Sinceramente, nos parece increíble que el Gobierno siga dictando normas a diestro y siniestro en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Es realmente agotador para los estudiosos del tema, y para una Editorial que trata de informar con el mayor rigor jurídico en esta especialidad, vigilar con lupa cada acción, cada norma aprobada o por dónde llega otra intervención en los alquileres. Ni que decir tiene que en nuestros posts del Blog Jurídico de Sepín hacemos un continuo seguimiento y ya advertimos, de que la mayor parte de las veces, existen multitud de lagunas que dan lugar a distintas interpretaciones, porque los legisladores ni tiempo tienen para revisar las consecuencias de las medidas aprobadas.
Esto es lo que ha ocurrido en este caso. De forma inesperada, nos encontramos con que el art. 71 del Real Decreto-Ley 20/2022 de 27 de diciembre, que contemplaba la medida especial de solicitud de prórroga de seis meses en la duración del contrato continuando en las mismas condiciones, ha sido modificado por otra norma cuya rúbrica, desde luego, no nos lleva a pensar que afecte a los contratos de arrendamiento, pero lo cierto es que así ha sucedido y con graves consecuencias, ya que se extiende la posibilidad de solicitar por el arrendatario esta medida al período de la tácita reconducción. El REAL DECRETO-LEY 1/2023, de 10 de enero, de medidas urgentes en materia de incentivos a la contratación laboral y mejora de la protección social de las personas artistas, publicado en el BOE el 11 de enero de 2023 y con entrada en vigor el 12 de enero como excepción para la disposición final cuarta, apartado uno, modifica el citado artículo 71 del Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre.
Así que los arrendadores se pueden encontrar que, si el contrato finaliza por cumplirse el período de la tácita reconducción, el mismo puede ser prorrogado a voluntad del arrendatario, previa solicitud, acogiéndose a la entrada en vigor de este RDL 1/2023 que amplía la aplicación de la medida no solo al fin del periodo mínimo del art. 9.1 o de la prórroga legal del art. 10.1, sino al texto añadido del art. 71, que le mostramos en el cuadro. Curiosamente, la medida de prórroga no procedía si el período de la tácita reconducción terminaba entre el 28 de diciembre de 2022 (RDL 20/2022) y el 12 de enero de 2023 (RDL 1/2023), pues entonces no se preveía esta solicitud. Ahora bien, puede darse el caso de una denuncia previa por parte del arrendador, realizada durante el primer RDL o incluso antes, pero cuyo plazo finaliza, por ejemplo, el 15 de enero (con posterioridad al RDL 1/2023), procediendo en tal caso la aplicación de la medida si la solicita el arrendatario.
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RDL 20/2020, de 27 de diciembre Artículo 71. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
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RDL 1/2023, de 10 de enero Artículo 71. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el contrato o el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o la prórroga por tácita reconducción establecida en el artículo 1566 del Código Civil, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.
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Desde luego, ya comentamos en el anterior post que la medida extraordinaria de solicitar prórroga de seis meses nos dejaba perplejos y que fue añadida en el último momento por el gobierno, ya que, en principio, la efectividad de esta norma iba a afectar a poquísimos contratos. Recordamos que con el RDL 20/2022, de 27 de diciembre, serían los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo plazo de periodo mínimo del art. 9.1 o prórroga legal del art. 10.1 de la LAU finalizase entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023. Y, en este caso, resultaba muy curioso, al analizar a quien afectaría esta medida, que únicamente serían aquellos firmados antes del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, cuya duración mínima era de tres años y prórroga legal de uno (regidos por la LAU modificada por Ley 4/2013, de 4 de junio), ya que para los posteriores al RDL 7/2019, de 31 de marzo, el plazo mínimo de duración es de cinco años, y, en consecuencia, hasta el 6 de marzo de 2024 no finalizará su periodo mínimo. Por tanto, concretamente, solo afectaría esta medida a los contratos regidos por la reforma de la Ley 4/2013 (anteriores al RDL 7/2019) en los que finalizase la prórroga legal del art.10.1. Poníamos, como ejemplo, un contrato firmado el 1 de marzo de 2019, en el que finalizó su periodo de tres años en marzo de 2022, y que se encuentra bajo la prórroga legal de otro año más, en cuyo caso podría solicitarse la prórroga de seis meses el el 1 de marzo de 2023, cuando se cumpliese la finalización de esta prórroga del art.10.
Pues bien, a raíz del nuevo RDL 1/2023 y la modificación incluida en el art.71, ahora esta posibilidad se abre camino a un sinfín de contratos de arrendamiento de vivienda, ya que en cualquiera que finalice su tácita reconducción, que pueden ser bastantes, los arrendatarios podrán acogerse a esta medida de prorrogar seis meses su duración, con las mismas condiciones. Otra gota más a costa del arrendador, con control del Gobierno, introducida en otra normativa que nada tiene que ver con los arrendamientos, que unida al resto de medidas extraordinarias aplicables durante 2023, como la limitación en la revisión de la renta y la suspensión de los desahucios y lanzamientos, provoca la continua disminución de inmuebles de alquiler.
Arrendamientos Urbanos: Comentarios, legislación y jurisprudencia
