¿Cuándo, dónde y cómo realizar el pago de la renta en un arrendamiento de vivienda?

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Se trata de una cuestión fundamental en todo contrato, estamos ante el importe que el arrendatario tiene que satisfacer al arrendador por el uso y la ocupación del inmueble. Desde la aprobación de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, para los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, aparece regulada en su art. 17 que determina la fecha, el lugar y la forma donde realizar el pago, mientras que los contratos de uso distinto al de vivienda (locales) se regirán en estos temas por el art. 4.3 de la citada Ley, es decir, por la voluntad de las partes.

Partimos de la base de la libertad de pacto en cuanto a la fijación del importe o de la renta inicial, que ya existía en el art. 97 TR de 1964, por lo que el precio es libre, no existiendo limitaciones; sea alta o baja la misma tendrá el carácter de obligación que se deberá respetar por el arrendador y el arrendatario.

¿Cuándo realizar el pago?

La Ley permite, en el apdo. 2 del citado art. 17 pactar el momento de efectuar el pago, por tanto, es perfectamente posible establecer que será semanal, quincenal, cada dos meses, los días primeros de semana, etc.

La obligación del pago en los siete primeros días de cada mes es para el caso de que no exista cláusula en sentido contrario. Si es así, la duda que se suscita es: ¿se está refiriendo al mismo mes o a una vez vencido este? Es decir, ¿la renta del mes de abril debe pagarse en los primeros siete días de este mismo mes o una vez cumplido, esto es, en el mes de mayo? Hay distintas posturas, una a favor de esta última interpretación, basándose en que solo cuando se ha disfrutado del bien arrendado existe obligación de pagar, y otra, que defendemos, que opina que si se disfruta de la vivienda desde primeros del mes, debe satisfacerse la renta en los primeros siete días de cada mes, en la propia mensualidad.

En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra,Vigo, Sec. 6.ª, de 10 de diciembre de 2010, que señala incumplimiento de la arrendataria al pagar la renta con retraso después de los siete primeros días fijados en el contrato.

Ahora bien, este precepto establece también unas limitaciones para el arrendador en el sentido de que no cabe exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Esto significa que si el contrato se celebra en abril, solo cabe pactar que la renta de dicho mes se pagará en marzo, la de mayo en abril, y así sucesivamente, sin posibilidad alguna de exigir tres o seis meses de adelanto, cláusula que sería nula conforme al art. 6.

Respecto a este tema, es importante tener en cuenta que la aceptación del pago atrasado no supone un acuerdo de admitir el pago de la renta en cualquier momento ni una modificación del momento del pago. Así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares, Sec. 5.ª, de 25 de febrero de 2011. Este tema también fue objeto de una Encuesta Jurídica.

Suscita bastante debate saber qué sucede si la renta se paga por períodos anticipados y si se abandona la vivienda transcurridos unos días. Indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, de 20 de diciembre de 2011,  que debe satisfacer toda la del mes. Sin embargo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sec. 5.ª, de 31 de octubre de 2013 señala que la recogida de llaves por la arrendadora equivale a una aceptación o resolución acordada, por lo que no cabe exigir el cumplimiento íntegro del plazo pactado, sino de la renta proporcional a los días que habitaron la vivienda.

¿Dónde y cómo?

La Ley señala en el apdo. 3 del art. 17 “en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada”. En la práctica, lo común hoy en día es que se pacten otros sistemas, pues es bastante difícil coordinar horarios para que el arrendador acuda al piso y allí efectúe el pago en metálico, estamos ante un sistema obsoleto, siendo lo habitual establecer que la renta se satisfaga mediante ingreso en la cuenta corriente del arrendador, por domiciliación bancaria, giro postal o telegráfico. Resulta aconsejable especificar en el contrato la forma de pago específica, con datos añadidos del número de cuenta, etc.

Si, a pesar de haber utilizado los sistemas citados anteriormente, no es posible localizar al arrendador y efectuar el pago, el arrendatario debe ad cautelam consignar las rentas en el Juzgado, conforme al art. 1.176 y siguientes del Código Civil, a efectos de una posible defensa ante su reclamación o incluso un juicio de desahucio, especialmente para que no compute la enervación prevista en el art. 22.4 LEC. En este sentido, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cádiz, Ceuta, Sec. 6.ª, de 18 de enero de 2012de Valladolid, Sec. 3.ª, de 18 de abril de 2012, y de Sevilla, Sec. 5.ª, de 17 de julio de 2013.

Entrega de recibo

Una vez efectuado el pago, el apdo. 4 establece que el arrendador queda obligado a entregar el recibo, salvo que se hubiere pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, pues entonces ya tendría ese justificante. Se trata de contar, por un lado, con la prueba de pago, y, por otro, saber qué importe corresponde a la renta y cuál a otras cantidades complementarias. Sentencias de las Audiencias Provinciales de Baleares, Sec. 3.ª, 146/2004, de 31 de marzo, y de Madrid, Sec. 14.ª, 163/2008, de 11 de marzo, y Sec. 12.ª, 733/2007, de 15 de noviembre.

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