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La Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, está a punto de celebrar su aniversario, el 21 de julio cumplirá 60 años. Como en todos estos eventos, es el momento de echar la vista atrás, recordando, su nacimiento, sus primeros pasos, su crecimiento y cambios y desde luego su mejorable, aunque, buena, situación actual.
Estos propietarios, en el régimen de propiedad horizontal, se encuentran sometidos a las mismas normas, derechos y obligaciones que el resto de los comuneros, no obstante, por las características especiales, son los que más problemática generan, pues ellos, normalmente, por tener salida independiente, se consideran propietarios con menos obligaciones y más derechos, mientras que, el resto, generalmente, por el destino dado a las propiedades, los consideran como una amenaza.
Se conoce comúnmente como «concurrencia de seguros«, a la situación en que ante un siniestro parecen coincidir las coberturas del seguro del hogar del propietario de la vivienda y de la Comunidad, y no se sabe a cuál de ellos pueda corresponder la reparación de ciertos elementos. Esto, genera una gran cantidad de conflictos que acaban teniendo que resolver los tribunales, porque lo cierto es que no es nada fácil determinar cuándo se produce esta situación. Para empezar jurisprudencial y doctrinalmente, se utiliza también el termino Seguro doble, múltiple o cumulativo (STS, Sala Primera, de lo Civil, 783/2000, de 22 de julio), para el supuesto planteado. Lo que si está claro es que sus efectos y las condiciones se recogen en el art. 32 de la Ley 50/1980.
En el régimen de propiedad horizontal todas las decisiones han de pasar por la adopción de los acuerdos comunitarios, por eso, es importante saber cómo se ha de convocar una Junta, redactar el “Orden del día”, conocer el quorum necesario en cada supuesto, qué propietarios pueden votar, cómo se computan las votaciones, la forma de redactar el acta, el envío, el voto de los ausentes en los supuestos en los que proceda, en definitiva, se trata de una propiedad compartida, con elementos privativos y comunes y, es por eso, que es necesario el consenso de los comuneros.
Hace escasos meses comentaba en sepín una sentencia de la AP de Tarragona de 9-5-2019 (SP/SENT/1008322), en la que se declaraban nulos los acuerdos adoptados en el apartado “ruegos y preguntas” de la Junta de propietarios. La sentencia era demasiado evidente, pero no debemos olvidar que no hay que restar importancia a una resolución judicial, pues esta ha sido consecuencia de una impugnación por parte de un comunero que estuvo ausente en Junta o simplemente que votó en contra, por eso, considero que es interesante aclarar, qué asuntos pueden aprobarse en Junta de propietarios.
Según establece el art. 9.1.i) de la LPH, será obligación de todo propietario “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Ya escribí en un post anterior sobre los elementos comunes, teniendo en cuenta que, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 3.b) LPH, en el régimen de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local: «La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, (entendiendo los no privativos) pertenencias y servicios comunes.»
En este régimen existen unas obligaciones de los propietarios fijadas en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal; respetar y responder de los elementos comunes dentro de su propiedad; mantener en buen estado de conservación su propio piso o local; consentir las reparaciones y servidumbre que exija el servicio del inmueble; permitir el acceso a la propiedad privada cuando la Comunidad así lo requiera.
Sí, en Cataluña ya era posible antes que la Ley de Propiedad Horizontal introdujese la regla 12 del art.17, por la que, en los casos en lo que la vivienda se destine a actividades turísticas y mediante acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, se pueden fijar cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes, siempre que no sea superior al 20% y, evidentemente, sin efectos retroactivos.
