El blog jurídico de Sepín

Es regla general, en el régimen de Propiedad Horizontal, que todas las cuestiones comunitarias requieren un acuerdo previo adoptado en Junta.

Además, dependiendo del supuesto, dicho acuerdo deberá adoptarse con un determinado quorum, que en algunos casos solo tendrá en cuenta el voto de los presentes en la Junta, mientras que, en otros, será obligatorio computar también los votos de los ausentes.

Tras varios años al frente de este blog de Propiedad Horizontal, son muchos los temas tratados, por eso, cuando mensualmente vuelvo a escribir, siempre lo reviso, para no repetirme, pues, aunque nunca sería igual, siempre trato de buscar sentencias recientes, y en esta materia la casuística permite nuevos comentarios, considero que, en la medida de lo posible, es más interesante abordar nuevos temas.

Esta pregunta que, en principio, tendría respuesta en la propia Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG/1894), ha sido objeto, como veremos, de numerosas resoluciones judiciales, por lo que, considero de interés intentar aclararla en estas breves líneas.

Comienza la cuenta atrás, ya queda menos para que, las viviendas de uso turístico estén prohibidas en las Comunidades de propietarios sin necesidad de que exista un acuerdo comunitario limitativo. 

No existe duda legal alguna sobre la obligatoriedad de cumplir con este requerimiento. Según lo establecido en el artículo 7.2 de la LPH (SP/LEG/1894), al no estar permitidas en la Comunidad, las actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, en el caso de que estas se lleven a cabo, el Presidente de la Comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien las realice, la inmediata cesación de estas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

El uso turístico de las viviendas es una de las recientes preocupaciones de las Comunidades de propietarios, se ha considerado como una actividad molesta incluso antes de su desarrollo, y entiendo que, ante el temor de que esta se llegase a producir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal prevé medidas para poder accionar contra este tipo de conducta, como establece el art. 7.2 de la LPH (SP/LEG/1984), se procedió a la modificación de este texto legal.

Hemos de partir de la regla general, por la que, en el régimen de propiedad horizontal, si cualquier comunero pretende realizar una obra en elemento común, aunque este sea de utilización privativa, se requiere en principio, el previo acuerdo comunitario.

Aunque el título de este post pueda resultar redundante, el uso de la utilización privativa, considero que es importante conocer el alcance de este tipo de elementos que, siendo comunes, en el Título Constitutivo o por acuerdo de la Junta, se les ha otorgado un uso especifico, determinando una utilización privativa y, en la mayoría de los supuestos, excluyente para el resto.

No obstante, no puede desconocerse el citado carácter común y, por lo tanto, sometido a ciertas limitaciones, de tal modo que, será necesario comprender el significado y alcance de este uso.

En un post anterior traté el tema de los comuneros afectados en la Comunidad de propietarios, y aunque el tema que hoy traigo a estas líneas podía parecer ser el mismo, el perjuicio de los propietarios, el enfoque, en este caso, es diferente.

Como expuse en su momento, en el régimen de propiedad horizontal, existen unas obligaciones de los propietarios fijadas en el artículo 9 de la LPH; entre otras, y en relación con el tema tratado; las de respetar y responder de los elementos comunes dentro de su propiedad; mantener en buen estado de conservación su propio piso o local; consentir las reparaciones y servidumbres que exijan el servicio del inmueble; permitir el acceso a la propiedad privada cuando la Comunidad así lo requiera.

En el régimen de propiedad horizontal, la regla general es que, de acuerdo con lo preceptuado en el art. 9.1.e) de la LPH (SP/LEG/1894) todos los comuneros están obligados al pago de los gastos comunes.

No debemos olvidar que estos son consecuencia del uso, conservación o mantenimiento de elementos y servicios de los que son copropietarios, de tal modo que, con excepción que aquellos que sean imputables de forma individual a uno o varios inmuebles, el resto, deberán ser asumidos por los componentes de esta Comunidad, por regla general, de acuerdo con la cuota de participación fijada en el Título Constitutivo o lo especialmente establecido, es decir, se deberá tener en cuenta también las posibles exoneraciones, entre las que se pueden encontrar las derivadas de la no utilización de ciertos elementos comunes.