La LAU cumple 20 años: Extinción de muchos contratos de local


Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

La LAU 29/94 de 24 de noviembre provocó que existieran contratos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos (Texto Refundido LAU 1964, Real Decreto-Ley 2/85 y LAU 29/94) , y para solventar los problemas de duración una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, el legislador estableció entonces un complejo sistema de Disposiciones Transitorias, que contemplaban un calendario de extinción para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, aunque no solucionó el problema de aquellos arrendamientos posteriores a tal fecha y anteriores a la entrada en vigor de la LAU 29/94 que habian pactado prórroga forzosa.

Pues bien, hoy cuando se cumplen 20 años desde su aprobación,  se acerca el fin de muchos contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985, en los que la Disposición Transitoria Tercera fijó un periodo de 5 a 20 años. Unos ya habrán finalizado, otros se extinguirán a partir de hoy 24 de noviembre, concretamente los contratos adquiridos por traspaso cuyo límite era 20 años desde la aprobación de esta Ley, cuestión ya analizada en el último post , y muchos finalizarán el próximo 31 de diciembre de 2014.

Sobre este tema y por su actualidad, desde esta Editorial, hemos realizado varias publicaciones para dar a conocer cuales son los contratos afectados y tener en cuenta todas las variables posibles por parte del arrendador y arrendatario, como así ha quedado plasmado en el libro de Daniel Loscertales, Presidente de Sepin, “Vencimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda y locales de negocio, al igual que en el Cuaderno jurídico del cuatro trimestre donde hicimos un especial con artículos, consultas, formularios y análisis de jurisprudencia al detalle sobre esta importante cuestión en el ámbito de los arrendamientos urbanos:    

Para determinar qué contratos de arrendamiento de local finalizan el 31 de diciembre de 2014, habrá que estar a la fecha del mismo, serán aquellos anteriores al 9 de mayo de 1985 regulados en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/94, y a su vez, habrá que distinguir si el arrendatario es persona jurídica o física, y sus distintas circunstancias. Así:

 – Si el arrendatario es persona física, apartado 3 de la D.T.Tercera y lo es desde antes de la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, éste continuará su plazo de duración hasta su fallecimiento o subrogación. Tan solo en el supuesto de que hubiese existido una subrogación al descendiente con posterioridad a esa fecha (1-enero-1995), entonces si finalizaría el plazo del contrato el citado 31 de diciembre de 2014, pues el citado precepto establece un periodo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU.

 – Si el arrendatario es persona jurídica, apartado 4 de la D.T.Tercera, el contrato termina el 31 de diciembre 2014, tanto si se trata de una actividad comercial comprendida en la División 6ª del IAE, regla 1ª como si es otra actividad no comprendida en dicha División, regla 2ª (cuota IAE inferior a 85.000 ptas.), pues así lo establece dicho apartado.

 – Ahora bien, es muy importante indicar que en los dos casos señalados anteriormente, cabe ampliación del plazo y, en consecuencia, los contratos no vencerán el próximo 31 de diciembre, bien porque la renta se haya actualizado de una sola vez en el primer requerimiento o bien porque entonces la renta que se estaba pagando ya superaba a la resultante de la actualización, conforme el apartado 7 de la DT Tercera, en cuyo caso la duración será de 5 años más, hasta el 31 de diciembre de 2019.

Igualmente sucede si se hubiese efectuado un traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU, entre el 1 de enero de 1985 y 1 de enero de 1995 según el párrafo 6º del apartado 3.

 -En todo caso, también hay que advertir a los arrendadores que hay que tener presente los derechos del arrendatario. Así el arrendatario actual podrá exigir una indemnización de 18 mensualidades de renta si dentro del siguiente año el arrendador u otra persona explota un negocio similar al actual, así como otros derechos preferentes para arrendar de nuevo, a tenor de lo que disponen los apdos. 10 y 11 de la misma Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994.

Si desea más información o seguimiento de estas cuestiones puede acceder a TOP jurídico Compraventa y Alquiler, portal específico en esta materia.

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