El blog jurídico de Sepín

Se trata de una cuestión fundamental en todo contrato, estamos ante el importe que el arrendatario tiene que satisfacer al arrendador por el uso y la ocupación del inmueble. Desde la aprobación de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, para los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, aparece regulada en su art. 17 que determina la fecha, el lugar y la forma donde realizar el pago, mientras que los contratos de uso distinto al de vivienda (locales) se regirán en estos temas por el art. 4.3 de la citada Ley, es decir, por la voluntad de las partes.

Estos días atrás, en diversos medios de comunicación, ha sido noticia la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (SP/SENT/837189) que establece la resolución del contrato de arrendamiento de una vivienda por adeudar su arrendataria la tasa de basura, en este caso con el agravante de ser persona muy mayor y deber poco más de 100€. La polémica no tardó en aparecer, ¿es posible el desahucio y posterior lanzamiento del piso por la falta de pago por este concepto y por esta cantidad? ¿Cabe acudir a este juicio por la deuda de una sola mensualidad? En este post, analizamos estas cuestiones.

Ante la venta del inmueble que ocupamos en alquiler, surge la preocupación de muchos arrendatarios: ¿Tengo algún derecho para adjudicarme el piso o local? ¿Me pueden echar del mismo si no quiero comprarlo?

Resulta sorprendente que, aunque “el contrato de arrendamiento urbano” constituye una pequeñísima parte del Derecho civil (Capítulo II del Título VI del Libro IV del Código Civil), estamos ante un tema que genera continuos debates, polémicas y reformas legales, pero lo que es cierto es que una gran mayoría de la sociedad reside en una vivienda en “régimen de alquiler”, al igual que muchas actividades comerciales se desarrollan en un local arrendado. Pues bien, el año 2015 a punto de finalizar nos ha dejado muchas reformas que aquí recopilamos, pues es imprescindible saber cuáles son los cambios a tener en cuenta. No podemos olvidar que, en arrendamientos urbanos, además, coexisten varias normativas, TR 1964, Real Decreto Ley 2/1985, LAU 29/1994 y LAU reformada por Ley 4/2013, a lo que se suman las modificaciones de este año, que añaden cierta complejidad a la hora de aplicar el precepto legal adecuado según la fecha del contrato.

La reciente Ley 42/2015, de 5 de octubre, ha reformado la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (SP/LEG/18525), con entrada en vigor el 6 de octubre de 2015. Entre sus cambios, uno de los más transcendentes es el que afecta al régimen de prescripción, al reducir el plazo general de las acciones personales, de 15 a 5 años. La Disposición Final Primera señala “Modificación del Código Civil en materia de prescripción”, reformando el art. 1.964, que en su apdo. 2 establece: “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan«.

El constante cambio en el sistema educativo universitario da lugar a que los estudiantes elijan otros sistemas para residir durante el curso, ya no son los Colegios Mayores o las Residencias Universitarias las que en gran medida acogen a este colectivo, sino que es muy frecuente el alquiler de viviendas, bien a título individual o con carácter compartido, o incluso el alquiler de una habitación con derecho a utilizar elementos comunes. Así sucede con los estudiantes españoles que se desplazan a otra ciudad y también, cada vez más, con los universitarios europeos que obtienen una beca Erasmus y llegan a España, al menos, para un curso.

Planteamos en este Post qué sucede cuando se alquila una vivienda y posteriormente el juzgado ante la separación o divorcio del matrimonio, atribuye el uso del inmueble al cónyuge no arrendatario ¿La titularidad pasa a este?

Debido al momento económico que atravesamos, son muchos los locales comerciales que no cubren sus expectativas de negocio y no pueden hacer frente a la renta ni a otros gastos, lo que da lugar a un abundante número de arrendatarios que  abandonan la actividad antes del vencimiento del contrato. Surgen entonces estas cuestiones: ¿Qué consecuencias tiene dicho abandono? ¿El arrendador podrá reclamar una indemnización? ¿Si es así, en qué cuantía? ¿Si existe cláusula penal, procede la moderación?

Se trata de una de las “promesas incumplidas” por la reforma de la LAU 29/1994. Después de dos años seguimos sin Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

El 4 de junio se cumplieron dos años de la aprobación de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por Ley 4/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que entró en vigor el 6 de junio de 2013. Una de las novedades que aportaba en su artículo tercero era la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler cuya organización y funcionamiento se debía regular por Real Decreto, quedando toda la información sujeta a la Ley de Protección de Datos.

Se trata del Impuesto olvidado o, incluso, desconocido para muchos en el ámbito de los arrendamientos urbanos,  aunque debemos partir de que el mismo afecta exclusivamente a las viviendas, ya que a los locales de negocio se le aplicará el IVA.  Lo cierto es que no es frecuente encontrar arrendatarios que nos indiquen que han satisfecho el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda, pues por su propia denominación, la mayoría de personas entienden que es aplicable a la compraventa, pero no cuando nos encontramos ante un alquiler.

No es así, efectivamente este Impuesto (ITP) se aplicará bien al realizar transmisiones de vivienda usada, mediante compraventa, o por la formalización de un contrato de arrendamiento de vivienda, debiendo abonarlo el arrendatario. El art. 7, apdo. 1, letra B) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (SP/LEG/4443), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que son transmisiones sujetas a este Impuesto, “la constitución de arrendamientos”. Pues bien, la realidad es que son muy pocos los que lo pagan y lo más curioso del tema, parece que ningún organismo lo reclama.