El blog jurídico de Sepín

Llevamos varios meses indicando que la reforma de la LAU 29/1994, aprobada por la Ley 4/2013 y con entrada en vigor el pasado 6 de junio, supone, si cabe, una mayor atención y especialidad para los profesionales de esta materia, pues si ya convivían distintas normativas según la fecha del contrato, el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985 y la LAU 29/1994, ahora surge un cuarto período contractual a tener presente: los contratos posteriores al 6 de junio de 2013. De esta forma, ante cualquier acción del arrendador o del arrendatario y para su contestación, tendremos que preguntarnos qué fecha tiene el contrato, dado que las consecuencias y los preceptos legales a aplicar serán muy distintos. Así sucede en la cuestión aquí analizada, resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario.

Tras la publicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, es necesario desde el 1 de junio de 2013 contar con el certificado de eficiencia energética tanto para los edificios de nueva construcción como para edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, surgen varias preguntas, como ya apuntábamos en otro post, indicando a continuación los aspectos esenciales que, a nuestro entender, habrá que tener en cuenta.   

Es difícil dar una opinión certera y completa en pocas líneas sobre la reforma de la LAU 29/1994, que regulará los nuevos contratos de viviendas a partir de mañana, 6 de junio de 2013, pues la realidad es que he necesitado más de 400 páginas para redactar una obra que recoge todos los pormenores.

No obstante, bastará decir que ahora la Ley está vigente y que, por tanto, guste o no, hay que sujetarse a ella. Soy crítico en general, pues complica las hasta ahora sencillas relaciones entre el arrendador y el arrendatario de la vivienda.

Recientemente han aparecido, en numerosas publicaciones, noticias sobre la limitación en el alquiler de viviendas por días por parte de particulares, a tenor del Proyecto de Ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, que añade una letra más al actual articulo 5 de la LAU, que contempla los arrendamientos excluidos. Dicho alquiler se trata de una práctica habitual en las grandes ciudades, donde las personas, debido a su actividad de negocio o turismo, necesitan  conseguir un apartamento por espacios muy cortos de tiempo.

Si hasta ahora ya teníamos la existencia de varias normas legales en vigor en el ámbito de los arrendamientos, por un lado el Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Real Decreto Ley 2/85 llamado “Decreto Boyer” y la actual LAU 29/94, ahora está a punto de ser aprobada una Reforma parcial de esta Ley anterior,  digamos que la cuarta norma legal que se suma a las otras.

 El Congreso ya aprobó el Informe de las enmiendas y ha dado traslado al Senado, que se encuentra en periodo de ampliación del plazo de enmiendas y propuestas de veto, cuya fecha límite de tramitación es el próximo 13 de mayo.

 Desde luego, hubiera sido mucho más conveniente y práctico aprovechar esta Reforma para crear una única y nueva Ley que contemplara e integrara a todos los contratos sea la fecha que fuese, sin que entonces tuviésemos que acudir a distintos textos legales, pero desafortunadamente la inminente Ley de Fomento y Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas no toca las Disposiciones Transitorias de la actual LAU 29/94.

Desde que la crisis económica ha hecho mella en la sociedad, prácticamente todos los días, entidades financieras, políticos, asociaciones etc. están presentes en los medios de comunicación, en cuestiones relacionadas con el desahucio, y ante tal vocablo, la gran mayoría de los ciudadanos automáticamente mostramos oposición por entender una acción peyorativa y lamentable para aquellos que lo sufren, deseando que se llegue a la mejor solución posible, máxime ante los trágicos sucesos acaecidos como consecuencia del mismo. En todos estos casos, se está utilizando la palabra DESAHUCIO para hacer referencia a las ejecuciones hipotecarias, que llevan consigo el lanzamiento de una vivienda.

Ahora bien, es importante discernir la utilización de la palabra desahucio “en una ejecución hipotecaria” y “en un alquiler de inmueble”; en el primer caso no debería aplicarse ya que el desahucio no es una ejecución hipotecaria, sino que por éste debemos entender la acción del arrendador frente al arrendatario ante la falta de pago de la renta. Nada tiene que ver una cosa con otra. Y entiendo que sería una obligación de todos los colectivos, políticos, periodistas y juristas, intentar al menos explicar la distinta acepción de esta palabra para evitar confusión.

Debido a la situación económica que estamos atravesando, donde en numerosos casos nuestro poder adquisitivo está mermado por medidas laborales o políticas, hay que realizar bastantes cábalas para encontrar el alquiler de una vivienda o local cuyo pago podamos asumir durante cierto tiempo. Pero si, una vez realizado este esfuerzo para comprometernos en satisfacer todos los meses una determinada cantidad de renta, nos encontramos con la exigencia de garantías adicionales por parte del arrendador como la obligatoriedad de fianza y la solicitud de aval, la cuestión empeora y hace que en la actualidad resulte muy complicado poder formalizar el arrendamiento. No digamos cuando además para la búsqueda del alquiler recurrimos a la gestión de una inmobiliaria, pues entonces el hipotético arrendatario deberá tener en cuenta y calcular si puede afrontar en el momento de la firma del contrato el pago de la renta más el resto de todas estas cantidades.   

El Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas 2013-2016 que está preparando el Ministerio de Fomento plantea ayudas destinadas al fomento del alquiler en función del importe de la renta y de los ingresos percibidos por la unidad familiar.

Debemos tener en cuenta que esta medida está contemplada en el borrador del Plan, por lo que no será efectiva hasta que no sea aprobada y por tanto puede sufrir modificaciones. Desde luego, sería deseable que realmente se mejore el mercado del alquiler tan abandonado en nuestro país.

 ¿Cuáles son los requisitos del solicitante o de la unidad familiar?

Existe aún hoy cierta confusión con la figura jurídica del traspaso de local de negocio, entendiendo por éste, la cesión mediante precio de un inmueble, sin existencias, realizada por el arrendatario a un tercero,  el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones del contrato. Y la duda surge porque, si bien es cierto que la LAU 29/94 no lo contempló para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, donde incluyó tan solo la cesión del contrato (art.32 LAU 94),  este derecho a trapasar por parte del arrendatario  continúa existiendo para los arrendamientos anteriores a  la entrada en vigor de la LAU29/94, resultando su tratamiento y normativa aplicable diferente en función de cual sea la fecha del contrato.

Así, para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, el traspaso aparece regulado en la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 4 y siguientes de la LAU 29/94. Para los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, pero anteriores al 1 de enero de 1995, habrá que acudir a la Disposición Transitoria Primera, que a su vez nos remite al TR de 1964.  En función de la fecha, acudiremos a unos preceptos u otros con regulación distinta.

El acceso a una vivienda supone uno de los principales problemas para los jóvenes de hoy en día que sufren un altísimo nivel de desempleo y precariedad laboral, lo que provoca que, ante la necesidad de emanciparse, su situación económica se lo impida. En España, la edad media de emancipación es alrededor de los 30 años, una de las más altas de Europa.

Nuestro mercado de alquiler también se encuentra a la cola en referencia al europeo, representando solamente el 11 % frente al 40 % de media que hay en Europa.

Ante esta situación, y para fomentar y potenciar la difícil tarea de independizarse, nació la Renta Básica de Emancipación, que consiste en una ayuda iniciada en enero de 2008 destinada al apoyo económico para el pago del alquiler de vivienda habitual en las condiciones y requisitos que estableció el Real Decreto 1472/2007, el cual fue derogado en 2011.