Desahucio por falta de pago: ¿una sola mensualidad, por renta o/y otras cantidades, cualquiera que sea su cuantía?
Con frecuencia, en diversos medios de telecomunicación, es noticia la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por la falta de pago del arrendatario de una mensualidad de renta que, a veces, no alcanza ni los 100 € o bien se basan en la deuda de otros importes de ínfima cantidad que corresponden a los gastos de Comunidad, el IBI o la tasa de basura. Tal acción de desahucio se encuentra prevista en el art. 114, regla 1.ª, del Texto Refundido de 1964, para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 y en el art. 27.2 LAU 29/1994, para los posteriores a la citada fecha, cuyo procedimiento regula la Ley de Enjuiciamiento Civil en el art. 250.1.1.º.
La polémica surge rápidamente, ¿el arrendador debe esperar al impago de un número determinado de mensualidades o cabe iniciar la acción de desahucio contra el arrendatario por la falta de pago de un solo mes? ¿Procede por cualquier concepto, renta y otras cantidades? ¿Es posible resolver el contrato acudiendo a un juicio de desahucio por una cantidad tan ínfima? ¿Existe un importe mínimo para acudir a este procedimiento?
Pues bien, comenzando por la primera cuestión, el retraso en el pago de un mes de renta puede dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento. Esta exigencia no constituye abuso de derecho, aunque se trate del impago de un corto espacio de tiempo. No existe ningún precepto legal que determine qué período habrá que esperar por parte del arrendador para poder reclamar la deuda al arrendatario.
Así se ha pronunciado la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2008, fijando doctrina jurisprudencial: “Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas”. Resolución que han reiterado las Sentencias de 26 de marzo de 2009, de 20 de octubre de 2009, de 30 de octubre de 2009, de 22 de noviembre de 2010 y de 9 de septiembre de 2011.
En consecuencia, en principio y como regla general, la falta de puntualidad de pago del arrendatario será causa de resolución contractual, así, si la obligación para abonar la renta es hasta el día 5 de cada mes, el mismo día 6 se podría ya presentar la demanda de desahucio, aunque por razones de cautela siempre se aconseja esperar un poco más. Si cuando sea requerido judicialmente, el arrendatario ya ha pagado o paga entonces, se considerará producida, en su caso, una «enervación» del art. 22.4 LEC 1/2000, que no podrá repetir de nuevo cuando se vuelva a presentar otro proceso pasado el día 5 del siguiente mes.
Por otro lado, tal acción de desahucio procede no únicamente por el concepto de renta, sino por todas las “cantidades debidas” tal como establece expresamente el art. 250.1.1º LEC. El arrendador podrá resolver el contrato por la falta de pago de cantidades complementarias como son los impuestos, tasas, servicios y suministros.
En este sentido, el Tribunal Supremo ha fijado doctrina respecto al IBI, en Sentencia de 12 de enero de 2007: “Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1a del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964” y que reiteran la resoluciones de 10 de octubre de 2011 y de 18 de abril de 2013.
En cuanto a la falta de pago de servicios y suministros, la Sentencia de 15 de junio de 2009 establece: “Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964”, reiterada en otras resoluciones de 12 de julio de 2011 y de 20 de julio de 2011. Igualmente sucede con la tasa de basuras, donde el impago de la misma por la arrendataria, al considerarse cantidad asimilada a la renta, es causa de resolución del contrato según el art.114.1.ª TR 1964, Sentencia de 30 de diciembre de 2015.
Por último, respecto a si existe una cantidad a partir de la cual procede la interposición de la demanda de desahucio por falta de pago, la contestación es negativa, no existe legalmente un importe mínimo, no depende de la cantidad adeudada para esta acción. Ahora bien, siempre se aconseja cautela en estos temas por parte del arrendador, pues si la cantidad es ínfima o la diferencia que se pide es mínima, no procederá el desahucio. Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 10 de marzo de 2005.
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