Trece claves de la Ley de la Vivienda en materia de Arrendamientos Urbanos

Las principales medidas adoptadas en materia arrendaticia a tenor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, son:

1. Cambios en la definición de gran tenedor: La nueva redacción de la Ley modifica el número de inmuebles de diez a cinco cuando se produzcan determinadas circunstancias. El   artículo 3, letra k)  del Proyecto de Ley define como gran tenedor:   "la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros". Y añade:   "esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.". 

Además, existirá la obligación de colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado, tal como señala el artículo 19, apdo. 1 de la Ley. En desarrollo del servicio de interés general tendrán la obligación de colaborar con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda.

 

2. Declaración de zonas tensionadas. El   artículo 18  de la Ley contempla la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales. Para ello, requerirá la elaboración de una memoria justificativa, por producirse una de las circunstancias siguientes:

- que la carga media del coste del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o

- que el precio del alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

 

3. Utilización de las fianzas de los arrendamientos. Con objeto de asegurar la financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda, el   art. 27, apdo.2, indica que podrán utilizarse las cantidades económicas correspondientes a las fianzas de los contratos de arrendamiento depositadas en los registros autonómicos correspondientes en virtud de lo dispuesto en la disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, salvo la reserva obligatoria de garantía de devolución, y por parte de las Administraciones que tengan atribuida tal competencia de gestión de depósitos de fianza.

 

4. Información en la formalización del arrendamiento de vivienda.  Contemplado en el   art. 31, la persona interesada en el arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación, la siguiente información:

a) Identificación del arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.

b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

1.º Certificado o cédula de habitabilidad.

2.º Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.

3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

4.º Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

5.º Certificado de eficiencia energética de la vivienda. 6.º Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

7.º Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

d) Información jurídica del inmueble: identificación registral de la finca, con referencia de cargas, gravámenes y afecciones, y cuota de participación fijada en el título de propiedad.

e) Si es vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

f) Edificios con protección arquitectónica oficial, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en el arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

Igualmente, el posible arrendatario podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

Por otra parte, el apartado 3 de este mismo precepto, establece que, cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación, deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

 

Comentarios a la Ley por el Derecho a la Vivienda

 

 

5.Bases de datos de contratos de arrendamiento y creación de un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.  La   Disposición Adicional Primera  contempla la creación de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la colaboración en la información sobre contratos de arrendamiento. El objeto es incrementar la información disponible para el desarrollo del Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda establecido en la Disposición adicional segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

 

6. Regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda. La   Disposición Adicional Quinta  prevé en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de la ley, la constitución de un grupo de trabajo para avanzar en una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (SP/LEG/1539), y, en particular, los contratos de arrendamiento celebrados por temporada sobre fincas urbanas de uso vivienda.

 

7. Procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (SP/LEG/29028) .  La   Disposición Transitoria Tercera  del Proyecto de Ley señala que en los procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, una vez finalice el plazo de suspensión, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos indicados en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, cuando la parte actora sea una gran tenedora de vivienda en los términos previstos por el artículo 3.k) de esta ley, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si la parte actora acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

 

8. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.  La   Disposición Transitoria Cuarta  establece que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, aunque si las partes lo acuerdan, podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley, sin que afecte a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, respecto al límite en la revisión de la renta.

 

9.   Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.  La Disposición Final Primera  del Proyecto de Ley señala la modificación de la LAU 29/1994 respecto a limitación de la renta, prórroga en la duración del contrato, gastos de gestión y formalización del contrato y añade Índices de referencia para actualizar la renta. Para ello, de forma resumida, indicamos los cambios en la LAU, concretamente:

 

-   Prórroga extraordinaria: Añade dos apartados en el art. 10 de la LAU. Prórroga extraordinaria de un año en el contrato de arrendamiento, para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica, donde el arrendador sea un gran tenedor. Y en los arrendamientos de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado, una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres.

 

-   Forma de pago de la renta:  Modifica el art. 17, apartado 3, indicando que el pago se efectuará a través de medios electrónicos, y solo excepcionalmente, cuando se carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos, en metálico y en la vivienda arrendada.

 

-   Límites de la renta:  Añade dos nuevos apartados, 6 y 7 en el citado art. 17. En los contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado posteriores al 26 de mayo 2023, la renta no puede exceder de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, ni repercusión de gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Existe excepción de incremento con máximo del 10% sobre la última renta vigente en los últimos cinco años en determinados supuestos previstos en el citado apartado 6.

En el apartado 7 contempla los contratos de arrendamiento de vivienda situadas en zona de mercado residencial tensionado, siendo arrendador gran tenedor, posteriores al 26 de mayo 2023, y también en aquellos arrendamientos sin contrato vigente en los últimos cinco años, en cuyo caso, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

 

-   Gastos de inmobiliaria y de formalización: Modifica el apartado 1 del artículo 20. Correrán siempre a cargo del propietario, quien hace uso del servicio de una inmobiliaria es quien tiene que pagar los honorarios. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores.

 

-   Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda  Añade la Disposición adicional undécima a la LAU 29/1994. El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia que se fijará como límite a los efectos del artículo 18 de la LAU.

 

10.   Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda. La   Disposición Final Segunda  del Proyecto introduce modificaciones en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. Se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la actual reducción del 60 por ciento en el rendimiento neto del alquiler de vivienda.

 

11. Recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados.  La Disposición Final Tercera modula este recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley.

 

12. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .  La   Disposición Final Quinta  modifica numerosos artículos de la LEC y añade otros (cuestiones que serán objeto de comentario por el Departamento de Sepín Procesal).

 

- Se modifica el art.150, apdo. 4; art. 441, apdos. 1 bis y 5; art. 549, apdos. 3 y 4; art. 675, apdo. 2 y art. 704, apdo.1.

 

- Se añaden nuevos apartados 6 y 7 en el art. 439, un nuevo apartado 5 en el art. 440, y se añaden nuevos apartados 6 y 7.

 

- Se introduce un nuevo artículo 655 bis. Y se incorpora una nueva Disposición Adicional Séptima.

 

Se introducen importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, a través de una modificación de la LEC 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Entre otros aspectos, se puede destacar la eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio, se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad, se introducen diferentes mejoras técnicas en la redacción y, de acuerdo con los estándares jurisprudenciales e internacionales, no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.

 

13. Limites en la revisión de la renta de arrendamientos de vivienda. La revisión de la renta continuará realizándose al 2% del IGC durante el año 2023, como así tiene previsto el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, y posteriormente, al 3% durante 2024, conforme establece la   Disposición Final Sexta  de la Ley, que contempla la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, modificando el art. 46 del citado Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo.

 

A partir de 2025 se creará un nuevo índice tal como establece la nueva Disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que indica que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la LAU, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.