El blog jurídico de Sepín

Debido a la situación económica que estamos atravesando, donde en numerosos casos nuestro poder adquisitivo está mermado por medidas laborales o políticas, hay que realizar bastantes cábalas para encontrar el alquiler de una vivienda o local cuyo pago podamos asumir durante cierto tiempo. Pero si, una vez realizado este esfuerzo para comprometernos en satisfacer todos los meses una determinada cantidad de renta, nos encontramos con la exigencia de garantías adicionales por parte del arrendador como la obligatoriedad de fianza y la solicitud de aval, la cuestión empeora y hace que en la actualidad resulte muy complicado poder formalizar el arrendamiento. No digamos cuando además para la búsqueda del alquiler recurrimos a la gestión de una inmobiliaria, pues entonces el hipotético arrendatario deberá tener en cuenta y calcular si puede afrontar en el momento de la firma del contrato el pago de la renta más el resto de todas estas cantidades.   

El Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas 2013-2016 que está preparando el Ministerio de Fomento plantea ayudas destinadas al fomento del alquiler en función del importe de la renta y de los ingresos percibidos por la unidad familiar.

Debemos tener en cuenta que esta medida está contemplada en el borrador del Plan, por lo que no será efectiva hasta que no sea aprobada y por tanto puede sufrir modificaciones. Desde luego, sería deseable que realmente se mejore el mercado del alquiler tan abandonado en nuestro país.

 ¿Cuáles son los requisitos del solicitante o de la unidad familiar?

Existe aún hoy cierta confusión con la figura jurídica del traspaso de local de negocio, entendiendo por éste, la cesión mediante precio de un inmueble, sin existencias, realizada por el arrendatario a un tercero,  el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones del contrato. Y la duda surge porque, si bien es cierto que la LAU 29/94 no lo contempló para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, donde incluyó tan solo la cesión del contrato (art.32 LAU 94),  este derecho a trapasar por parte del arrendatario  continúa existiendo para los arrendamientos anteriores a  la entrada en vigor de la LAU29/94, resultando su tratamiento y normativa aplicable diferente en función de cual sea la fecha del contrato.

Así, para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, el traspaso aparece regulado en la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 4 y siguientes de la LAU 29/94. Para los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, pero anteriores al 1 de enero de 1995, habrá que acudir a la Disposición Transitoria Primera, que a su vez nos remite al TR de 1964.  En función de la fecha, acudiremos a unos preceptos u otros con regulación distinta.

El acceso a una vivienda supone uno de los principales problemas para los jóvenes de hoy en día que sufren un altísimo nivel de desempleo y precariedad laboral, lo que provoca que, ante la necesidad de emanciparse, su situación económica se lo impida. En España, la edad media de emancipación es alrededor de los 30 años, una de las más altas de Europa.

Nuestro mercado de alquiler también se encuentra a la cola en referencia al europeo, representando solamente el 11 % frente al 40 % de media que hay en Europa.

Ante esta situación, y para fomentar y potenciar la difícil tarea de independizarse, nació la Renta Básica de Emancipación, que consiste en una ayuda iniciada en enero de 2008 destinada al apoyo económico para el pago del alquiler de vivienda habitual en las condiciones y requisitos que estableció el Real Decreto 1472/2007, el cual fue derogado en 2011.

Alberto Torres López

Director Jurídico de Sepín. Abogado

La crisis económica en la que nos hallamos inmersos está implicando un incremento exponencial de los casos en los que el arrendatario decide resolver unilateralmente, antes del vencimiento del plazo estipulado, el contrato de arrendamiento. El motivo puede ser, no solo la imposibilidad de hacer frente a la renta pactada o la propia inviabilidad del negocio, sino el simple conocimiento de que la renta que está pagando se halla por encima de la de mercado, por lo que, fracasado el intento de reducir aquella, encuentra otra vivienda o local de similares características con una renta muy inferior a la que está pagando.

Como bien sabemos, el art. 1.124 del Código Civil otorga al perjudicado la facultad de escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, debiendo acudir para esta indemnización a las reglas generales contenidas en los arts. 1.106 y 1.107 del mismo texto legal.

Debido a las distintas circunstancias por estudios, trabajo o vacaciones que se producen a lo largo de nuestra vida, son muy abundantes los alquileres de pisos por “temporada”, entendiendo este concepto como un breve plazo de tiempo, habitualmente meses o semanas, sin que su destino tenga carácter de permanencia. Sucede con frecuencia en arrendamientos durante el curso escolar o universitario, por traslado o curso profesional durante un concreto período de tiempo o por períodos vacacionales de semanas o meses en verano e invierno (SP/SENT/71906 y SP/SENT/80719) lo que determina  que no nos encontremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda como tal, que regula el art. 2 LAU, sino que estemos ante un contrato denominado “de temporada”, al que no se aplica el precepto jurídico antes señalado, sino que aparecen regulados en el art. 3, apdo. 2, al establecer “arrendamientos celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra”, cuya calificación jurídica, en consecuencia,  será de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, a pesar de estar ante el alquiler de pisos.

 Es conveniente diferenciar este contrato de otros similares, pues si, además de alquilar el piso, se prestan otros servicios como limpieza o comida, habrá que calificarlo como arrendamiento «turístico» o de  «hospedaje», no teniendo cabida en los de temporada.

En varios medios de comunicación, durante estos últimos meses, nos vienen recordando que el mercado del alquiler en España es muy bajo. En la actualidad aproximadamente existe un 17% de viviendas alquiladas frente a un 83% de viviendas en propiedad, con un total de 700.000 inmuebles vacíos. Por otro lado, los juicios de desahucio por falta de pago aumentan sin cesar, ante la fuerte crisis que estamos viviendo, con el dato de 46.559 en el primer trimestre de este año.

El Proyecto de Ley de medidas para la flexibilización y fomento del alquiler aprobado en Consejo de ministros el viernes 24 de agosto, pendiente todavía de su tramitación en las Cortes, tiene como objetivo  solucionar estos problemas estableciendo unas normas que otorguen más equilibrio a la relación entre arrendador y arrendatario, con una mayor libertad de pactos, de tal forma que anime a muchos a poner en el mercado sus inmuebles y a otros a optar por este sistema de residencia, el alquiler, que hasta ahora no es práctica habitual.

La situación de crisis económica que vive nuestro país, ha motivado que muchos contratos que se celebraron con anterioridad al inicio de aquella, se hallen en la actualidad en un contexto totalmente distinto y con unas condiciones díficiles de cumplir. Este desequilibrio orignado por la crisis lleva a muchos letrados a recordar la aplicación de la casi olvidada cláusula rebus sic stantibus como única salida para la resolución de un contrato perjudicial para los intereses de nuestro representado.

En Sepín estamos gratamente sorprendidos de la magnifica acogida que ha tenido la invitación hecha en nuestro último Boletín Especial de Arrendamientos Urbanos, para que nuestros suscriptores nos enviaran sus propuestas de reforma en esta materia.

Las más de cien propuestas recibidas ya han sido remitidas al Ministerio de Fomento a través de nuestro Presidente, Daniel Loscertales Fuertes, miembro de la Mesa de Trabajo para la Promoción del Acceso al Alquiler creada por la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento.

Si alguna de estas propuestas llega a buen puerto, nos daremos por satisfechos y desde luego todos nosotros tendremos la satisfacción de haber hecho llegar al legislador una visión práctica, no ideologizada, de lo que debería ser la Reforma. Algunas de estas propuestas, adelantamos ya, no van a ser ni tan siquiera consideradas; así ocurre por ejemplo con una coincidente en muchos de los suscriptores, como es la creación de un Registro Oficial de arrendatarios morosos, que ya se estudió en una de las reuniones de la Comisión y que se decidió apartarla, por lo menos, de momento.