El blog jurídico de Sepín

A punto de finalizar el segundo estado de alarma el próximo domingo 9 de mayo de 2021, coincidiendo con la celebración de las polémicas y debatidas elecciones autonómicas en la Comunidad de Madrid, y mientras los partidos gobernantes no llegan a un acuerdo sobre la Ley de la Vivienda, prometida hace meses, en cuanto a fijar un límite en la renta o cómo incentivar fiscalmente a los arrendadores para fomentar el mercado del alquiler, se aprueba el 4 de mayo, en el Consejo de Ministros, la ampliación de las medidas que recoge el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan Medidas Urgentes Complementarias en el Ámbito Social y Económico para hacer Frente al COVID-19, que han venido siendo prorrogadas sucesivas veces, con el fin de facilitar a los arrendatarios la continuación en el alquiler de la vivienda ante los efectos negativos de la pandemia.

Los alquileres, tanto de viviendas como de locales de negocio, han sido uno de los sectores seriamente afectados por la crisis originada por COVID-19. Desde hace más de un año, por diversos medios de comunicación, asistimos a la terrible situación de muchos arrendatarios que no pueden hacer frente a la renta, lo que ha dado lugar a la aprobación de numerosas medidas extraordinarias contempladas en la normativa dictada desde entonces, con el fin de conseguir una reducción o aplazamiento en el pago.

La crisis económica y social originada por COVID-19 ha tambaleado los arrendamientos de vivienda y locales de negocio de una forma directa, afectando a arrendatarios y arrendadores. En este ámbito, desde la primera declaración del estado de alarma el 14 de marzo de 2020, a pesar de las medidas aprobadas en los Reales Decretos-Leyes 11/2020, de 31 de marzo y 15/2020, de 21 de abril, ha sido necesario realizar durante estos meses continuas ampliaciones o modificaciones legislativas debido a los efectos devastadores de la pandemia que ha dado lugar a una segunda declaración del estado de alarma por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, cuya finalización será el 9 de mayo de 2021.

Ayer, 27 de enero de 2021, se publicó en el Boletín Oficial de Estado el último paquete de medidas sociales aprobadas por el gobierno para paliar los efectos generados por el coronavirus en nuestro país. El Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo, donde se adoptan importantes actuaciones como la ampliación de  los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo (ERTES) desde el 1 de febrero hasta el 31 de mayo, el  refuerzo a las ayudas a los trabajadores autónomos hasta el 31 de mayo y por último una nueva prórroga de los contratos y moratoria de las rentas de alquiler de vivienda.

El pasado 23 de diciembre el BOE publicó dos importantes Reales Decretos que afectan directamente a los arrendamientos urbanos, el 35/2020 a los de locales de negocio y el 37/2020 a los de vivienda, ambos de 22 de diciembre, el segundo, que comentamos a continuación, denominado de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.

Nadie podía prever desde la declaración del estado de alarma en marzo de 2020, y su finalización en junio, que la pandemia continuaría estos últimos meses del año con una segunda ola y persistentes efectos negativos en muchos ámbitos, dando lugar a una nueva declaración de estado de alarma.  Esto se traduce en el campo de los arrendamientos urbanos en la falta de pago de la renta por parte del arrendatario y la falta de ingresos para el arrendador, y debido a ello asistimos, los profesionales dedicados a este tema, a una continua aprobación de normativas para modificar o ampliar las medidas excepcionales en el alquiler de vivienda contenidas en el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo.

NOTA: La ORDEN TMA/1134/2020, de 30 de noviembre, amplía el plazo para solicitar los préstamos hasta el 31 de mayo de 2021 y su formalización hasta el 30 de junio de 2021.

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Desde la declaración del Estado de Alarma en marzo de 2020, y la aprobación de numerosas normativas en el ámbito de los arrendamientos urbanos, han transcurrido ya varios meses. Las opciones o medidas que el Gobierno aprobó entonces van finalizando, aún cuando sus plazos han sido modificados en varias ocasiones respecto a los arrendamientos de vivienda, así la suspensión del juicio de desahucio, la prórroga extraordinaria de seis meses, y la solicitud de moratoria en caso de arrendador gran tenedor.

Alberto Torres López

Abogado. Director Jurídico de Sepín. Presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del ICAM

Iniciadas las hostilidades entre arrendadores y arrendatarios de locales negocio, una vez ha sido imposible alcanzar el siempre recomendable acuerdo, se están empezando a suceder demandas, que en el caso de los arrendadores son por lo general de desahucio por falta de pago y en el caso de los arrendatarios, de juicio declarativo ordinario en las que se solicita la revisión de la renta arrendaticia en aplicación de la consabida Cláusula rebus sic stantibus. Estas segundas demandas vienen precedidas, o son coetáneas, a la solicitud de Medidas cautelares de diversa naturaleza.

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos

*NOTA: En fecha posterior ha habido una nueva prórroga de los contratos y moratoria de las rentas de alquiler de vivienda, realizada por el RDL 2/2021, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo. Más información pulsando aquí.

No hay duda de que la crisis sanitaria originada por COVID-19 ha tambaleado los alquileres de vivienda y local de negocio, afectando, por una parte, al arrendatario que se encuentra en situación de vulnerabilidad social y sobrevenida y que no puede afrontar el pago de la renta, y por otra, al arrendador, por la falta de ingresos necesarios para el mantenimiento de su economía. Se han dictado varias normativas para paliar esta situación, Real Decreto-Ley 11/2020 y 15/2020, cuyas medidas de flexibilización han sido modificadas en varias ocasiones por otros Reales Decretos-leyes posteriores 16/2020 y 26/2020.  Sin embargo, actualmente la persistencia de los efectos negativos en el alquiler de vivienda exige mantener las medidas excepcionales, que se establecen en el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo, con entrada en vigor el 30 de septiembre.

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Desde el mes de marzo de 2020, con la declaración del Estado de alarma como consecuencia de la crisis sanitaria originada por COVID-19 asistimos a la aprobación de numerosas medidas de flexibilización en los alquileres, fundamentalmente sus dos preceptos principales, el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, para los arrendamientos de vivienda habitual y el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, para los locales de negocio e industria, además de numerosas Ordenes y Resoluciones, que dan como resultado siete disposiciones estatales y más de cuarenta autonómicas que parten de la Orden 336/2020, de 9 de abril, sobre las ayudas y los préstamos del estado.