El blog jurídico de Sepín

Con todos mis respetos, realmente el Tribunal Supremo, más que fijar doctrina y ayudarnos a los profesionales en esta materia a establecer un criterio firme ante la duración de los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 en los que se pactó prórroga forzosa,  así como en los posteriores regidos por la LAU 29/94, está causando gran confusión con las resoluciones que dicta, algunas de ellas contradictorias, ya que dependiendo del arrendatario, si estamos ante una vivienda o local, aplica preceptos y plazos distintos.

 Partimos de la base de que el Real Decreto Ley 2/85, conocido como Decreto Boyer, supuso un gran avance ya que dio lugar a la supresión automática de la prórroga forzosa del artículo 57 del texto refundido de 1964, pero aún con este cambio sustancial, fueron muchos los arrendadores, que bien por desconocimiento o bien por tomar modelos de contratos que pasaban de unos propietarios a otros sin ningún asesoramiento jurídico,  pactaron entonces, en arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, la sumisión a la prórroga forzosa, como indican  entre otras las recientes sentencias de este Tribunal, de 30 de mayo de 2011 (SP/SENT/632082),  11 de noviembre de 2010 (SP/SENT/530998) y 10 de marzo de 2010 (SP/SENT/499735).

Desde luego si se trataba de flexibilizar el mercado del alquiler, pues así fue denominada la reforma “Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, no se entiende la introducción de varios preceptos en relación a la inscripción del contrato en el Registro por la Ley 4/2013, modificadora de la LAU 29/94. Incluso el Preámbulo de esta norma señala “la búsqueda de mecanismos de dinamización de este mercado debe moverse en un marco que consiga atraer al mismo, al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados”. Pues bien, después de tales calificativos, parece un contrasentido de los legisladores haber, prácticamente, obligado al arrendatario a inscribir el contrato si quiere que surta efectos frente a terceros y cierta protección ante acciones del arrendador para evitar la extinción inmediata del arrendamiento.

No hay que olvidar que con anterioridad a la entrada en vigor de esta reforma, esta posibilidad de inscribir los contratos de arrendamiento podía hacerse según la Disposición Adicional Segunda de la LAU 29/94, cumpliendo los requisitos del Real Decreto 297/1996, pero aquí no se establecía ninguna consecuencia de no hacerlo.

Llevamos varios meses indicando que la reforma de la LAU 29/1994, aprobada por la Ley 4/2013 y con entrada en vigor el pasado 6 de junio, supone, si cabe, una mayor atención y especialidad para los profesionales de esta materia, pues si ya convivían distintas normativas según la fecha del contrato, el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985 y la LAU 29/1994, ahora surge un cuarto período contractual a tener presente: los contratos posteriores al 6 de junio de 2013. De esta forma, ante cualquier acción del arrendador o del arrendatario y para su contestación, tendremos que preguntarnos qué fecha tiene el contrato, dado que las consecuencias y los preceptos legales a aplicar serán muy distintos. Así sucede en la cuestión aquí analizada, resolución anticipada del contrato por parte del arrendatario.

Tras la publicación del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, es necesario desde el 1 de junio de 2013 contar con el certificado de eficiencia energética tanto para los edificios de nueva construcción como para edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, surgen varias preguntas, como ya apuntábamos en otro post, indicando a continuación los aspectos esenciales que, a nuestro entender, habrá que tener en cuenta.   

Recientemente han aparecido, en numerosas publicaciones, noticias sobre la limitación en el alquiler de viviendas por días por parte de particulares, a tenor del Proyecto de Ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, que añade una letra más al actual articulo 5 de la LAU, que contempla los arrendamientos excluidos. Dicho alquiler se trata de una práctica habitual en las grandes ciudades, donde las personas, debido a su actividad de negocio o turismo, necesitan  conseguir un apartamento por espacios muy cortos de tiempo.

Si hasta ahora ya teníamos la existencia de varias normas legales en vigor en el ámbito de los arrendamientos, por un lado el Texto Refundido de Arrendamientos Urbanos de 1964, el Real Decreto Ley 2/85 llamado “Decreto Boyer” y la actual LAU 29/94, ahora está a punto de ser aprobada una Reforma parcial de esta Ley anterior,  digamos que la cuarta norma legal que se suma a las otras.

 El Congreso ya aprobó el Informe de las enmiendas y ha dado traslado al Senado, que se encuentra en periodo de ampliación del plazo de enmiendas y propuestas de veto, cuya fecha límite de tramitación es el próximo 13 de mayo.

 Desde luego, hubiera sido mucho más conveniente y práctico aprovechar esta Reforma para crear una única y nueva Ley que contemplara e integrara a todos los contratos sea la fecha que fuese, sin que entonces tuviésemos que acudir a distintos textos legales, pero desafortunadamente la inminente Ley de Fomento y Flexibilización del Mercado del Alquiler de Viviendas no toca las Disposiciones Transitorias de la actual LAU 29/94.

Desde que la crisis económica ha hecho mella en la sociedad, prácticamente todos los días, entidades financieras, políticos, asociaciones etc. están presentes en los medios de comunicación, en cuestiones relacionadas con el desahucio, y ante tal vocablo, la gran mayoría de los ciudadanos automáticamente mostramos oposición por entender una acción peyorativa y lamentable para aquellos que lo sufren, deseando que se llegue a la mejor solución posible, máxime ante los trágicos sucesos acaecidos como consecuencia del mismo. En todos estos casos, se está utilizando la palabra DESAHUCIO para hacer referencia a las ejecuciones hipotecarias, que llevan consigo el lanzamiento de una vivienda.

Ahora bien, es importante discernir la utilización de la palabra desahucio “en una ejecución hipotecaria” y “en un alquiler de inmueble”; en el primer caso no debería aplicarse ya que el desahucio no es una ejecución hipotecaria, sino que por éste debemos entender la acción del arrendador frente al arrendatario ante la falta de pago de la renta. Nada tiene que ver una cosa con otra. Y entiendo que sería una obligación de todos los colectivos, políticos, periodistas y juristas, intentar al menos explicar la distinta acepción de esta palabra para evitar confusión.

Debido a la situación económica que estamos atravesando, donde en numerosos casos nuestro poder adquisitivo está mermado por medidas laborales o políticas, hay que realizar bastantes cábalas para encontrar el alquiler de una vivienda o local cuyo pago podamos asumir durante cierto tiempo. Pero si, una vez realizado este esfuerzo para comprometernos en satisfacer todos los meses una determinada cantidad de renta, nos encontramos con la exigencia de garantías adicionales por parte del arrendador como la obligatoriedad de fianza y la solicitud de aval, la cuestión empeora y hace que en la actualidad resulte muy complicado poder formalizar el arrendamiento. No digamos cuando además para la búsqueda del alquiler recurrimos a la gestión de una inmobiliaria, pues entonces el hipotético arrendatario deberá tener en cuenta y calcular si puede afrontar en el momento de la firma del contrato el pago de la renta más el resto de todas estas cantidades.   

Existe aún hoy cierta confusión con la figura jurídica del traspaso de local de negocio, entendiendo por éste, la cesión mediante precio de un inmueble, sin existencias, realizada por el arrendatario a un tercero,  el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones del contrato. Y la duda surge porque, si bien es cierto que la LAU 29/94 no lo contempló para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, donde incluyó tan solo la cesión del contrato (art.32 LAU 94),  este derecho a trapasar por parte del arrendatario  continúa existiendo para los arrendamientos anteriores a  la entrada en vigor de la LAU29/94, resultando su tratamiento y normativa aplicable diferente en función de cual sea la fecha del contrato.

Así, para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, el traspaso aparece regulado en la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 4 y siguientes de la LAU 29/94. Para los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, pero anteriores al 1 de enero de 1995, habrá que acudir a la Disposición Transitoria Primera, que a su vez nos remite al TR de 1964.  En función de la fecha, acudiremos a unos preceptos u otros con regulación distinta.

Debido a las distintas circunstancias por estudios, trabajo o vacaciones que se producen a lo largo de nuestra vida, son muy abundantes los alquileres de pisos por “temporada”, entendiendo este concepto como un breve plazo de tiempo, habitualmente meses o semanas, sin que su destino tenga carácter de permanencia. Sucede con frecuencia en arrendamientos durante el curso escolar o universitario, por traslado o curso profesional durante un concreto período de tiempo o por períodos vacacionales de semanas o meses en verano e invierno (SP/SENT/71906 y SP/SENT/80719) lo que determina  que no nos encontremos ante un contrato de arrendamiento de vivienda como tal, que regula el art. 2 LAU, sino que estemos ante un contrato denominado “de temporada”, al que no se aplica el precepto jurídico antes señalado, sino que aparecen regulados en el art. 3, apdo. 2, al establecer “arrendamientos celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra”, cuya calificación jurídica, en consecuencia,  será de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, a pesar de estar ante el alquiler de pisos.

 Es conveniente diferenciar este contrato de otros similares, pues si, además de alquilar el piso, se prestan otros servicios como limpieza o comida, habrá que calificarlo como arrendamiento «turístico» o de  «hospedaje», no teniendo cabida en los de temporada.