá de estarse al supuesto concreto de cada Comunidad, por lo que mi consejo es que se intente hacer lo antes posible para, de este modo, poder valorar las distintas opciones de instalación, si es que existen, así como poder votar los distintos presupuestos de tal forma que, al no hacerlo a última hora, la Comunidad tenga que quedarse con una única posibilidad.

Además, aconsejo que se consulte en la correspondiente Comunidad Autónoma, pues, algunas de ellas, como Madrid, están concediendo subvenciones.

¿Qué consecuencias tiene la falta de cumplimiento?

Para la Comunidad

En general y de momento, habrá de aplicarse lo dispuesto en la citada directiva, señalando que se pueden imponer multas que oscilarán desde los 1.000 a los 10.000 euros.

Puede darse el caso de que quien incumpla, no quiera o no permita la instalación sea algún propietario.

Para un comunero

No es necesario recurrir a una nueva legislación para aplicar sanciones, aunque sí, en este caso, para saber el alcance.

Así, el propio art. 10.2 b) LPH señala que «los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que pueden imponerse en vía administrativa«.

Pero, por aplicación de este nueva normativa pendiente de aprobar, el citado comunero, además de arriesgarse al pago de la sanción, tendrá un recibo de calefacción equivalente al de la vivienda que consuma más con el nuevo sistema, como señala el art. 14 del Proyecto de Real Decreto por el que se transpone la directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, relativa a la eficiencia energética, en lo referente a auditorías energéticas, acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos, promoción de la eficiencia energética y contabilización de consumos energéticos.

¿Se dejan de pagar los gastos comunes relativos a calefacción por haber instalado estos medidores?

Como he expuesto, no se suprime este servicio común, por lo que los gastos generales de conservación y mantenimiento, además de las reparaciones, deberán ser abonadas como gastos comunes, del mismo modo que se hacía antes.

¿Existe alguna excepción a la instalación?

La obligatoriedad se impone siempre que sea técnicamente viable y rentable.

Señala la citada Directiva que, cuando el uso de contadores de consumo individuales no sea técnicamente viable o no sea rentable, se utilizarán calorímetros para medir el consumo de calor de cada radiador, a menos que el Estado miembro interesado demuestre que la instalación de dichos calorímetros no sería rentable. En esos casos, podrán estudiarse métodos alternativos de medición del consumo de calor que sean rentables.

Veamos como se transpone esta Directiva a nuestro derecho. De momento, la UE ha expedientado a España, pero como de lo que no existe duda es de la repetida obligatoriedad, mi recomendación es que, si todavía no se ha llevado a cabo la instalación, se haga lo antes posible. Resulta mucho más rentable para cada uno de los usuarios, aunque, repito, es recomendable informar a la Comunidad y a los comuneros, que han de acostumbrarse a medir su propio consumo, apagando o bajando la temperatura de la calefacción cuando no la utilicen.

Conclusión

A partir del 1 de enero de 2017 la contabilidad, información, lectura y liquidación individualizada de consumos será obligatoria para todas las instalaciones térmicas de edificios existentes que cuenten con una instalación centralizada. 

El objetivo es el ahorro y la eficiencia energética, esta es la opinión mantenida por nuestros colaboradores en la Encuesta Jurídica publicada por Sepín (SP/DOCT/18711).