En otro post anterior del Blog jurídico de Sepín hemos comentado las nuevas medidas para el año 2023 en los arrendamientos de vivienda consistentes en la limitación de la revisión de renta con el 2% del IGC (SP/DOCT/119028) y la posibilidad de solicitar la prórroga de seis meses en la duración del contrato (SP/DOCT/121598), sin embargo, son muchas las dudas que se están planteando sobre su aplicación cuando se produce la renovación del contrato por la tácita reconducción.
Para ello, partimos de definir esta peculiar figura jurídica, ¿Qué es la tácita reconducción en un contrato de arrendamiento? Es la renovación automática entre el arrendador y el arrendatario, ante la falta de comunicación de resolución por ninguna de las partes, una vez ha finalizado el plazo establecido respecto a sus prórrogas legales. Su peculiaridad reside en que no es necesario firmar otro contrato o documento, sino que el arrendador y el arrendatario continuarán en este período con los mismos derechos y obligaciones pactados en el contrato original.
Su regulación se encuentra en el Código Civil, concretamente en los artículos 1566 y 1581, dejando al margen la Ley de Arrendamientos Urbanos, produciéndose la renovación según la renta se haya señalado o fijado en el contrato. Establece el art.1.581 del C.Civil: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario". En esta cuestión, debemos advertir que la renovación no se produce según la forma de pago de la renta, sino respecto a su fijación, es muy habitual el pago realizado mensual y ello no implicaría por sí solo que la renovación sería mes a mes, sino que hay que estar a la renta fijada en su conjunto y plasmada en el contrato. Si la renta se fija anual, aunque el pago sea mensual, la tácita reconducción será año a año. En este sentido, las sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, 633/2021, de 28 de octubre (SP/SENT/1130824) y Sec. 4.ª, 419/2020, de 2 de junio (SP/SENT/1058680), y de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 14.ª, 41/2021, de 11 de febrero (SP/SENT/1097504).
Por otra parte, el art. 1.566 del C.C. señala: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". No se indica plazo de preaviso por parte del arrendador para denunciar la tácita reconducción, pero debe comunicarlo dentro los quince días para evitar entrar en otro periodo. En este sentido, la Audiencia Provincial de Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 171/2017, de 11 de julio (SP/SENT/921344), Audiencia Provincial de Palencia, Sec. 1.ª, 478/2019, de 30 de diciembre (SP/SENT/1043479) y Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 20.ª, 262/2017, de 19 de junio (SP/SENT/914577).
Dicho esto, ¿Cuáles son los contratos de arrendamiento de vivienda que se encontrarán en la actualidad en tácita reconducción?, ya que no hay que olvidar la existencia de varios regímenes jurídicos por las continuas reformas de la LAU con normas diferentes según la fecha del contrato. La última reforma de la LAU 29/1994 por RDL 7/2019, de 1 de marzo, establece en el art. 10 la prórroga legal de tres años, que entra en juego cuando finaliza el plazo pactado o el periodo mínimo de 5 o 7 años que señala el art. 9, según sea el arrendador persona física o jurídica, sin que ninguna de las partes, a su vencimiento, hayan comunicado su voluntad de no renovarlo. Y es, a la finalización de este plazo de prórroga legal, cuando entraría en juego la tácita reconducción del contrato. Pues bien, en estos contratos posteriores al 6 de marzo de 2019, aún no se habrá producido para los firmados tras el RDL 7/2019 de 1 de marzo, ya que su período mínimo, en el caso de arrendador persona física, será de 5 años y 7 si es persona jurídica, y hasta el 6 de marzo de 2024, 0 2026 respectivamente, no finalizarán, y aún cabría, si no existiese denuncia de las partes, la prórroga legal de otros tres años más del art.10 LAU. Por tanto, la conclusión es que esta tácita reconducción se estará produciendo para los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019, regidos por la Ley 4/2013 que reformó la LAU, donde la duración mínima del art.9 estaba fijada en tres años, más otro año más de prórroga legal del art.10, en cuyo caso si las partes no comunican su vencimiento, sí que habrá entrado en juego la tácita reconducción del Código Civil.
Ahora bien, a raíz de las medidas extraordinarias aprobadas para este año 2023 en el arrendamiento de vivienda, ¿Pueden aplicarse a los contratos que se encuentran en este periodo de tácita reconducción?, ya que deja de estar sujeto a las normas imperativas del Título II de la LAU, y pasa a regirse por el Código Civil.
- Límites en la revisión de renta con el 2% de IGC
El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, en el artículo 46 estableció un límite a las actualizaciones de la renta que se produjeran desde su entrada en vigor hasta el 30 de junio de 2022 para los alquileres de viviendas. Plazo que, ante la evolución del Índice de Precios al Consumo, ha sido preciso extender en dos ocasiones, por el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, hasta el 31 de diciembre de 2022, y por el Real Decreto-Ley 20/2022, de 27 de diciembre, hasta el 31 de diciembre de 2023.
Tal precepto nos indica que debe tratarse de un contrato de alquiler de vivienda “sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos”. Y aquí cabe es donde surge la pregunta de si los arrendatarios de contratos de arrendamientos renovados por tácita reconducción podrían beneficiarse de tal medida. Nuestro criterio es que, cuando finaliza la prórroga legal establecida en la LAU, dejan de estar sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, pasando a regirse por otra norma, el Código Civil, por lo que tal arrendamiento no estará sujeto a la limitación de revisión de renta con el 2% del Índice de Garantía de Competitividad, sino que el arrendador podrá aplicar el IPC pactado.
- Prórroga de seis meses al finalizar el período de tácita reconducción
Se trata de la medida introducida por el Real Decreto 20/2022, de 27 de diciembre, en el artículo 71, estableciendo una prórroga obligatoria para el arrendador que debe ser aceptada en los arrendamientos de vivienda que venzan desde la entrada en vigor del citado RDL 20/2022, 28 de diciembre de 2022 y hasta el 30 de junio de 2023, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. En un principio, la redacción de tal norma establecía claramente “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1..”. No había duda de que se aplicaría esta medida al finalizar el periodo mínimo o la prórroga legal, y nada señalaba entonces sobre la tácita reconducción.
Sin embargo, el citado art. 71 del Real Decreto-Ley 20/2022 de 27 de diciembre, ha sido modificado a los pocos días por otro posterior Real Decreto-Ley 1/2023, de 10 de enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas, con consecuencias muy importantes en la duración de los contratos, ya que en su disposición final cuarta, apartado uno, extiende la posibilidad de solicitar esta medida de prórroga de seis meses, además de al término del plazo mínimo y la prórroga legal, al período de la tácita reconducción que finalice entre el 12 de enero y el 30 de junio de 2023.
Eso sí, recordamos, tal como señalamos en párrafos anteriores, esta medida se aplicará a aquellos firmados antes del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, cuya duración mínima era de tres años y prórroga legal de uno (regidos por la LAU modificada por Ley 4/2013, de 4 de junio), ya que para los posteriores al RDL 7/2019, no habrán finalizado los cinco años de plazo mínimo del art. 9 LAU. En aquellos, cuando finalice su prórroga legal de un año, entrarán en tácita reconducción, y al finalizar este período, el arrendatario puede solicitar tal ampliación de seis meses, que el arrendador debe aceptar, salvo que alegue resolución por necesidad conforme el art. 9, apartado 3 de la LAU 29/94. Recordamos, no obstante, que no se trata de una aplicación automática de esta medida, la norma indica "previa solicitud", de tal forma que no existe una obligación de continuar más tiempo que el pactado en el contrato si no lo solicita el arrendatario.
En conclusión, no será posible aplicar la limitación en la actualización de la renta con el 2% del IGC si el contrato se encuentra en período de tácita reconducción del Código Civil, pero si, por el contrario, será aplicable la medida extraordinaria de prórroga de seis meses al finalizar dicha renovación por tácita reconducción, siempre que se produzca antes del 30 de junio de 2023.
Arrendamientos Urbanos: Comentarios, legislación y jurisprudencia
