El blog jurídico de Sepín

Soluciones concretas respecto a todas las cuestiones que surgen sobre el derecho a continuar en el arrendamiento de un local de negocio en los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, regulados en la Disposición Transitoria Tercera, apartado 3 de la LAU 29/94.

El Tribunal Supremo finalizó el año 2016 con tres sentencias de interés sobre la procedencia de la acción de retracto. Por un lado, resuelve sobre el ejercicio de tal derecho en caso de división de la cosa común por herencia. Por otro, si es exigible la condición de arrendatario para tal acción, analizando sobre tal requisito, aunque la posesión no sea material, como sucede en el subarriendo, y si el conocimiento por parte del arrendador del fallecimiento del arrendatario y la ocupación por otra persona equivale al consentimiento a la condición de arrendataria.

La firma de un contrato de arrendamiento implica el nacimiento de una serie de obligaciones tributarias que deben ser analizadas desde distintos supuestos, pues no es lo mismo si se trata de un contrato de vivienda que si es para uno de uso distinto. En cuanto a las partes, hay que distinguir si, tanto el arrendador como el arrendatario, son personas físicas o jurídicas.

Desde la entrada en vigor de la LAU 29/1994, el 1 de enero de 1995, la duración de los antiguos contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 quedó determinada en sus Disposiciones Transitorias, que fijaron plazos de extinción. En estos comentarios nos centramos en el arrendamiento de farmacia anterior a la citada fecha, su calificación, el traspaso y la posible subrogación. Hay que tener en cuenta que en los posteriores al 1 de enero de 1995, no se plantea problema alguno, ya que el arrendamiento de uso distinto al de vivienda se regirá por la voluntad de las partes.

Con frecuencia, en diversos medios de telecomunicación, es noticia la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por la falta de pago del arrendatario de una mensualidad de renta que, a veces, no alcanza ni los 100 € o bien se basan en la deuda de otros importes de ínfima cantidad que corresponden a los gastos de Comunidad, el IBI o la tasa de basura. Tal acción de desahucio se encuentra prevista en el art. 114, regla 1.ª, del Texto Refundido de 1964, para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 y en el art. 27.2 LAU 29/1994, para los posteriores a la citada fecha, cuyo procedimiento regula la Ley de Enjuiciamiento Civil en el art. 250.1.1.º.

La fianza en los contratos de arrendamiento es una cantidad en metálico que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar los posibles incumplimientos por parte del inquilino, ya sea por daños o por impago de renta. Dicha obligación viene recogida en el art. 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, y en el art. 105 del Texto Refundido de 1964. La fianza, por tanto, es una obligación legal que vincula a todos los contratos, ya sea de vivienda o de uso distinto cuyo incumplimiento puede dar lugar a la resolución del contrato; así lo estabelce la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 16 de febrero de 2006 (SP/SENT/93900), que estimó el desahucio ante el impago de la fianza en el momento de presentar la demanda.

En primer lugar y como habitualmente venimos señalando en el ámbito de los arrendamientos urbanos, es fundamental atender a la fecha del contrato al coexistir varias normas legales aplicables y con consecuencias muy distintas.

Partimos de la base de que la instalación del ascensor en una finca siempre supone una innovación o mejora en los servicios del inmueble, en la que deberán participar los propietarios según establece la Ley de Propiedad Horizontal, pero la duda que aquí se plantea es cómo afecta esta instalación a los arrendatarios. Y una vez más, como ocurre en la mayoría de las cuestiones de arrendamientos urbanos, es imprescindible conocer la fecha del contrato para determinar qué preceptos resultan aplicables y si este debe asumir el gasto.

Partimos de la base de que a la firma del contrato de arrendamiento urbano existe obligación de constituir fianza en metálico, como señala el art. 105 del Texto Refundido de 1964 para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 y el art. 36 LAU 29/1994 para los posteriores, estableciendo un mes de renta para las viviendas y dos para los arrendamientos de uso distinto. Esto sin perjuicio de que las partes, además, puedan pactar otro tipo de garantías adicionales, conforme al apdo. 5 de este último precepto.