El boom de los apartamentos y viviendas turísticas que surgió hace años ha ido frenando debido a la situación de inestabilidad económica y la disminución de sus usuarios, además de las obligaciones tributarias en desventaja con otras formas de alquiler y los continuos problemas por molestias en las Comunidades de propietarios. En consecuencia, son muchos los propietarios que están optando por cambiar el destino de sus viviendas de uso turístico al contrato de arrendamiento de temporada o incluso residencial, ambos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, o incluso al alquiler por habitaciones reguladas por el Código Civil.
Ahora bien, ¿Qué consecuencias tiene tal cambio? ¿Se puede modificar sin ninguna condición? La respuesta es negativa, no puede modificarse sin más, tal actuación debe tener en cuenta la importante condición de darse de baja en su actividad turística y comunicar el cese al organismo correspondiente, ya que de lo contrario se incurre en infracción con la consiguiente sanción.
Tomemos, como ejemplo, la Comunidad Autónoma de Madrid, donde el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, modificado por Decreto 29/2019, de 9 de abril, exige en el art.17, apdo.4, que cualquier modificación de las condiciones contenidas en la declaración responsable inicial deberá comunicarse a la dirección general competente en materia de Turismo. Por tanto, si no se va a destinar a tal actividad turística, pero si a otra distinta, deberá comunicarse tal cese.
Por otra parte, el art. 6 del citado Decreto establece: “Los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, en cuanto modalidades de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.”, es decir, existe una clara prohibición de cambio de destino a otra finalidad no turística. Y la pregunta que cabe hacerse ¿Qué sanción tendrá tal incumplimiento?
Pues bien, en la Comunidad de Madrid, el régimen sancionador aplicable a los apartamentos turísticos y a las viviendas de uso turístico, se rige por la Ley 1/1999, de 12 de marzo, Título IV, capítulo II, de la disciplina turística, señalando en su artículo 59 d) como infracción muy grave, "La utilización de los establecimientos de alojamiento turístico como residencia permanente, o cualquier otra finalidad distinta al uso turístico.", estableciendo una sanción entre 30.001 y 300.000 €, con suspensión o cierre por un plazo de hasta cinco años, la anulación de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas y la clausura definitiva del establecimiento. Por tanto, debemos tener mucho cuidado en realizar cualquier modificación en la finalidad de la vivienda.
Además, independientemente de las posibles sanciones, dejamos de someternos a la normativa específica autonómica, y desde el momento que firmamos un contrato de arrendamiento de vivienda por temporada o como residencia permanente, el régimen jurídico aplicable será el de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, cuya calificación también es distinta según sea residencia permanente, arrendamiento de vivienda (art. 2) o bien de temporada (art.3.2), en cuyo caso el régimen aplicable es el de arrendamiento de uso distinto al de vivienda.
Atendiendo a la redacción de la infracción en la Comunidad de Madrid, surge la duda de si el arrendamiento de temporada se incluye como prohibición, y nuestro criterio es que el precepto no solo va dirigido al arrendamiento de vivienda que constituye residencia permanente, sino también a “otra finalidad distinta al uso turístico”, y un arrendamiento de temporada no cumple el requisito de uso turístico, ya que tal contrato es el que realizan los estudiantes por el periodo universitario, o bien un empleado de empresa desplazado de forma temporal a otra ciudad, y debe hacerse constar al redactar el propio contrato sin suponga actividad turística.
Si realmente el destino de la vivienda va a cambiar, aconsejamos siempre la consulta al organismo de cada Comunidad Autónoma a efectos de la notificación del cese o suspensión de la actividad para evitar posibles incumplimientos y sanciones. Puede localizar las infracciones y sanciones de todas las Comunidades Autónomas en la Guía Temática de la Editorial Jurídica Sepín, “Sanciones por infracciones en apartamentos y viviendas de uso turístico en las distintas C.C.A.A.”
Dicho esto, los propietarios pueden valorar las posibles opciones de arrendamiento de vivienda distintas al arrendamiento de uso turístico, que exponemos de forma resumida, y actuar en consecuencia.
Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
Regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, el art. 2, calificada como "arrendamiento de vivienda" y desarrollado en el Título II, se trata de un alquiler con mayor plazo de duración, lo que produce cierta estabilidad, actualmente de 5 o 7 años de plazo (contratos posteriores al 6 de marzo de 2019 tras la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo), salvo que cada año el arrendatario notifique su resolución.
Respecto a las obligaciones tributarias, este arrendamiento se encuentra exento de IVA, salvo que al mismo tiempo la vivienda se dedique a actividad profesional o con una persona jurídica para sus empleados, en cuyo caso estaría sujeto a dicho impuesto. Las rentas recibidas por el arrendador quedan sometidas al IRPF, como rendimiento de capital inmobiliario, que podrá reducirse en un 60%, a tenor del art.23.2 de la LIRPF, tal como viene señalando la Dirección General de Tributos, en numerosas consultas vinculantes, Consulta DGT V0617-22, de 23 de marzo de 2022 y Consulta DGT V3138-21, de 17 de diciembre de 2021.
Arrendamiento de vivienda por temporada
Igualmente, regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2, con calificación de "uso distinto al de vivienda", cuya regulación contempla el Título III. La ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, sin someterse a las normas imperativas de las viviendas.
Las obligaciones tributarias serán las mismas que el arrendamiento de vivienda, no tributa por el IVA, salvo personas jurídicas para empleados, aunque la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos 0274-08 señala que van a quedar exentas si en el contrato de arrendamiento aparece el nombre de la persona física que va a ocupar la vivienda. Igualmente hay que practicar retención de IRPF, pues el arrendador debe declarar las rentas como rendimientos del capital inmobiliario, pero en este caso no cabe reducción del 60%, tal como establecen las consultas vinculantes de la DGT V5383-16, de 20 de diciembre de 2016, y la consulta DGT V1436-22, de 20 de junio de 2022, señalando que, si el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por temporadas, no resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.
Arrendamiento de habitación
Existen dos criterios, uno entiende que, aun tratándose de una pequeña estancia dentro del inmueble, si su finalidad es la residencia del propio arrendatario, se trata de "arrendamiento de vivienda", aplicando el art. 2 de la LAU 29/1994, por recaer sobre una «edificación habitable» y apta para servir al destino de «satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Por el contrario, otro segundo criterio, se basa en la insuficiencia para desarrollar la vida del inquilino, lo que le obliga a compartir servicios, rigiéndose por el Código Civil, postura compartimos. Lo cierto es que no se aplicará el régimen de duración mínima, sino que se estará al plazo pactado libremente por las partes, ni le vincula la obligación del pago de fianza.
En cuanto a las obligaciones tributarias, está exento de IVA, y tributa en el IRPF al declarar las rentas como rendimientos del capital inmobiliario de acuerdo con el artículo 22 de la LIRPF, tal como establece la consulta DGT V1791-21, de 9 de junio de 2021, Sin embargo, no podrá aplicar la reducción del artículo 23.2 de la Ley 35/2006, ya que como señala la consulta DGT V4837-16, de 10 de noviembre de 2016, si el arrendamiento de habitación va más allá de la mera temporada sí resultará operativa la citada reducción, pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda. Si se tratase de temporada, no procedería.
En conclusión, muchos tipos de destinos para el arrendamiento de una vivienda, donde el propietario debe valorar la que más se adecue a sus pretensiones, pero hay que tener sumo cuidado en el cambio de actividad turística a otro arrendamiento que ya no tenga esta finalidad, pues podremos encontrarnos ante sanciones de cuantías muy elevadas.
Arrendamientos Urbanos: Comentarios, legislación y jurisprudencia
