El blog jurídico de Sepín

Como casi todos los temas relativos al régimen de propiedad horizontal, cuando una Comunidad se plantea la realización de obras en elementos comunes tendentes a la supresión de las barreras arquitectónicas, siempre surgen los problemas, en este caso, derivados de la interpretación de los artículos legales aplicables. 

Veamos, por lo tanto, en primer lugar, su regulación legal. El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio y no requerirán el acuerdo previo de la Junta, entre otras, las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas por los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Siendo también obligatorias estas obras cuando las ayudas públicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de estas.

Si la citada obra fuese de un importe superior, existen dos posibilidades:

- Que el propietario solicitante asuma el resto.

- Que se someta a Junta el acuerdo y, adoptado por la mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, todos estarán obligados al pago de los gastos generados como establece el artículo 17.2 de la citada LPH.

Así, en esta ocasión, sin entran en otras interpretaciones, por ejemplo, la relativa al límite de las 12 cuotas ordinarias, me centraré en los beneficiarios, máxime teniendo en cuenta algunas resoluciones judiciales que se han pronunciado al respecto. Se puede entender que la expresión “vivir” a la que se refiere el citado precepto legal ¿ha de considerarse con carácter permanente? Es decir, ¿no tendrían derecho a solicitar esta supresión aquellos que utilicen la propiedad como segunda residencia o no hagan un uso permanente de la misma?

Aunque repito, el tema no es pacífico, mi criterio, sin duda, es que este derecho de determinados propietarios deberá hacerse extensivo a todos los que cumplan estos requisitos: tener una discapacidad o ser mayores de 70 años, sin que se pueda discriminar por el uso. Es decir, no podría negarse al propietario que quiera disfrutar de su segunda residencia solo unos meses al año, pues se podría dar el caso que, en el supuesto de no poderse aplicar, se estaría dejando a este titular sin la posibilidad de poder acceder a su propiedad, por ejemplo, tras haber sufrido un accidente y no disponer la finca de ascensor.

Este mismo argumento se podría aplicar para el caso de los locales, en concreto, cuando no se hace un uso frecuente del mismo. Mi argumento en este segundo supuesto es el mismo que acabo de señalar, considero que no se puede negar este derecho a un propietario por el uso que pueda hacer de su propiedad o entrar en valoraciones de si la necesidad es para residir con carácter permanente o si la actividad que se desarrolla en el local es su trabajo o cualquier otra.

Así y respecto al primero de los supuestos, la vivienda, la sentencia de la  AP Alicante, Sec. 5.ª, 44/2020, de 28 de enero (SP/SENT/1052207) señala que acreditada la discapacidad de los propietarios y usuarios de la vivienda, será nulo el acuerdo que deniega la instalación de ascensor solicitada, sin que pueda alegarse para ello que no es el domicilio habitual del solicitante, estableciendo “tampoco puede tener favorable acogida la oposición referida a la falta de permanencia de la vivienda o habitualidad, que la sentencia rechaza respecto a la petición de la demandante ..argumentando " en lo referente a la exigencia de que la persona de edad o discapacitada viva en el inmueble para el que se solicita la instalación del ascensor, tal exigencia no puede interpretarse de manera limitada, estricta, en el sentido de que ésa sea su vivienda única o habitual, como pretende la demandada(lo cual impediría la aplicación del precepto a las segundas residencias). Primero, porque la norma nada dice en tal sentido, no establece ninguna exigencia adicional al hecho de vivir en la casa (recordando aquí que el beneficio se reconoce también a quienes trabajen o presten servicios voluntarios). Antes, al contrario, el artículo 10 nos dice, al referirse a estas obras que se han de ejecutar a requerimiento de los propietarios, que serán obligatorias "en todo caso". Segundo, porque ello parece ir en contra de la finalidad de la norma, que es hacer realidad el principio de accesibilidad universal. Y tercero, porque la obligación que se establece a cargo de la Comunidad no es absoluta (en cuyo caso sería razonable defender una interpretación estricta de los requisitos de legitimación), sino que tiene un límite económico...".

En idéntico sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Valencia, Sec. 6.ª, 246/2016, de 18 de mayo (SP/SENT/903535) considerando que, existe abuso de derecho por parte de la Comunidad al denegar la instalación de un ascensor acuático para su uso por persona discapacitada, aunque su uso solo se haga durante unos días del verano.

Por tanto, en ambos casos, el menor uso de un servicio no es la causa para poder privar de este derecho a los propietarios, sin que tampoco entienda que se pueda considerar argumento válido que el cargo económico para la Comunidad pueda ser muy elevado.

Cuando se trata de locales u oficinas, la Comunidad con los mismos argumentos podría considerar que debería estar en funcionamiento o, al menos, que se utilice de forma habitual. Sin embargo, como establece la sentencia de la AP Murcia, Sec. 1.ª, 346/2022, de 31 de octubre (SP/SENT/1168691), es irrelevante si la propietaria del local que solicita las obras de accesibilidad hace uso de manera frecuente, ya que el único requisito para realizar la solicitud es la titularidad del inmueble. En este caso, se trataba de la propietario de una oficina y la citada resolución judicial fija que “el artículo 10.1.b de la LPH parte de la legitimidad de los propietarios de viviendas o locales para solicitar la realización de actuaciones en orden a la accesibilidad, en este caso por contar el titular con más de 70 años de edad, con independencia de que se encuentren usando, o no, los mismos, y si bien no es factible desconocer que dicha solicitud se encuentra asociada o vinculada al hecho de la necesidad del titular para que se dé una solución a aquellas barreras arquitectónicas que impidan o dificulten el acceso a su inmueble, y desde esta perspectiva resultaría relevante considerar si efectivamente la actora, hoy apelante, usa o utiliza dicho inmueble que constituye, según afirma, la oficina donde ejerce su profesión de abogada, la realidad jurídica es que dicho requisito en ningún caso se exige. ..."

Por lo expuesto, mi criterio es que todos los propietarios tienen el mismo derecho a solicitar esta supresión de barreras, con independencia del uso que pueda hacer de la propiedad. Pues denegarles este derecho sería tanto como prohibirles la posibilidad de poder utilizar su propiedad, sin que conozca sentencias en contra de este argumento, al menos aplicando el régimen de propiedad horizontal estatal; aunque sí existen en el caso de Cataluña, quizá por la posibilidad de ponderación que el CCCat concede a autoridad judicial en estos supuestos.

Aunque la pregunta puede parecer algo extravagante, está inspirada en la reciente sentencia del Tribunal Supremo 217/2023, de 13 de febrero (SP/SENT/1172594), que considera una vulneración de los derechos fundamentales las actuaciones de la Comunidad de propietarios que declaró como indispensable la práctica nudista para el acceso a los elementos comunes de la finca, sin justificación en los estatutos.

No es la primera vez que escribo acerca de los gastos comunes y más concretamente sobre el pago de estos por los comuneros, pues siendo esta una de las obligaciones principales de todo propietario, como señala el artículo 9.1.e), y fundamental para el correcto funcionamiento de la Comunidad, no son pocos los problemas que suscita, sobre todo respecto a la exoneración de estos.

El controvertido tema de los locales en las Comunidades ha sido tratado en varias ocasiones, pero en este caso, a propósito de la reciente sentencia de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 263/2022, de 1 de julio (SP/SENT/1159289), en la que se anula el acuerdo por el que se privaba de derecho de voto a estos comuneros pese a que estaban al corriente de pago, me ha parecido interesante traerlos de nuevo a estas líneas, para tratar el derecho a votar de estos comuneros.

Leyendo, casi a diario, acerca de la gran problemática a la que se están enfrentando las Comunidades de propietarios ante la subida de los suministros, con la consiguiente morosidad que ello supondrá, se plantean medidas para paliar, en cierto modo, este considerable incremento. Con independencia de las legales que se pudieran aplicar: tarifa regulada si fuera posible o la reducción del IVA de determinados suministro gas, etc., considero interesante comentar la noticia que acabo de escuchar sobre una medida drástica que ha acordado una Comunidad, la que ha dado título a ese post. Se ha decidido no encender la calefacción central este invierno, lo que ha ocasionado que ya nos estén llegando preguntas a la editorial sobre si esto es legalmente posible.

La Dirección General de la Seguridad Jurídica y la Fe Pública ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios.  Pero en aquellos casos en que dicha cláusula no esté incorporada a los Estatutos, ¿cómo podemos dividirlo?

La solución radica en el artículo 10.3. b), por el que se establece la mayoría suficiente de 3/5 para modificar cuotas de participación de un régimen de propiedad horizontal, circunscribiéndose a un acto concreto: "la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte”

Sin pretender que este post sea un estudio exhaustivo de esta reforma que considero importante para las Comunidades, al menos en las pretensiones, creo interesante traer a este breve comentario algunas de las primeras reflexiones.

Las temidas reuniones comunitarias; a última hora de la tarde, de pie en el portal o en un espacio reducido, encontrarnos con el temido vecino, el que todo lo sabe hacer o el que mejor se conoce la legislación en todas las materias. Estas Juntas de propietarios que nunca se celebran en el momento oportuno de todos los comuneros, somos muchos y eso sería imposible, por eso, no entran dentro de nuestras prioridades y las dejamos pasar, aunque, como ya he expuesto en alguna otra ocasión, mi consejo es siempre la asistencia, (SP/DOCT/118810), ya que, en caso contrario, se dejará, en la mayoría de las ocasiones, que los asistentes decidan, pues si bien, en los acuerdos de mayorías cualificadas o unanimidad, en los supuestos contemplados en la regla 8 del artículo 17,  se necesita contar con la totalidad de cuotas y propietarios por eso es necesario, una vez adoptado el acuerdo, comunicarlo a los ausentes que se entenderán que se adhieren al mismo si no manifiestan su voto en contra en el plazo de 30 días, en el resto de los acuerdos no será necesario contar con los ausentes, pero además incluso en los acuerdos en los que sí se necesita el voto de los que no están presentes en la Junta, el citado acuerdo ya existe, deberá salir de la Junta, por lo que únicamente se podrá ratificar o dejar sin efecto.

La importancia de la convocatoria y la notificación de esta con el Orden de día a tratar es una cuestión fundamental en la celebración de las Juntas de Propietarios en el régimen de propiedad horizontal.