El blog jurídico de Sepín

Llevamos algunos meses en los que desde varios medios de comunicación, prensa e Internet, “los apartamentos turísticos” son noticia, señalando la actividad ilegal de muchos de ellos, lo que ha disparado dudas de todo tipo para muchísimos arrendadores, que ya no saben si su inmueble estaría dentro de esta clasificación, y en consecuencia, cual sería la normativa jurídica aplicable. Por poner un ejemplo, algunos propietarios se plantean si el alquiler de su vivienda durante una semana o quince días en una zona de playa se trata de un apartamento turístico, excluido de la LAU, o bien nos encontramos ante un arrendamiento de temporada del art.3.2 del citado texto legal.

Comenzamos por señalar que la normativa aplicable a esta cuestión es diferente según la fecha del contrato, así para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, ya sea de vivienda o de local, está recogida en el artículo 114, regla 7ª del Texto Refundido de 1964 y para los posteriores a dicha fecha se aplicará el artículo 27.2 letra d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Ambas normas coinciden en que es necesario el consentimiento del arrendador, pues de lo contrario, la obra dará lugar a la resolución del contrato. Ahora bien, mayor precisión muestra el Texto Refundido que añade que las obras no deben modificar la configuración del inmueble o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca.

En consecuencia, las obras que realice el arrendatario deben contar con dos requisitos: la autorización del arrendador y que las mismas no afecten a la configuración. Consentimiento del arrendador para la realización de obras, que puede establecerse expresamente en una cláusula contractual, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1997 (SP/SENT/14473) y 9 de abril de 1996 (SP/SENT/11441), o bien existir de forma tácita por conocimiento por parte del arrendador sin oposición a éstas. Sentencias de Audiencia Provincial de Asturias, Sec.6ª, 29 de octubre de 2012 (SP/SENT/700351) y Madrid, Sec. 9.ª, 9 de junio de 2010 (SP/SENT/517673).

Pero donde realmente surge la duda es ¿qué se entiende por “configuración”? La Ley no lo expresa, pero cabe entender que la configuración de una cosa es la disposición de cada uno de sus elementos en relación con los demás, determinando su distribución, con referencia concreta a su forma, en sentido horizontal o vertical, del espacio o recinto dentro de sus paredes. De la misma forma, debe comprobarse la firmeza o el carácter permanente de la obra, pues en los casos que en los que sea fácilmente desmontable o tenga carácter movible sin que cause daños, la jurisprudencia ha venido desestimando la acción de resolución.

 La cuestión relativa a las obras que necesita realizar el arrendatario, cuando tiene la condición de discapacitado, para adaptar y utilizar la vivienda arrendada, aparece regulada en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, reformado por la Ley 4/2013 de 4 de junio.

 ¿Cuál es la definición de “discapacitado”? El actual precepto indica “..aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años…” Nos encontramos con un cambio en el propio concepto, de “minusvalía” a “discapacidad”, y se añade o equipara dicho estado a las personas mayores de 70 años, de acuerdo con la calificación de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre limite del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, artículo 1.3.

 La nueva concepción sobre qué se entiende por personas con discapacidad, aparece contemplada en el Real Decreto Legislativo 1/2013 , de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que deroga la Ley 51/2003. El artículo 4.1 establece que son “Titulares de los Derechos, aquellos que presentan deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales. (reconocimiento de lo que establecía la Ley 26/2011, en relación con la Convención Internacional sobre Derechos de las personas con discapacidad aprobado por la ONU)” y el art. 4.2 añade, además aquellos que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Se consideran que presentan una discapacidad en grado o superior al 33% los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total absoluta o gran invalidez. Y a los pensionistas de clases pasivas, que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

Para determinar en un contrato de arrendamiento quién es el responsable de pagar los importes de impuestos que el inmueble arrendado lleva consigo, tales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (antiguamente llamado «Contribución Urbana»), o bien las tasas de basuras o las de alcantarillado, entre otros, habrá que estar en primer lugar a la fecha del contrato, pues, dependiendo de esta, el régimen jurídico aplicable será distinto. No todos los impuestos son repercutibles.

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponde las obras de conservación en una vivienda arrendada establecen que la obligación es, en principio, del arrendador.

Art. 1554.2ª Código Civil: «El arrendador está obligado: 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.”

Art.107 TR LAU 1964: «Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.”

Art.21 LAU 29/94: «1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.»

Por tanto, como principio general, podemos indicar

La cuestión sobre la situación jurídica del cónyuge en caso de fallecimiento del arrendatario de la vivienda, cuando únicamente este último había firmado el contrato y teniendo en cuenta los distintos regimenes matrimoniales, siempre ha suscitado polémica. Esta situación dio lugar a varias posturas, tanto de la doctrina como de los Tribunales,  acerca de si era necesaria la notificación de la subrogación a la muerte del arrendatario, o bien, si existía cotitularidad en el arrendamiento, en cuyo caso no hacía falta esta comunicación al arrendador.

Hay que advertir de que esta discusión no tenía lugar cuando el piso se había alquilado por uno de los cónyuges antes del matrimonio, estando soltero, pero, por el contrario, sí existían notables diferencias en la doctrina (SP/DOCT/2425) y en las distintas Audiencias Provinciales cuando el arrendamiento se contrataba constante matrimonio y se había firmado por una sola de las partes y por el régimen de gananciales.

Cuando entró en vigor la LAU 29/1994, una de las cuestiones de más trascendencia fue la facultad del arrendador para repercutir en el arrendatario los importes por impuestos, obras, servicios y suministros, tal como establece la Disposición Transitoria Segunda, apdo. 10, puntos 2, 3 y 4. en los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985.  En los de fecha posterior tan solo cabrían tales repercusiones si así se hubiese pactado expresamente a la firma del contrato.

Respecto a las obras, establece la Disposición Transitoria Segunda: «10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme».

Ya hemos comentado en otro post anterior que uno de los cambios importantes que introdujo la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013 es el plazo de duración del contrato, que ha pasado de cinco a tres años, para aquellos arrendamientos que se realicen desde el 6 de junio del pasado año 2013.  Igualmente, la prórroga legal, en caso de que el arrendador no notifique el vencimiento del contrato, ha disminuido de tres a un año. Pero quizá una de las cuestiones más interesantes, a parte de la reducción de la duración mínima de los arts. 9 y 10 LAU 29/1994, es que se ha retirado la exigencia para el arrendador de que el motivo para resolver el contrato figure de forma expresa en el contrato, lo que realmente era casi imposible de prever cuando se firmaba el mismo entre las partes.

Ahora bien, como en tantos temas dentro de los arrendamientos urbanos, es importante matizar que esta modificación no se aplica a todos los contratos, pues los anteriores al 6 de junio de 2013 tienen sus propias normas, por lo que habrá que diferenciar según la fecha.

Con todos mis respetos, realmente el Tribunal Supremo, más que fijar doctrina y ayudarnos a los profesionales en esta materia a establecer un criterio firme ante la duración de los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 en los que se pactó prórroga forzosa,  así como en los posteriores regidos por la LAU 29/94, está causando gran confusión con las resoluciones que dicta, algunas de ellas contradictorias, ya que dependiendo del arrendatario, si estamos ante una vivienda o local, aplica preceptos y plazos distintos.

 Partimos de la base de que el Real Decreto Ley 2/85, conocido como Decreto Boyer, supuso un gran avance ya que dio lugar a la supresión automática de la prórroga forzosa del artículo 57 del texto refundido de 1964, pero aún con este cambio sustancial, fueron muchos los arrendadores, que bien por desconocimiento o bien por tomar modelos de contratos que pasaban de unos propietarios a otros sin ningún asesoramiento jurídico,  pactaron entonces, en arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, la sumisión a la prórroga forzosa, como indican  entre otras las recientes sentencias de este Tribunal, de 30 de mayo de 2011 (SP/SENT/632082),  11 de noviembre de 2010 (SP/SENT/530998) y 10 de marzo de 2010 (SP/SENT/499735).

Dada la relevancia del tema y las continuas dudas que el mismo está suscitando, continuamos en el presente post tratando la problemática de la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad como ya hicimos en el anterior post.

Transcurridos ya unos meses desde la aprobación de la reforma introducida en la LAU por la Ley 4/2013, de 4 junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, las primeras impresiones de “decepción” “trabajo a medias”, “precipitación”, “pérdida de oportunidad” etc, lamentablemente se van confirmando.

Efectivamente, como ya se indicaba en el anterior post, uno de los puntos más incomprensibles de la Reforma y que nos muestra a un legislador totalmente alejado de la realidad social, ha sido sin duda la innecesaria potenciación del Registro de la Propiedad en materia arrendaticia, pues no hay que olvidar que con anterioridad nada impedía que los contratos de arrendamiento se inscribiesen en el Registro conforme a lo dispuesto en el art. 2.5º de la Ley Hipotecaria.