El blog jurídico de Sepín

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponde las obras de conservación en una vivienda arrendada establecen que la obligación es, en principio, del arrendador.

Art. 1554.2ª Código Civil: «El arrendador está obligado: 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.”

Art.107 TR LAU 1964: «Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.”

Art.21 LAU 29/94: «1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.»

Por tanto, como principio general, podemos indicar

La cuestión sobre la situación jurídica del cónyuge en caso de fallecimiento del arrendatario de la vivienda, cuando únicamente este último había firmado el contrato y teniendo en cuenta los distintos regimenes matrimoniales, siempre ha suscitado polémica. Esta situación dio lugar a varias posturas, tanto de la doctrina como de los Tribunales,  acerca de si era necesaria la notificación de la subrogación a la muerte del arrendatario, o bien, si existía cotitularidad en el arrendamiento, en cuyo caso no hacía falta esta comunicación al arrendador.

Hay que advertir de que esta discusión no tenía lugar cuando el piso se había alquilado por uno de los cónyuges antes del matrimonio, estando soltero, pero, por el contrario, sí existían notables diferencias en la doctrina (SP/DOCT/2425) y en las distintas Audiencias Provinciales cuando el arrendamiento se contrataba constante matrimonio y se había firmado por una sola de las partes y por el régimen de gananciales.

Cuando entró en vigor la LAU 29/1994, una de las cuestiones de más trascendencia fue la facultad del arrendador para repercutir en el arrendatario los importes por impuestos, obras, servicios y suministros, tal como establece la Disposición Transitoria Segunda, apdo. 10, puntos 2, 3 y 4. en los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985.  En los de fecha posterior tan solo cabrían tales repercusiones si así se hubiese pactado expresamente a la firma del contrato.

Respecto a las obras, establece la Disposición Transitoria Segunda: «10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme».

Ya hemos comentado en otro post anterior que uno de los cambios importantes que introdujo la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013 es el plazo de duración del contrato, que ha pasado de cinco a tres años, para aquellos arrendamientos que se realicen desde el 6 de junio del pasado año 2013.  Igualmente, la prórroga legal, en caso de que el arrendador no notifique el vencimiento del contrato, ha disminuido de tres a un año. Pero quizá una de las cuestiones más interesantes, a parte de la reducción de la duración mínima de los arts. 9 y 10 LAU 29/1994, es que se ha retirado la exigencia para el arrendador de que el motivo para resolver el contrato figure de forma expresa en el contrato, lo que realmente era casi imposible de prever cuando se firmaba el mismo entre las partes.

Ahora bien, como en tantos temas dentro de los arrendamientos urbanos, es importante matizar que esta modificación no se aplica a todos los contratos, pues los anteriores al 6 de junio de 2013 tienen sus propias normas, por lo que habrá que diferenciar según la fecha.

Con todos mis respetos, realmente el Tribunal Supremo, más que fijar doctrina y ayudarnos a los profesionales en esta materia a establecer un criterio firme ante la duración de los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 en los que se pactó prórroga forzosa,  así como en los posteriores regidos por la LAU 29/94, está causando gran confusión con las resoluciones que dicta, algunas de ellas contradictorias, ya que dependiendo del arrendatario, si estamos ante una vivienda o local, aplica preceptos y plazos distintos.

 Partimos de la base de que el Real Decreto Ley 2/85, conocido como Decreto Boyer, supuso un gran avance ya que dio lugar a la supresión automática de la prórroga forzosa del artículo 57 del texto refundido de 1964, pero aún con este cambio sustancial, fueron muchos los arrendadores, que bien por desconocimiento o bien por tomar modelos de contratos que pasaban de unos propietarios a otros sin ningún asesoramiento jurídico,  pactaron entonces, en arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, la sumisión a la prórroga forzosa, como indican  entre otras las recientes sentencias de este Tribunal, de 30 de mayo de 2011 (SP/SENT/632082),  11 de noviembre de 2010 (SP/SENT/530998) y 10 de marzo de 2010 (SP/SENT/499735).

Desde luego si se trataba de flexibilizar el mercado del alquiler, pues así fue denominada la reforma “Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, no se entiende la introducción de varios preceptos en relación a la inscripción del contrato en el Registro por la Ley 4/2013, modificadora de la LAU 29/94. Incluso el Preámbulo de esta norma señala “la búsqueda de mecanismos de dinamización de este mercado debe moverse en un marco que consiga atraer al mismo, al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados”. Pues bien, después de tales calificativos, parece un contrasentido de los legisladores haber, prácticamente, obligado al arrendatario a inscribir el contrato si quiere que surta efectos frente a terceros y cierta protección ante acciones del arrendador para evitar la extinción inmediata del arrendamiento.

No hay que olvidar que con anterioridad a la entrada en vigor de esta reforma, esta posibilidad de inscribir los contratos de arrendamiento podía hacerse según la Disposición Adicional Segunda de la LAU 29/94, cumpliendo los requisitos del Real Decreto 297/1996, pero aquí no se establecía ninguna consecuencia de no hacerlo.

Llevamos varios meses indicando que la reforma de la LAU 29/1994, aprobada por la Ley 4/2013 y con entrada en vigor el pasado 6 de junio, supone, si cabe, una mayor atención y especialidad para los profesionales de esta materia, pues si ya convivían distintas normativas según la fecha del contrato, el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985 y la LAU 29/1994, ahora surge un cuarto período contractual a tener presente: los contratos posteriores al 6 de junio de 2013. De esta forma, ante cualquier acción del arrendador o del arrendatario y para su contestación, tendremos que preguntarnos qué fecha tiene el contrato, dado que las consecuencias y los preceptos legales a aplicar serán muy distintos. Así sucede en la cuestión aquí analizada, resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario.

Tras la publicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, es necesario desde el 1 de junio de 2013 contar con el certificado de eficiencia energética tanto para los edificios de nueva construcción como para edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, surgen varias preguntas, como ya apuntábamos en otro post, indicando a continuación los aspectos esenciales que, a nuestro entender, habrá que tener en cuenta.   

Recientemente han aparecido, en numerosas publicaciones, noticias sobre la limitación en el alquiler de viviendas por días por parte de particulares, a tenor del Proyecto de Ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, que añade una letra más al actual articulo 5 de la LAU, que contempla los arrendamientos excluidos. Dicho alquiler se trata de una práctica habitual en las grandes ciudades, donde las personas, debido a su actividad de negocio o turismo, necesitan  conseguir un apartamento por espacios muy cortos de tiempo.

Si hasta ahora ya teníamos la existencia de varias normas legales en vigor en el ámbito de los arrendamientos, por un lado el Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Real Decreto Ley 2/85 llamado “Decreto Boyer” y la actual LAU 29/94, ahora está a punto de ser aprobada una Reforma parcial de esta Ley anterior,  digamos que la cuarta norma legal que se suma a las otras.

 El Congreso ya aprobó el Informe de las enmiendas y ha dado traslado al Senado, que se encuentra en periodo de ampliación del plazo de enmiendas y propuestas de veto, cuya fecha límite de tramitación es el próximo 13 de mayo.

 Desde luego, hubiera sido mucho más conveniente y práctico aprovechar esta Reforma para crear una única y nueva Ley que contemplara e integrara a todos los contratos sea la fecha que fuese, sin que entonces tuviésemos que acudir a distintos textos legales, pero desafortunadamente la inminente Ley de Fomento y Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas no toca las Disposiciones Transitorias de la actual LAU 29/94.