Sin entrar en multitud de comentarios que el tema merece, todas las vías o acciones de estos últimos años apuntan al control de rentas. Por una parte, el Proyecto de ley de la vivienda contempla tal posibilidad para el mercado de áreas tensionadas y en esta misma línea acabamos de conocer la Proposición de Ley presentada por el Parlamento de las Illes Balears en el Congresos de los Diputados, para la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Por otro lado, no podemos olvidar que el Gobierno ha creado los índices de referencia del precio del alquiler de la vivienda, tal como establecía la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler. Si, además, unimos el reciente Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, sobre limitación de la revisión de rentas según el Índice de Garantía de Competitividad, que fue modificado por Real Decreto-Ley 11/2022, de 25 de junio, todo nos lleva a la conclusión de que se aplicarán límites a la fijación de la renta, así como a su revisión.
Analizamos, brevemente, en qué consisten estas medidas.
I. Medidas incluidas en el Proyecto de Ley de la Vivienda sobre limitación de la renta
Reguladas en la Disposición Final Primera del Proyecto de Ley, estableciendo un sistema para intervenir en el mercado del alquiler en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, modificando para ello el art. 17 de la LAU 29/1994. Concretamente añade los apartados 6 y 7:
-Art. 17, apdo. 6, aplicable a nuevos contratos. Si el inmueble se encuentra ubicado en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del período de vigencia de la declaración de la referida zona, la renta solo podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 % sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, en los siguientes supuestos:
a) Vivienda objeto de una actuación de rehabilitación, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 %, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un período de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un período de 10 o más años.
-Art. 17, apdo. 7, aplicable a nuevos contratos, cuyo arrendador sea persona jurídica gran tenedor (propietarios que tengan más de 10 pisos en arrendamiento –excluyendo garajes y trasteros– o de una superficie construida de más de 1.500 m2), en un inmueble ubicado en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
La Disposición Transitoria Séptima, en este sentido, indica que la regulación establecida en el art. 17, apdo. 7 se aplicará a los contratos que se formalicen una vez transcurridos 18 meses desde la entrada en vigor de la Ley. Ahora bien, esta cuestión se encuentra actualmente en tela de juicio, ya según fuentes cercanas a la ministra de Transporte, se pretende reducir a seis meses la 'vacatio legis' incluida en esta norma, vía enmienda parlamentaria, para aplicar la limitación en el coste de los alquileres. Habrá que esperar a la aprobación definitiva de la Ley.
Arrendamientos Urbanos: Comentarios, legislación y jurisprudencia
II. Medidas incluidas en la Proposición de Ley por el Parlamento de Illes Balears para modificación de la LAU 29/94
El Boletín Oficial de las Cortes Generales ha publicado con fecha 28 de octubre de 2022, la proposición de Ley, que consta de un artículo único que modifica los artículos 10 y 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. En lo que respecta a la renta, modifica el art.17 en el siguiente sentido:
-Art. 17, apartado 1, se modifica indicando que “A todos los efectos, y sin perjuicio de lo establecido en el apartado 1 bis de este artículo, la renta la renta será la que libremente estipulen las partes”
-Art.17, apartado 1 bis, “Zonas de mercado residencial tensionado” señala que las comunidades autónomas en sus respectivos ámbitos territoriales puedan establecer los mencionados regímenes de contención o moderación de rentas de alquiler, en zonas con un mercado de vivienda tensionado. Indicando, al mismo tiempo, que podrán prever su respectivo régimen sancionador y sistema de resolución extrajudicial de conflictos que eventualmente se puedan producir entre arrendadores y arrendatarios en contratos sujetos a los regímenes de contención o moderación de rentas.
III. Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de la vivienda
La Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler debido al COVID-19 fue la que estableció la creación del "Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda", cuya presentación se llevó a cabo el 30 de junio de 2020 por el MITMA, y que contiene información muy detallada del alquiler en España, bajando hasta niveles de municipios y distritos. Se trata de una primera fase de creación, ya que este sistema de índices no establece tales limitaciones sobre la renta, pero todo llegará, ya que los objetivos de este sistema estatal de índices es garantizar la transparencia y el conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas, servir para la aplicación de políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible y facilitar el impulso de diferentes medidas de planificación en materia de vivienda y agenda urbana.
IV. Límites en la revisión de renta en el alquiler de vivienda
Otra de las muestras del control sobre la renta se encuentra en las recientes aprobaciones de este año 2022 sobre las limitaciones en las actualizaciones de renta en los alquileres de vivienda. El Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptaban Medidas Urgentes en el Marco del Plan Nacional de Respuesta a las Consecuencias Económicas y Sociales de la Guerra en Ucrania, que ofrecía entre sus medidas, en el Título VI, "Otras medidas de apoyo a trabajadores y colectivos vulnerables", y concretamente en el art. 46, un límite a las actualizaciones de la renta que se produjeran hasta el 30 de junio de 2022 para los alquileres de viviendas. Sin embargo, el Real Decreto-Ley 11/2022, de 25 de junio, amplía este plazo hasta el 31 de diciembre de 2022.
A estos efectos, acude a una medida extraordinaria y temporal a la que se pueden acoger los arrendatarios de un contrato de vivienda habitual regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 cuya anualidad corresponda desde la entrada en vigor del RDL 6/2022 (31 de marzo de 2022) y hasta el 31 de diciembre, estableciendo una clara limitación a la actualización de la renta que no podrá superar el 2% del Índice de Garantía de Competitividad, cuando las partes no lleguen a un acuerdo sobre el incremento a aplicar. Estas cuestiones ya han sido analizadas en otro post del Blog de Sepín.
En el momento de escribir estos comentarios, son muchos los medios de comunicación que anuncian otra prórroga del límite al alza del precio del alquiler, si se mantienen la inflación y las circunstancias que llevaron a adoptar esta medida. De momento, el límite está vigente hasta el 31 de diciembre, pero la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ha asegurado que en el Gobierno son "muy conscientes del contexto de inflación" y ha avanzado que "si persisten las condiciones, cuando llegue el momento, evidentemente, mantendremos esa medida…”.
En definitiva, todos los datos apuntan a establecer control y limitaciones en el alquiler de las viviendas, solución que muchos de los que nos dedicamos a esta materia no vemos correcta, pues no cabe olvidar que nos encontramos ante una relación jurídico-privada entre arrendador y arrendatario y que nadie debería intervenir, como aquí sucede, obligando a una de las partes a asumir el coste que supone tales restricciones. Efectivamente habrá que ayudar a los arrendatarios a afrontar la situación de crisis existente con todos los programas y ayudas posibles, pero la responsabilidad no puede acabar en la figura del arrendador, y es el Estado el que debería estudiar otras políticas para no trasladar el problema a los propietarios que destinan sus inmuebles al alquiler o es que ¿tales actuaciones van a conseguir el ansiado fomento del mercado del alquiler que pretende el gobierno? En mi opinión, nada más lejos.