Tres cuestiones controvertidas en el desahucio por falta de pago de cantidades complementarias a la renta
Estos días atrás, en diversos medios de comunicación, ha sido noticia la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 (SP/SENT/837189) que establece la resolución del contrato de arrendamiento de una vivienda por adeudar su arrendataria la tasa de basura, en este caso con el agravante de ser persona muy mayor y deber poco más de 100€. La polémica no tardó en aparecer, ¿es posible el desahucio y posterior lanzamiento del piso por la falta de pago por este concepto y por esta cantidad? ¿Cabe acudir a este juicio por la deuda de una sola mensualidad? En este post, analizamos estas cuestiones.
Partimos de la base de que en el arrendamiento de una vivienda, el arrendatario no solo pagará una renta, sino que debe satisfacer una serie de cantidades complementarias como son los gastos de comunidad, los impuestos, las obras, los servicios y suministros.
Dependiendo de la fecha del contrato, como sucede en cada uno de los temas de arrendamientos urbanos, el arrendatario queda obligado al pago de los mismos:
– En los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, porque las partes lo habrán pactado tal como establece el artículo 20 LAU 29/1994, relativo a los gastos de comunidad y tributos, donde estaría incluida la tasa de basura.
– En los anteriores al 1 de enero de 1995, habrá que distinguir si estamos ante contratos realizados con posterioridad o no al 9 de mayo de 1985. En los primeros, a los que resulta aplicable la Disposición Transitoria Primera de la LAU, tan solo cabría exigir los importes de estas partidas si así se hubiese pactado expresamente en el mismo. Por el contrario, en los segundos, anteriores al 9 de mayo de 1985, y al que se refiere la sentencia que citábamos, se rigen por la Disposición Transitoria Segunda, apartado 10 del citado precepto legal, en cuyo caso ya no es necesario que tal pago se hubiese establecido en el contrato, sino que estos preceptos permiten la repercusión del arrendador al arrendatario tanto del Impuesto de Bienes Inmuebles, obras y servicios y suministros.
La cuestión de si el impago de cualquiera de estas cantidades complementarias a la renta dará lugar al juicio de desahucio por falta de pago, y, en consecuencia, a la resolución del contrato, fue años atrás objeto de abundantes sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales. Nuestra postura siempre fue a favor de poder acudir al desahucio por cualquier tipo de deuda pues el artículo 250.1.1.º de la LEC vigente nos indica claramente que procede el desahucio por impago de la renta «o cantidades debidas por el arrendatario». En consecuencia, este podría ser desahuciado por cualquiera de las cantidades complementarias dejadas de pagar.
Pero toda esa discusión entre Tribunales llegó a su fin con las resoluciones dictadas desde el año 2008 por el Tribunal Supremo, que fijaron doctrina jurisprudencial, ya que a partir de este momento en todos los contratos de arrendamiento, ya sean anteriores o posteriores a la LAU 29/1994, se puede desahuciar cuando exista impago de cualquier cantidad que conste contractualmente o que se pueda repercutir por imperativo legal, con independencia de que esté al corriente en el pago de la propia renta. Así la sentencia de 7 de noviembre de 2008 (SP/SENT/425839), establece que la falta de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles faculta al arrendador para resolver el contrato. Posteriormente se fueron dictando otras, de 15 de junio de 2009 (SP/SENT/465372), donde consideran cantidades asimiladas el IBI y los servicios y suministros a los efectos de resolución del contrato. Y en el mismo sentido fijan doctrina las sentencias de 18 de marzo de 2010 (SP/SENT/499754), de 30 de abril de 2010 (SP/SENT/506885), de 20 de julio de 2011 (SP/SENT/639158) por el impago de servicios y suministros, hasta que llegar a la sentencia dictada hace una semana en la que se contempla la falta de pago de la tasa de basura como causa de resolución al considerarse dicho importe como cantidad asimilada, procediendo el juicio de desahucio por falta de pago, sentencia de 30 de diciembre de 2015 (SP/SENT/837189).
En definitiva, este juicio puede interponerse por cualquier concepto complementario a la renta, ya sea por impuestos, tasas, o bien servicios y suministros como agua, luz, gas etc.
Al mismo tiempo, podrá hacerse por cualquiera que sea la cuantía debida, ni la LAU ni la LEC señala un límite, en todo caso serán los Tribunales los encargados de valorar si se produce abuso de derecho, o se atenta contra la moral por parte del arrendador en caso de reclamar una ínfima cantidad, pero desde luego el mismo legalmente estará en su derecho de ejercitar la acción de desahucio y el consiguiente lanzamiento del inmueble por muy ridículo que nos parezca el importe.
Tampoco el propietario o arrendador deberá esperar a que transcurra determinado periodo de tiempo, no consta en ningún precepto legal, de ahí que el retraso en el pago de un mes de renta ya es suficiente para la resolución del contrato. Esta cuestión fue resuelta por el Tribunal Supremo, en resolución del 24 de julio de 2008 (SP/SENT/172363), que declara como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. A continuación le siguieron, en este mismo sentido, las sentencias de 30 de octubre de 2009 (SP/SENT/488230), de 9 de septiembre de 2011 (SP/SENT/644562) y la más reciente de 15 de octubre de 2015 (SP/SENT/828670).