El blog jurídico de Sepín

La reciente Ley 42/2015, de 5 de octubre, ha reformado la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (SP/LEG/18525), con entrada en vigor el 6 de octubre de 2015. Entre sus cambios, uno de los más transcendentes es el que afecta al régimen de prescripción, al reducir el plazo general de las acciones personales, de 15 a 5 años. La Disposición Final Primera señala “Modificación del Código Civil en materia de prescripción”, reformando el art. 1.964, que en su apdo. 2 establece: “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan«.

El constante cambio en el sistema educativo universitario da lugar a que los estudiantes elijan otros sistemas para residir durante el curso, ya no son los Colegios Mayores o las Residencias Universitarias las que en gran medida acogen a este colectivo, sino que es muy frecuente el alquiler de viviendas, bien a título individual o con carácter compartido, o incluso el alquiler de una habitación con derecho a utilizar elementos comunes. Así sucede con los estudiantes españoles que se desplazan a otra ciudad y también, cada vez más, con los universitarios europeos que obtienen una beca Erasmus y llegan a España, al menos, para un curso.

Planteamos en este Post qué sucede cuando se alquila una vivienda y posteriormente el juzgado ante la separación o divorcio del matrimonio, atribuye el uso del inmueble al cónyuge no arrendatario ¿La titularidad pasa a este?

Debido al momento económico que atravesamos, son muchos los locales comerciales que no cubren sus expectativas de negocio y no pueden hacer frente a la renta ni a otros gastos, lo que da lugar a un abundante número de arrendatarios que  abandonan la actividad antes del vencimiento del contrato. Surgen entonces estas cuestiones: ¿Qué consecuencias tiene dicho abandono? ¿El arrendador podrá reclamar una indemnización? ¿Si es así, en qué cuantía? ¿Si existe cláusula penal, procede la moderación?

Se trata de una de las “promesas incumplidas” por la reforma de la LAU 29/1994. Después de dos años seguimos sin Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

El 4 de junio se cumplieron dos años de la aprobación de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por Ley 4/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que entró en vigor el 6 de junio de 2013. Una de las novedades que aportaba en su artículo tercero era la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler cuya organización y funcionamiento se debía regular por Real Decreto, quedando toda la información sujeta a la Ley de Protección de Datos.

Se trata del Impuesto olvidado o, incluso, desconocido para muchos en el ámbito de los arrendamientos urbanos,  aunque debemos partir de que el mismo afecta exclusivamente a las viviendas, ya que a los locales de negocio se le aplicará el IVA.  Lo cierto es que no es frecuente encontrar arrendatarios que nos indiquen que han satisfecho el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda, pues por su propia denominación, la mayoría de personas entienden que es aplicable a la compraventa, pero no cuando nos encontramos ante un alquiler.

No es así, efectivamente este Impuesto (ITP) se aplicará bien al realizar transmisiones de vivienda usada, mediante compraventa, o por la formalización de un contrato de arrendamiento de vivienda, debiendo abonarlo el arrendatario. El art. 7, apdo. 1, letra B) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (SP/LEG/4443), por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que son transmisiones sujetas a este Impuesto, “la constitución de arrendamientos”. Pues bien, la realidad es que son muy pocos los que lo pagan y lo más curioso del tema, parece que ningún organismo lo reclama.

El B.O.E. publica hoy, 31 de marzo, la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que entrará en vigor mañana, 1 de abril de 2015. Entre las diversas novedades que la misma introduce, en el ámbito de los arrendamientos urbanos modifica en la Disposición final primera, el artículo 18 de la LAU 29/94, por lo que a partir de esta fecha habrá que estar, en defecto de pacto expreso entre las partes sobre mecanismo de revisión, al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), una alternativa al tradicional IPC que fomentará las ganancias de competitividad en relación a la Unión Europea.

En el Preámbulo de esta Ley, se indica que “la indexación es una práctica que permite modificar los valores monetarios de las variables económicas, de acuerdo con la variación de un índice de precios a lo largo de un período. La indexación con base en índices generales, como el Índice de Precios de Consumo (IPC), aunque es una convención ampliamente extendida, no necesariamente está justificada, ni produce beneficios para el conjunto de una economía desarrollada como la española.”

No cabe duda de que si habitamos en viviendas colindantes, todos los ocupantes del edificio, propietarios o arrendatarios, debemos tener cierto respeto hacia los demás en las actividades que realizamos para poder mantener el equilibrio en las relaciones de vecindad. Así lo establece, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2007 (SP/SENT/374890).

Pero lo cierto es que en la práctica resulta una tarea complicada, y todos conocemos, por propia experiencia o por alguien de nuestro entorno, algún vecino ruidoso o con comportamiento incívico que excede de lo tolerable, pues no es lo mismo el ruido inevitable de una lavadora o cisterna del baño, que aquellos que se producen por gritos, continuas fiestas hasta altas horas de la madrugada o el depósito de bolsas de basura en el portal, por poner algún ejemplo.  

La Ley 26/2014, de 27 de noviembre, publicada el 28 de noviembre de 2014 en el Boletín oficial del Estado, ha modificado la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, concretamente en el alquiler de vivienda, han sido reformadas varias cuestiones que dejan atrás “la política de impulso al alquiler” como proclamaba la Ley 4/2013 de 4 de junio, que modificó la LAU 29/1994. El Gobierno justificaba esta medida apuntando que “la situación ha cambiado en el mercado de alquiler”, por lo que es conveniente limitar ese «tratamiento no neutral» que recibía este régimen.

Como punto de partida, debemos indicar que estas modificaciones solamente afectan a los contratos firmados desde el 1 de enero de 2015, es decir, no se aplicará con efectos retroactivos:

La LAU 29/94 de 24 de noviembre provocó que existieran contratos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos (Texto Refundido LAU 1964, Real Decreto-Ley 2/85 y LAU 29/94), y para solventar los problemas de duración una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, el legislador estableció entonces un complejo sistema de Disposiciones Transitorias, que contemplaban un calendario de extinción para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, aunque no solucionó el problema de aquellos arrendamientos posteriores a tal fecha y anteriores a la entrada en vigor de la LAU 29/94 que habian pactado prórroga forzosa.