La adopción de medidas extraordinarias en el alquiler de vivienda no cesa. Desde el inicio de la pandemia por COVID-19, prácticamente hace tres años, se han dictado numerosos Reales Decretos Leyes con el fin de paliar las graves consecuencias económicas que afectaban a los alquileres, a los que, el pasado año 2022, se han sumado varias normativas, esta vez derivadas de la situación provocada por la guerra Rusia-Ucrania.
Ante la situación de incertidumbre de duración de la guerra y la persistencia de las presiones al alza sobre los precios, el Gobierno ha considerado necesario seguir adoptando medidas este año 2023 para proteger a los colectivos más afectados y vulnerables, y en consecuencia, ha aprobado el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, con entrada en vigor el 28 de diciembre, y que contempla en el Titulo IV, las medidas de impulso de la actividad y mantenimiento de la estabilidad económica y social, concretamente, en los artículos 67 al 71 las relativas al alquiler de vivienda.
Las medidas modificadas y que continúan en vigor son:
I. Limitación de la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Aparece regulada en el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, cuyo plazo ha sido modificado por el nuevo Real Decreto-Ley 20/2022, de 27 de diciembre en su artículo 67, ampliando un año más, hasta el 31 de diciembre de 2023. Se trata de un único precepto, pero son varias las dudas que surgen, ¿a que contratos afecta?, ¿cuál es el periodo de aplicación de este límite?, ¿qué porcentaje del Índice de Garantía de Competitividad resulta aplicable si no lo establece expresamente la norma?, estas, entre otras cuestiones, han sido objeto de otro post en el Blog Jurídico de Sepín.
II. Suspensión del procedimiento de desahucio y lanzamientos.
Se trata de la medida contemplada en el artículo 1 y 1 Bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que consiste en la suspensión del desahucio y lanzamiento para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y también de la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal. El artículo 68 del nuevo Real Decreto-Ley recién aprobado modifica el plazo para acogerse a esta medida hasta el 30 de junio de 2023. El arrendatario para ello instará un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el juzgado, acreditando la situación de vulnerabilidad económica, según la forma descrita en las letras a) y b) del art. 5 del Real Decreto-Ley 11/2020 con la presentación de los documentos previstos en el art. 6.1.
III. Solicitud de compensación por arrendadores y propietarios ante la suspensión de desahucio y lanzamiento.
El artículo 69 del Real Decreto-Ley 20/2022, de 27 de diciembre, modifica la disposición adicional segunda, apartados 2, 3, 5 y 6 del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, ampliando el plazo de solicitud de compensaciones hasta el 31 de julio de 2023. Esta Disposición Adicional Segunda establecía que los arrendadores podían pedirla, cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración competente no hubiese adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna. Igualmente, los propietarios de viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis, tenían derecho a solicitarla siempre que acrediten perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble. Esta cuestión, igualmente ha sido objeto de comentario en el post de Sepin.
IV. Procedimiento para reconocimiento de la compensación por Comunidades Autónomas.
El artículo 70 modifica el artículo 3 del Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. El procedimiento para la obtención de compensaciones se extiende hasta el 31 de julio de 2023. El procedimiento se inicia a instancia de parte con la solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de cada comunidad autónoma, con una exposición razonada y justificada de la compensación por el período entre el acuerdo de suspensión del art. 1 o art.1 bis del del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y el momento en que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 31 de julio de 2023.
Arrendamientos Urbanos: Comentarios, legislación y jurisprudencia
V. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Se trata de la “sorprendente medida” introducida por el Real Decreto 20/2022 en el artículo 71. No llegamos a entender su fin o el porqué de la misma, ya regulada en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que estuvo en vigor durante el periodo de pandemia y hasta el 28 de febrero de 2022. En aquel momento, donde la situación no permitía ni movimiento ni búsqueda de otra vivienda, unido a las graves consecuencias económicas en los alquileres, entendíamos esta medida de prórroga de seis meses como una ayuda al arrendatario manteniendo el contrato en las mismas condiciones, lo que resultaba dentro de cierta lógica, sin embargo, nuestro criterio es que, en la actualidad, esta prórroga obligatoria para el arrendador para los arrendamientos de vivienda que vayan a vencer desde la entrada en vigor del RDL 20/2022, de 27 de diciembre y hasta el 30 de junio de 2023, no tiene justificación alguna.
El artículo 71 establece: “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.”
Lo primero que nos llama la atención, es que la redacción no es nueva, no ha variado ni un ápice con la del art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, salvo la previsión última de las limitaciones en la revisión de renta en función del art. 46 del RDL 6/2022. Pero el precepto exige analizar un poco más detenidamente ciertas cuestiones relevantes, ya que más parece una medida electoralista añadida en el último momento por el gobierno, pues la efectividad de esta norma va a afectar a poquísimos contratos, tal como explico en el siguiente párrafo.
- ¿Qué contratos pueden solicitar la nueva medida? En principio, serán los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo plazo de periodo mínimo del art. 9.1 o prórroga legal del art. 10.1 de la LAU finalice entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023. Resulta curioso, al analizar a quien afectaría esta medida, que únicamente serán aquellos firmados antes del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, cuya duración mínima era de tres años y prórroga legal de uno (regidos por la LAU modificada por Ley 4/2013, de 4 de junio), ya que para los posteriores al RDL 7/2019, el plazo mínimo de duración es de cinco años, y, en consecuencia, hasta el 6 de marzo de 2024 no finalizará su periodo mínimo. Por tanto, concretamente, solo afectaría esta medida a los contratos regidos por la reforma de la Ley 4/2013 en los que finalice la prórroga legal del art.10.1, porque los tres años de duración ya han finalizado. Como ejemplo práctico, un contrato firmado el 1 de marzo de 2019 habrá finalizado su periodo de tres años en marzo de 2022, y si ha continuado, se encuentra bajo la prórroga legal. En este caso podría solicitar la prórroga de seis meses cuando se cumpla la finalización de esta prórroga del art.10, el 1 de marzo de 2023.
- ¿Debe solicitarse esta medida por el arrendatario? No se trata de una aplicación automática, la norma indica "previa solicitud", de tal forma que no existe una obligación de continuar más tiempo que el pactado en el contrato si no lo solicita. Si se realiza la petición, el arrendador debe aceptarla, tiene carácter obligatorio y el contrato seguirá con las mismas condiciones establecidas, entre las que se encuentra el pago de la renta, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes. Aunque existe una excepción para no aplicar esta medida de prórroga, y es la resolución del contrato por necesidad del arrendador conforme el art. 9, apartado 3 de la LAU 29/94.
En conclusión, continuamos con varias medidas de ayuda para los arrendatarios de vivienda durante 2023. Nadie pone en duda que nos encontramos ante un bien de primera necesidad, un derecho previsto en el artículo 47 de la Constitución Española, pero nuestros gobernantes olvidan conjugarlo con el derecho a la propiedad privada regulada en el artículo 17, trasladando su responsabilidad en tomar las medidas adecuadas para la creación de viviendas sociales para personas en situación de vulnerabilidad, directamente a los propietarios (de los cuales más del 80% no son grandes tenedores), lo que está dando lugar a una disminución considerable de inmuebles en el mercado del alquiler, situación que se aleja bastante del pretendido fomento.