El blog jurídico de Sepín

El B.O.E. publica hoy, 31 de marzo, la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, que entrará en vigor mañana, 1 de abril de 2015. Entre las diversas novedades que la misma introduce, en el ámbito de los arrendamientos urbanos modifica en la Disposición final primera, el artículo 18 de la LAU 29/94, por lo que a partir de esta fecha habrá que estar, en defecto de pacto expreso entre las partes sobre mecanismo de revisión, al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), una alternativa al tradicional IPC que fomentará las ganancias de competitividad en relación a la Unión Europea.

En el Preámbulo de esta Ley, se indica que “la indexación es una práctica que permite modificar los valores monetarios de las variables económicas, de acuerdo con la variación de un índice de precios a lo largo de un período. La indexación con base en índices generales, como el Índice de Precios de Consumo (IPC), aunque es una convención ampliamente extendida, no necesariamente está justificada, ni produce beneficios para el conjunto de una economía desarrollada como la española.”

No cabe duda de que si habitamos en viviendas colindantes, todos los ocupantes del edificio, propietarios o arrendatarios, debemos tener cierto respeto hacia los demás en las actividades que realizamos para poder mantener el equilibrio en las relaciones de vecindad. Así lo establece, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2007 (SP/SENT/374890).

Pero lo cierto es que en la práctica resulta una tarea complicada, y todos conocemos, por propia experiencia o por alguien de nuestro entorno, algún vecino ruidoso o con comportamiento incívico que excede de lo tolerable, pues no es lo mismo el ruido inevitable de una lavadora o cisterna del baño, que aquellos que se producen por gritos, continuas fiestas hasta altas horas de la madrugada o el depósito de bolsas de basura en el portal, por poner algún ejemplo.  

La Ley 26/2014, de 27 de noviembre, publicada el 28 de noviembre de 2014 en el Boletín oficial del Estado, ha modificado la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, concretamente en el alquiler de vivienda, han sido reformadas varias cuestiones que dejan atrás “la política de impulso al alquiler” como proclamaba la Ley 4/2013 de 4 de junio, que modificó la LAU 29/1994. El Gobierno justificaba esta medida apuntando que “la situación ha cambiado en el mercado de alquiler”, por lo que es conveniente limitar ese «tratamiento no neutral» que recibía este régimen.

Como punto de partida, debemos indicar que estas modificaciones solamente afectan a los contratos firmados desde el 1 de enero de 2015, es decir, no se aplicará con efectos retroactivos:

La LAU 29/94 de 24 de noviembre provocó que existieran contratos sometidos a tres regímenes jurídicos distintos (Texto Refundido LAU 1964, Real Decreto-Ley 2/85 y LAU 29/94), y para solventar los problemas de duración una vez desaparecida la prórroga legal forzosa, el legislador estableció entonces un complejo sistema de Disposiciones Transitorias, que contemplaban un calendario de extinción para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, aunque no solucionó el problema de aquellos arrendamientos posteriores a tal fecha y anteriores a la entrada en vigor de la LAU 29/94 que habian pactado prórroga forzosa.

¡Tengo que cerrar el negocio!  ¡se acaba el alquiler en el que llevo toda la vida! ¡termina mi traspaso!….., se escucha últimamente en numerosos medios de comunicación. No hay que alarmarse, nada es como parece, ni mucho menos como lo cuentan algunos medios que están causando cada día más confusiones, incluso señalan la aprobación de una nueva Ley de arrendamientos y nada más lejos (solo faltaba una nueva a los que nos dedicamos a estos menesteres….). Pues bien, la extinción de los contratos de local de negocio no afecta a TODOS los arrendamientos, hay que tener muy presente la fecha, ya que será únicamente para aquellos anteriores al 9 de mayo de 1985, que aparecen regulados en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/94, donde en el momento de su aprobación se fijaron para estos contratos con prórroga forzosa, una fecha concreta de extinción, entonces lejana, pero a la que llegamos en unas semanas.

 Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Hay personas que dejan huella, que pasan por la vida trabajando fuerte, luchando por lo que creen e intentando hacer modificaciones en aquello que está en su mano. Algunos lo consiguen y otros no, unos aciertan en sus propuestas y otros no, y claro está, no siempre a gusto de todos, pero de lo que no hay duda es que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, Miguel Boyer no pasó desapercibido, pues bajo su mandato se firmó el famoso Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril de medidas de política económica, que lleva su nombre, y que marcó un antes y un después en los contratos de arrendamientos urbanos.

Tal precepto con entrada en vigor el 9 de mayo de 1985 suprimió la prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y a voluntad del arrendatario que el Texto Refundido de 1964, en el articulo 57, había establecido.

Llevamos algunos meses en los que desde varios medios de comunicación, prensa e Internet, “los apartamentos turísticos” son noticia, señalando la actividad ilegal de muchos de ellos, lo que ha disparado dudas de todo tipo para muchísimos arrendadores, que ya no saben si su inmueble estaría dentro de esta clasificación, y en consecuencia, cual sería la normativa jurídica aplicable. Por poner un ejemplo, algunos propietarios se plantean si el alquiler de su vivienda durante una semana o quince días en una zona de playa se trata de un apartamento turístico, excluido de la LAU, o bien nos encontramos ante un arrendamiento de temporada del art.3.2 del citado texto legal.

Comenzamos por señalar que la normativa aplicable a esta cuestión es diferente según la fecha del contrato, así para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995, ya sea de vivienda o de local, está recogida en el artículo 114, regla 7ª del Texto Refundido de 1964 y para los posteriores a dicha fecha se aplicará el artículo 27.2 letra d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Ambas normas coinciden en que es necesario el consentimiento del arrendador, pues de lo contrario, la obra dará lugar a la resolución del contrato. Ahora bien, mayor precisión muestra el Texto Refundido que añade que las obras no deben modificar la configuración del inmueble o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca.

En consecuencia, las obras que realice el arrendatario deben contar con dos requisitos: la autorización del arrendador y que las mismas no afecten a la configuración. Consentimiento del arrendador para la realización de obras, que puede establecerse expresamente en una cláusula contractual, Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1997 (SP/SENT/14473) y 9 de abril de 1996 (SP/SENT/11441), o bien existir de forma tácita por conocimiento por parte del arrendador sin oposición a éstas. Sentencias de Audiencia Provincial de Asturias, Sec.6ª, 29 de octubre de 2012 (SP/SENT/700351) y Madrid, Sec. 9.ª, 9 de junio de 2010 (SP/SENT/517673).

Pero donde realmente surge la duda es ¿qué se entiende por “configuración”? La Ley no lo expresa, pero cabe entender que la configuración de una cosa es la disposición de cada uno de sus elementos en relación con los demás, determinando su distribución, con referencia concreta a su forma, en sentido horizontal o vertical, del espacio o recinto dentro de sus paredes. De la misma forma, debe comprobarse la firmeza o el carácter permanente de la obra, pues en los casos que en los que sea fácilmente desmontable o tenga carácter movible sin que cause daños, la jurisprudencia ha venido desestimando la acción de resolución.

 La cuestión relativa a las obras que necesita realizar el arrendatario, cuando tiene la condición de discapacitado, para adaptar y utilizar la vivienda arrendada, aparece regulada en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, reformado por la Ley 4/2013 de 4 de junio.

 ¿Cuál es la definición de “discapacitado”? El actual precepto indica “..aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años…” Nos encontramos con un cambio en el propio concepto, de “minusvalía” a “discapacidad”, y se añade o equipara dicho estado a las personas mayores de 70 años, de acuerdo con la calificación de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre limite del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, artículo 1.3.

 La nueva concepción sobre qué se entiende por personas con discapacidad, aparece contemplada en el Real Decreto Legislativo 1/2013 , de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que deroga la Ley 51/2003. El artículo 4.1 establece que son “Titulares de los Derechos, aquellos que presentan deficiencias físicas, mentales, intelectuales o sensoriales. (reconocimiento de lo que establecía la Ley 26/2011, en relación con la Convención Internacional sobre Derechos de las personas con discapacidad aprobado por la ONU)” y el art. 4.2 añade, además aquellos que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Se consideran que presentan una discapacidad en grado o superior al 33% los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total absoluta o gran invalidez. Y a los pensionistas de clases pasivas, que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

Para determinar en un contrato de arrendamiento quién es el responsable de pagar los importes de impuestos que el inmueble arrendado lleva consigo, tales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (antiguamente llamado «Contribución Urbana»), o bien las tasas de basuras o las de alcantarillado, entre otros, habrá que estar en primer lugar a la fecha del contrato, pues, dependiendo de esta, el régimen jurídico aplicable será distinto. No todos los impuestos son repercutibles.