Venta del piso o local arrendado: derecho de adquisición preferente del arrendatario

Ante la venta del inmueble que ocupamos en alquiler, surge la preocupación de muchos arrendatarios: ¿Tengo algún derecho para adjudicarme el piso o local? ¿Me pueden echar del mismo si no quiero comprarlo?

La respuesta a la primera pregunta es claramente SÍ, pues ante tal acción existen ciertos derechos reconocidos legalmente, el tanteo o el retracto del arrendatario, o, lo que es lo mismo, la adquisición preferente ante la venta del piso o local arrendado, siempre que se cumplan con determinados requisitos.

Nos centraremos, en esta ocasión, en los contratos que se rigen por la actual LAU 29/1994, los posteriores al 1 de enero de 1995, teniendo en cuenta que la misma ha sido reformada por la Ley 4/2013. Dejamos al margen los arrendamientos a los que les resulta de aplicación el Texto Refundido de 1964, con una normativa distinta, que será en breve objeto de otro post.

Como primera premisa, es importante indicar que cabe la renuncia de este derecho para los contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013, tal como establece el art. 25, apdo. 8, LAU, según introdujo la Ley 4/2013. Con anterioridad a dicha fecha, tan solo era procedente la misma cuando la duración era superior a cinco años. Hoy en día, es muy habitual encontrar contratos en los que el arrendatario firma la renuncia a esta acción de adquisición preferente.

Dicho esto, este derecho del arrendatario se regula para los contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, dentro del Título II: «De los arrendamientos de viviendas», en su art. 25. Y a este mismo precepto remite el art. 31, respecto a los contratos de uso distinto al de vivienda.

Derecho de tanteo. Puede ejercitarlo el arrendatario en primer lugar, en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de esta notificación caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

Derecho de retracto. Cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales, el arrendatario podrá ejercitarlo, con sujeción a lo dispuesto en el art. 1.518 del Código Civil, que caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada. La Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2005 (SP/SENT/66982) establece que el plazo empieza a contar desde la obtención de la certificación registral. Aunque hay que tener en cuenta que la resolución de 17 de diciembre de 2010 (SP/SENT/536946) señala que la notificación a efectos del retracto no resulta necesaria cuando el arrendatario ha tenido pleno y exacto conocimiento de la venta.

Ahora bien, para ejercitar el mismo es necesario tener en cuenta determinadas circunstancias:

Condición de arrendatario y ocupación de la vivienda. En principio, el art. 25 LAU ya no exige que sea el arrendatario quien ocupe la vivienda para poder ejercitar el derecho de retracto, condición fundamental que sí exigía el art. 47 TR 1964. No es necesaria la ocupación del piso o local material y efectiva por el mismo arrendatario, pues este criterio es rechazado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de noviembre de 2006 (SP/SENT/100528) al dar validez a la ocupación jurídica o mediata, o, lo que es lo mismo, a la vigencia del contrato de arrendamiento con independencia de quien está dentro de la finca. En este mismo sentido, las Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de junio de 2003 (SP/SENT/47177) y de 12 de junio de 2002 (SP/SENT/37678).

Inmuebles accesorios a la vivienda: garaje, trastero y otras dependencias. Si, además de la vivienda arrendada, también se venden conjuntamente otros objetos alquilados como accesorios, por el mismo arrendador, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente únicamente sobre la vivienda, sino que será sobre el conjunto, apdo. 6 del art. 25 LAU. Es decir, no cabe diferenciar la vivienda de los demás complementos, el arrendatario está obligado a hacerse cargo de todo lo que figura en el arrendamiento.

Resulta de máximo interés conocer aquellos supuestos donde el arrendatario no podrá ejercitar el mismo, las excepciones al derecho preferente del arrendatario:

• Venta al condueño o copropietario (apdo. 4 del art. 25 LAU). En este caso, siempre tendrán estos preferencia sobre la transmisión al arrendatario. Así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila de 27 de junio de 2007 (SP/SENT/163468).

• Venta conjunta de vivienda arrendada con otras que forman parte del mismo inmueble (apdo. 7 del art. 25 LAU). No ha lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con otras viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo edificio. En este sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2010 (SP/SENT/499757). Insistimos que nos referimos a los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, sin entrar en aquellos que se rigen por el Texto Refundido de 1964.

• Venta conjunta por distintos propietarios a un único comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sec. 2.ª, de 25 de febrero de 2008 (SP/SENT/170594). Si en el inmueble solo existiera una vivienda, el arrendatario sí tendría los derechos de tanteo y retracto.

En definitiva, el arrendatario siempre podrá ejercitar este derecho de adquisición preferente cuando se trate de la venta de su vivienda o de su local arrendado, que forma una sola unidad registral, independiente del resto del inmueble.

Respecto a la segunda pregunta que indicábamos al principio de este post, el hecho de que el arrendatario no quiera ejercitar este derecho preferente ante la venta no implica que deba abandonar el inmueble arrendado, sino que este permanecerá en el contrato con los mismos derechos y obligaciones. Lo único que habrá sucedido es que habrá variado la figura del arrendador, quien quedará sujeto a las condiciones pactadas.