Reforma del artículo 18 de la LAU 29/94 y nuevo “Índice de Garantía de Competitividad”

El B.O.E. publica hoy, 31 de marzo, la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que entrará en vigor mañana, 1 de abril de 2015. Entre las diversas novedades que la misma introduce, en el ámbito de los arrendamientos urbanos modifica en la Disposición final primera, el artículo 18 de la LAU 29/94, por lo que a partir de esta fecha habrá que estar, en defecto de pacto expreso entre las partes sobre mecanismo de revisión, al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), una alternativa al tradicional IPC que fomentará las ganancias de competitividad en relación a la Unión Europea.

En el Preámbulo de esta Ley, se indica que “la indexación es una práctica que permite modificar los valores monetarios de las variables económicas, de acuerdo con la variación de un índice de precios a lo largo de un período. La indexación con base en índices generales, como el Índice de Precios de Consumo (IPC), aunque es una convención ampliamente extendida, no necesariamente está justificada, ni produce beneficios para el conjunto de una economía desarrollada como la española.”

El IPC, según la metodología estándar, recoge la evolución de precio en una cesta de productos y servicios determinada, que se supone representativa del conjunto de la economía. Por su parte, el IGC tomará como base el IPC de la eurozona, al que se le restará una parte destinada a compensar la competitividad perdida los años anteriores. Además, para hacerlo más estable, este IGC contará con unos límites, un techo que no podrá superar el 2% y un suelo, que no bajará del 0%.

Pero lo cierto es que no alcanzamos a comprender el porqué o la necesidad de la introducción de este sistema en la LAU de 1994, concretamente en la actualización de la renta. Ya la no tan lejana Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, de reforma de la LAU 29/94, había modificado esta cuestión.

En consecuencia, a partir de ahora, a efectos de revisar la renta de un arrendamiento de vivienda deberemos tener muy en cuenta la fecha del mismo, para saber cómo proceder.

Contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013

El artículo 18 de la LAU 29/94, antes de la reforma por la Ley 4/2013, no impone la revisión de la renta, no obliga a ello ya que indica que «podrá», que es condicional dependiente de que así lo hayan querido las partes. Si no hubiesen fijado tal posibilidad, no cabría la actualización. Debe constar de forma clara o al menos, la remisión al citado Art. 18 sería suficiente, de tal forma que incluso bastaría decir que las revisiones se harán conforme establece la LAU. Esta cuestión fue analizada en la Encuesta Jurídica de marzo de 2003.

En estos contratos, la revisión de la renta está marcada por el IPC, Índice de Precios al Consumo, (general y no el del subgrupo del alquiler) que establece el citado precepto de manera obligatoria durante los cinco primeros años del contrato; solo a partir del sexto, las partes podían pactar un criterio distinto para llevar a cabo la actualización, pero insistimos, durante ese primer periodo de cinco años no podían establecer otra fórmula.  Sentencias de A.P.Barcelona, Secc.4ª,25 de abril de 2008 y A.P.Madrid, Secc.14ª, 11 de julio de 2007.

Esta norma consiguió un avance importante, que evita una menor pérdida del tiempo de revisión, porque no toma el dato del IPC del mes del contrato, en la primera revisión, sino el que se haya sido publicado en el momento en el que corresponda revisar.

Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 1 de abril de 2015

Con la reforma de la LAU 29/94 por Ley 4/2013 el articulo 18 fue modificado, estableciendo libertad de pacto entre arrendador y arrendatario para la revisión de la renta conforme “los términos pactados por las partes”, indicando que sólo en defecto del mismo, se aplicaría el IPC publicado por el INE.

Por tanto, en estos contratos, la revisión de la renta ya no está marcada por el IPC, no es obligatorio acudir a este índice en concreto durante los tres años de duración, sino que tan sólo se acude a este dato si las partes no han fijado ninguno.

Contratos posteriores al 1 de abril de 2015

Con la entrada en vigor el 1 de abril de 2015 de la  Ley de desindexación de la economía española, son varios los cambios introducidos en el articulo 18 que hay tener en cuenta. Establece la Disposición final primera la modificación del artículo 18 la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Uno. El apartado 1 del artículo 18 queda redactado de la siguiente manera:

«1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.»

Dos. El apartado 3 de la disposición adicional primera queda redactado de la siguiente manera:

«3. No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.»

En consecuencia, continua rigiendo la voluntad de las partes y se revisará la renta en los términos pactados. Ahora bien, si no existe tal pacto, no procederá tal revisión. Con la normativa anterior, igualmente había que estar al pacto entre arrendador y arrendatario, pero en defecto del mismo, se aplicaba siempre el IPC.

Aquí, en estos contratos, en el caso de que el arrendador y el arrendatario hayan estipulado la revisión de la renta, pero no el sistema o índice a considerar, se aplicará el nuevo IPG, Índice de Garantía de Competitividad, y no el IPC. Es decir, se sustituye la aplicación del IPC por el IGC para la actualización de la renta del contrato de arrendamiento de vivienda.