Nuevas medidas fiscales que frenan el impulso al alquiler de inmuebles

La Ley 26/2014, de 27 de noviembre, publicada el 28 de noviembre de 2014 en el Boletín oficial del Estado, ha modificado la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, concretamente en el alquiler de vivienda, han sido reformadas varias cuestiones que dejan atrás “la política de impulso al alquiler” como proclamaba la Ley 4/2013 de 4 de junio, que modificó la LAU 29/1994. El Gobierno justificaba esta medida apuntando que “la situación ha cambiado en el mercado de alquiler”, por lo que es conveniente limitar ese «tratamiento no neutral» que recibía este régimen.

Como punto de partida, debemos indicar que estas modificaciones solamente afectan a los contratos firmados desde el 1 de enero de 2015, es decir, no se aplicará con efectos retroactivos:

 – Suprime la deducción en la declaración de la renta por el arrendatario de vivienda

Se suprime el articulo 68.7 y se añade la Disposición Transitoria Decimoquinta de la LIRPF que anula la deducción por alquiler de la vivienda habitual. La reforma deja a los arrendatarios que alquilen a partir del 1 de enero de 2015 sin la posibilidad de deducir lo que pagan de alquiler en su declaración de la renta.

Los que hayan firmado antes de dicha fecha sí que conservan este derecho. Para ello resultará necesario que el contribuyente hubiera tenido derecho a la deducción por alquiler de la vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por dicho concepto, en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2015. Debiendo además mantener en vigor el contrato de arrendamiento y seguir cumpliendo los requisitos de rentas máximas.

 – Disminuye la reducción que puede practicar el arrendador de vivienda

Las cantidades que perciben los propietarios de la vivienda por el alquiler tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. La ley 26/2014 modifica el apartado 2 del art. 23 de la LIRPF.

A partir del 1 de enero de 2015, se suprime la exención del 100% en los arrendamientos a menores de 30 años. Los arrendadores sólo podrán practicar una reducción del 60% al rendimiento neto por el arrendamiento de vivienda, sin importar la edad de los inquilinos.

No obstante, el arrendador podrá deducir algunos gastos de las rentas percibidas, y será a la cantidad resultante, a la que se le aplicará este porcentaje de reducción.

Son gastos deducibles los que se deriven del arrendamiento de vivienda:

– Los intereses producidos por créditos que se abonen por la compra de la vivienda.

– Los tributos que incidan sobre los rendimientos o sobre la vivienda.

– Los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico.

– Los gastos de conservación y reparación (que no incluyen las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de la vivienda).

– Los contratos de seguro (de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga).

– Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).

– El importe que se destine a la amortización de la vivienda, siempre que responda a su depreciación efectiva. Su cálculo se realiza aplicando el porcentaje del 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.

 – Disminuye la retención en el IRPF a practicar por el arrendatario

Partimos de la base de que el art. 75.2 del RIRPF, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, establece entre las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta a “los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.”, Y entendemos por retención, la cantidad que se detrae al arrendador por el arrendatario que paga la renta, para ingresarla en la Administración tributaria como “anticipo” de la cuota del Impuesto que el arrendador debe pagar.

Ahora bien, no todos los arrendamientos urbanos están sujetos a esta retención. El artículo 76.1 del RIRPF, aprobado por el R.Decreto 439/2007, de 30 de marzo, establece que con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta:

 “ a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.

b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.

c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.

d) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él sin mediación de establecimiento permanente, en cuanto a los rendimientos del trabajo que satisfagan, así como respecto de otros rendimientos sometidos a retención o ingreso a cuenta que constituyan gasto deducible para la obtención de las rentas a que se refiere el artículo 24.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.”

Por tanto, estarán sujetos a retención los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de locales de negocio, estando exentos el alquiler de inmuebles como vivienda habitual, entre los que se incluyen los arrendamientos de viviendas por empresas para sus empleados.

Por otro lado, dentro de estos arrendamientos de local, habrá que tener en cuenta el art.75.3 g) del mismo Reglamento que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:

 «1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.

2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.

3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero. A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda».

Determinado qué arrendatario debe incluir esta retención en el recibo, la Ley 26/2014, de 27 de noviembre reforma el artículo 101.8 de LIRPF y 100 del RIRPF, de tal forma que a partir del 1 de enero de 2015 el arrendatario, o en su caso, subarrendatario, deberá practicar retención al arrendador en el recibo de la renta, que pasa de ser del 21% (2014), al 20% para el año 2015, fijando ya, igualmente, la retención para el año 2016 en el 19%.

A efectos de practicar la retención, el formulario a presentar en la agencia tributaria es el Modelo 115 : “Retenciones e ingresos a cuenta. Rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.”