El blog jurídico de Sepín

Con frecuencia, en diversos medios de telecomunicación, es noticia la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por la falta de pago del arrendatario de una mensualidad de renta que, a veces, no alcanza ni los 100 € o bien se basan en la deuda de otros importes de ínfima cantidad que corresponden a los gastos de Comunidad, el IBI o la tasa de basura. Tal acción de desahucio se encuentra prevista en el art. 114, regla 1.ª, del Texto Refundido de 1964, para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 y en el art. 27.2 LAU 29/1994, para los posteriores a la citada fecha, cuyo procedimiento regula la Ley de Enjuiciamiento Civil en el art. 250.1.1.º.

La fianza en los contratos de arrendamiento es una cantidad en metálico que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar los posibles incumplimientos por parte del inquilino, ya sea por daños o por impago de renta. Dicha obligación viene recogida en el art. 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, y en el art. 105 del Texto Refundido de 1964. La fianza, por tanto, es una obligación legal que vincula a todos los contratos, ya sea de vivienda o de uso distinto cuyo incumplimiento puede dar lugar a la resolución del contrato; así lo estabelce la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 16 de febrero de 2006 (SP/SENT/93900), que estimó el desahucio ante el impago de la fianza en el momento de presentar la demanda.

En primer lugar y como habitualmente venimos señalando en el ámbito de los arrendamientos urbanos, es fundamental atender a la fecha del contrato al coexistir varias normas legales aplicables y con consecuencias muy distintas.

Partimos de la base de que la instalación del ascensor en una finca siempre supone una innovación o mejora en los servicios del inmueble, en la que deberán participar los propietarios según establece la Ley de Propiedad Horizontal, pero la duda que aquí se plantea es cómo afecta esta instalación a los arrendatarios. Y una vez más, como ocurre en la mayoría de las cuestiones de arrendamientos urbanos, es imprescindible conocer la fecha del contrato para determinar qué preceptos resultan aplicables y si este debe asumir el gasto.

Partimos de la base de que a la firma del contrato de arrendamiento urbano existe obligación de constituir fianza en metálico, como señala el art. 105 del Texto Refundido de 1964 para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 y el art. 36 LAU 29/1994 para los posteriores, estableciendo un mes de renta para las viviendas y dos para los arrendamientos de uso distinto. Esto sin perjuicio de que las partes, además, puedan pactar otro tipo de garantías adicionales, conforme al apdo. 5 de este último precepto.

Se trata de una cuestión fundamental en todo contrato, estamos ante el importe que el arrendatario tiene que satisfacer al arrendador por el uso y la ocupación del inmueble. Desde la aprobación de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, para los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, aparece regulada en su art. 17 que determina la fecha, el lugar y la forma donde realizar el pago, mientras que los contratos de uso distinto al de vivienda (locales) se regirán en estos temas por el art. 4.3 de la citada Ley, es decir, por la voluntad de las partes.

Aprovechando las últimas modificaciones en materia tributaria, realizamos un análisis práctico acerca de los impuestos que debe llevar un recibo de arrendamiento de un local de negocio, separado en dos bloques: por un lado, los supuestos en los que el arrendador es una persona física, y, por tanto, su renta está sujeta al IRPF, con independencia de si el arrendatario es persona física o jurídica; y,  por otro, cuando el  arrendador es persona jurídica, sujeto, salvo excepciones, al Impuesto de Sociedades.

Estos días atrás, en diversos medios de comunicación, ha sido noticia la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (SP/SENT/837189) que establece la resolución del contrato de arrendamiento de una vivienda por adeudar su arrendataria la tasa de basura, en este caso con el agravante de ser persona muy mayor y deber poco más de 100€. La polémica no tardó en aparecer, ¿es posible el desahucio y posterior lanzamiento del piso por la falta de pago por este concepto y por esta cantidad? ¿Cabe acudir a este juicio por la deuda de una sola mensualidad? En este post, analizamos estas cuestiones.

Ante la venta del inmueble que ocupamos en alquiler, surge la preocupación de muchos arrendatarios: ¿Tengo algún derecho para adjudicarme el piso o local? ¿Me pueden echar del mismo si no quiero comprarlo?

Resulta sorprendente que, aunque “el contrato de arrendamiento urbano” constituye una pequeñísima parte del Derecho civil (Capítulo II del Título VI del Libro IV del Código Civil), estamos ante un tema que genera continuos debates, polémicas y reformas legales, pero lo que es cierto es que una gran mayoría de la sociedad reside en una vivienda en “régimen de alquiler”, al igual que muchas actividades comerciales se desarrollan en un local arrendado. Pues bien, el año 2015 a punto de finalizar nos ha dejado muchas reformas que aquí recopilamos, pues es imprescindible saber cuáles son los cambios a tener en cuenta. No podemos olvidar que, en arrendamientos urbanos, además, coexisten varias normativas, TR 1964, Real Decreto Ley 2/1985, LAU 29/1994 y LAU reformada por Ley 4/2013, a lo que se suman las modificaciones de este año, que añaden cierta complejidad a la hora de aplicar el precepto legal adecuado según la fecha del contrato.