Revisión de rentas de alquiler: reducción del plazo de prescripción a 5 años

La reciente Ley 42/2015, de 5 de octubre, ha reformado la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (SP/LEG/18525), con entrada en vigor el 6 de octubre de 2015. Entre sus cambios, uno de los más transcendentes es el que afecta al régimen de prescripción, al reducir el plazo general de las acciones personales, de 15 a 5 años. La Disposición Final Primera señala “Modificación del Código Civil en materia de prescripción”, reformando el art. 1.964, que en su apdo. 2 establece: “Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan«.

Nunca desde la redacción dada en el año 1889 se había revisado el plazo contemplado en el citado art. 1.964, de ahí la importancia de este cambio que afecta a numerosas acciones jurídicas, entre las que se encuentran varias en el ámbito de los arrendamientos urbanos.

Una de las cuestiones que se ve afectada es el plazo de prescripción para la revisión de la renta cuando así lo hayan pactado las partes, de ahí que es importante resolver algunas preguntas, ¿cuántos años de rentas sin revisar pueden acumularse por parte del arrendador?, ¿se pueden recuperar los atrasos de estas cantidades? y, por último, ¿la reclamación de rentas impagadas está sometida a este mismo plazo?

En primer lugar, debe quedar claro que el derecho de revisión plasmado en un contrato de arrendamiento no desaparece por no haberlo ejercitado durante varios años, sino que podrá revisarse, aunque siempre sin efectos retroactivos. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia de 26 de junio de 2002 (SP/SENT/38826), que establece que la no actualización durante un tiempo no implica dejación del derecho a aplicar los porcentajes de aumento derivados del transcurso de cinco años cuando el derecho se ejercite; la Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 21 de enero de 2004 (SP/SENT/56286), que indica que la renuncia de la aplicación del IPC a la renta durante un período de dos años no implica renuncia a aplicar la cláusula en el futuro; y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 18.ª, de 24 de marzo de 2003 (SP/SENT/58098), que admite la retroactiva acumulación de índices, al no haber hecho el arrendador dejación de su derecho a actualizar. Esta cuestión también ha sido objeto de un artículo monográfico de Joaquim Martí Martí, abogado y profesor colaborador de Derecho civil de la Universidad de Barcelona, “Retroactividad de la variación porcentual del IPC no aplicado a un contrato de arrendamiento”(SP/DOCT/15118).

Respondiendo a la primera cuestión planteada, la prescripción del derecho a revisar, con anterioridad a esta reforma por Ley 42/2015, el plazo que tenía el arrendador para poder ejercitar su derecho a la revisión de la renta que se había pactado en una cláusula del contrato era de 15 años conforme al art. 1.964 del Código Civil, al igual que así lo establecía la Disposición Adicional Décima de la LAU 29/1994, que remitía al mismo cuando no existía plazo especifico en las acciones que resultasen del contrato de arrendamiento. A partir de ahora, de la entrada en vigor de la citada Ley, para los contratos que se firmen a partir del  7 de octubre de 2015 (para los anteriores, ver más abajo régimen transitorio),  el arrendador ya no podrá acumular o sumar los IPC de 15 años pactado en las cláusulas del contrato, sino que tan solo podrá sumar los últimos 5 años. Así, las resoluciones de la Audiencia Provincial de Burgos, Sec. 3.ª, de 11 de julio de 2011 (SP/SENT/642845); Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 18.ª, de 10 de marzo de 2005 (SP/SENT/69667); Audiencia Provincial de Sevilla, Sec. 2.ª, de 3 de septiembre de 2004 (SP/SENT/62814), y Audiencia Provincial de Huesca de 27 de septiembre de 2001 (SP/SENT/28841), que admiten la actualización de la renta teniendo en cuenta el IPC acumulado durante los 15 años de vigencia del contrato.

Dicho esto, la suma de estos cinco años no implica que puedan recuperarse por el arrendador las cantidades dejadas de percibir por rentas durante estos años, sino que lo que podrá es notificar al arrendatario de forma fehaciente la acumulación de varios IPC, que aplicará de forma conjunta a la renta que se estuviese pagando, pudiendo exigir el pago que solo cabe con efectos del mes siguiente a la notificación y acreditación. Como muestra, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sec. 4.ª, de 19 de enero de 2011 (SP/SENT/624015), que indica que la renta actualizada solo es exigible con efecto retroactivo desde el mes en que el arrendador notificó su voluntad de actualizarla; y las de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sec. 2.ª, de 28 de septiembre de 2010 (SP/SENT/544072), Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 6.ª, de 12 de febrero de 2010 (SP/SENT/511144), y Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 11.ª, de 15 de septiembre de 2009 (SP/SENT/482299), que establecen que la actualización de la renta no tiene efectos retroactivos.

Debemos tener presente que el arrendatario se habrá beneficiado de no tener subidas los años anteriores, porque insistimos, no recupera los atrasos, sino que simplemente el arrendador ejerce su derecho a la revisión de la pactada en el contrato. Así ya lo expresaba el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil en Sentencia de 30 de noviembre de 1988 (SP/SENT/4444).

Por tanto, a la vista del nuevo plazo de cinco años, habrá que determinar a qué contrato de arrendamiento afectará. La Disposición Transitoria Quinta de la Ley 42/2015 establece expresamente: “El tiempo de prescripción de las acciones personales, que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el art. 1.939 del Código Civil”. Este precepto, a su vez, dispone que «la prescripción comenzada antes de la publicación de este código se regirá por las leyes anteriores al mismo; pero si desde que fuere puesto en observancia transcurriese todo el tiempo en él exigido para la prescripción, surtirá esta su efecto, aunque por dichas leyes anteriores se requiriese mayor lapso de tiempo«.

Pese a la ambigüedad del art. 1.939 CC, nuestro criterio, dicho con toda cautela, en cuanto al régimen transitorio es el siguiente:

– Contratos de arrendamiento anteriores al 7 de octubre de 2000: Prescritos en la actualidad.

– Contratos de arrendamiento entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: Aplicación del plazo anterior de 15 años previsto en el art. 1.964 CC.

– Contratos de arrendamiento entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: Aplicación de la regla transitoria de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, que a su vez se remite al art. 1.939 CC, la prescripción será el 7 de octubre de 2020, en cualquier caso.

– Contratos de arrendamiento desde el 7 de octubre de 2015 (entrada en vigor de la Ley 42/2015): Aplicación del plazo actual de 5 años previsto en el art. 1.964 CC.

Por último, conviene distinguir que una acción es el derecho para revisar o actualizar la renta arrendaticia, siempre sin carácter retroactivo, y otra muy distinta la de reclamar las cantidades adeudadas por dicho concepto, cuyo plazo máximo es de cinco años (excepción de tres años en Cataluña, en virtud del art. 121.21 del Código Civil catalán). Sobre esta cuestión de la prescripción a los cinco o quince años ha existido división en la jurisprudencia, siendo nuestro criterio a favor del primero de los plazos mencionados conforme el art. 1.966.2 CC. Es decir, fuera de este período de 5 años, el arrendador ya no podrá exigirlas.

En definitiva, a partir de ahora tanto la revisión de rentas para los contratos que se firmen desde el 7 de octubre de 2015 (entrada en vigor de la Ley 42/2015) como la reclamación de las mismas ante la falta de pago tendrán el mismo plazo, cinco años.