Hemos de partir de la regla general, por la que, en el régimen de propiedad horizontal, si cualquier comunero pretende realizar una obra en elemento común, aunque este sea de utilización privativa, se requiere en principio, el previo acuerdo comunitario.
De acuerdo con lo dispuesto en el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (SP/LEG1894), “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".
Así, no parece existir duda, cualquier alteración que afecte a elementos comunes, y que no se encuentre autorizada en los estatutos, deberá contar con aprobación de la Comunidad de propietarios, mediante el correspondiente acuerdo, aplicando a estos efectos lo dispuesto en el párrafo tercero de la regla 4ª del art. 17 LPH, es decir, y aunque hay sentencias que todavía consideran que, para la aprobación de este tipo de obras, sigue siendo preceptivo el acuerdo unánime, mi criterio, ya expuesto en otros post, es que las reformas de la LPH, tanto por Ley 8/1999 (SP/LEG/2426), como por la Ley 8/2013 (SP/LEG/12127), la quisieron suprimir para estos supuestos.
En cualquier caso, en esta ocasión, el objeto de este trabajo no es esta regla general sino, precisamente, la excepción por la que no sería preciso este consentimiento comunitario; las cláusulas estatutarias que autorización determinados tipos de obras.
Son cláusulas que no siempre se encuentran en los estatutos y, en el supuesto de que así se hayan fijado, suelen estar orientadas a los propietarios de locales; tendentes al libre ejercicio de la actividad, al desarrollo del negocio, pero, como su inclusión no es obligatoria ni siempre son las mismas, habrá de estarse a cada caso concreto, y a la repetida interpretación, por lo que me ha parecido interesante tratar este tema, sobre el que ya he escrito en alguna otra ocasión, partiendo de una reciente sentencia de la AP Navarra, Sec. 3.ª, 806/2024, de 24 de junio. Recurso 369/2022 (SP/SENT/1231159) cuya lectura ha sido el detonante de este post, en la que no considera aplicable el permiso otorgado en estatutos, por el que se permite la colocación de un cartel comercial a los locales, cuando la instalación la realiza un propietario de plazas de garajes, y aunque la presente resolución que además también enjuicia otros aspectos como la prescripción adquisitiva de la servidumbre y los actos propios de la Comunidad, me centraré solo en la citada interpretación de la autorización estatutaria.
Existe numerosa jurisprudencia, entendiendo que, este tipo de cláusulas se deben interpretar de forma restrictiva pues se trata de excepciones a la regla general, repito, se debe solicitar permiso comunitario para su realización. De tal modo que, los derechos y facultades que se conceden en el estatuto tienen que ajustarse estrictamente a lo que se disponga en el mismo, pero nunca excederse de esas concesiones.
Si bien, la repetida interpretación no puede llegar al límite de dejar sin contenido la autorización, de tal modo que, por ejemplo, como se pronuncia la AP La Rioja, Sec. 1.ª, 10/2024, de 11 de enero. Recurso 38/2023 (SP/SENT/1219484) al facultar los estatutos a los dueños de los locales a modificar la parte de la fachada que le corresponde, no puede oponerse la Comunidad a la apertura de huecos en dicha parte de la fachada.
Y, desde luego, como sucede con las cláusulas de exoneración, si el citado consentimiento no es genérico, sino muy preciso y concreto y de esta forma se realiza la obra, la Comunidad no podrá prohibirlas, salvo que ello suponga cualquier otro perjuicio, así se ha pronunciado la sentencia de la AP Sevilla, Sec. 6.ª, 180/2024, de 23 de mayo. Recurso 3836/2021 (SP/SENT/1231452).
La citada interpretación puede venir, como hemos visto, por las obras realizadas, pero también por la propiedad que las realizada.
De este modo, la importancia de la determinación de una u otra, puede ser también la clave para poder o no aplicar esta excepción, es decir, para estar autorizadas a la realización de obras en elementos comunes sin el preceptivo consentimiento comunitario.
En el presente supuesto, que he traído a estos comentarios, el propietario de varias plazas de garaje instaló en la fachada comunitaria unos carteles anunciadores, entendiendo que ello estaba avalado por la cláusula estatutaria que lo permitía a los locales, en concreto, el art. 2 de los Estatutos que establecía "…propietarios de locales de planta baja y sótano podrán, por sí solos, sin intervención de los demás condueños, segregar de ellos, agregarlos, agruparlos o dividirlos, señalando a los resultantes la participación en elementos comunes siempre dentro del total asignado al local de que se trate y sin alteración alguna de las cuotas resultantes de los restantes departamentos (.) igualmente realizar obras de decoración interior y exterior; construir entreplantas, instalar rótulos, letreros y marquesinas y realizar recubrimientos en fachada hasta la altura de la rasante del suelo del primer piso..."
La citada resolución judicial no considera que se debe aplicar de forma extensiva esta autorización a propietarios que no lo sean específicamente de locales de tal modo, quedando acreditado que lo que el demandante, propietario que impugna el acuerdo de retirada, tiene en propiedad no son locales sino plazas de garaje y trasteros, se considera que no es aplicable la previsión recogida en el citado art. 2 de los estatutos respecto a la publicidad que pueden llevar a cabo los locales comerciales.
En este caso, aunque no se trata de la realización de obras en elementos comunes para lo cual sería necesario el repetido acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, sí se estaría utilizando de forma privativa/abusiva un elemento común, en este caso, la fachada, pues el propietario no está abonando precio alguno por su utilización, es decir, la Comunidad podría haber arrendado este elemento, para lo cual también sería preceptivo el citado quorum, como establece la regla 3ª del citado precepto legal.
Por lo expuesto, mi recomendación, a la vista de las sentencias analizadas, es que, en primer lugar, se esté a la calificación de cada una de las propiedades, de tal modo que no podrán aplicarse unas cláusulas a favor de determinados propietarios a otros y, en segundo lugar, a las obras que se pretenden realizar teniendo en cuenta las autorizadas.