El blog jurídico de Sepín

*NOTA: El miércoles 1 de julio, a las 12:00, en una formación online Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín y abogado especializado en Arrendamientos Urbanos, explicará las claves prácticas del RDL 15/2020, en relación con los arrendamientos de local de negocio. Inscripciones pulsando aquí.

En una situación tan extraordinaria como la que estamos viviendo y, hablando siempre desde un punto de vista estrictamente jurídico, entiendo que resulta más necesaria que nunca la mesura de los profesionales del derecho en nuestro asesoramiento, máxime cuando defendemos al mismo tiempo intereses de propietarios y arrendatarios y somos conscientes de la situación y perjuicios que están sufriendo unos y otros.

Sí, efectivamente acabamos de asistir al primer año de vigencia de este RDL que modificaba otra vez más la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, cuya entrada en vigor fue el 6 de marzo de 2019, una norma que trataba de mejorar el régimen de alquiler de las viviendas, ya que la anterior reforma de 2013 no había dado los resultados que se pretendían en cuanto al incremento de la oferta de vivienda y la moderación de los precios, dejando al arrendatario sin unas condiciones mínimas de estabilidad y seguridad.

A nuestro juicio, y a pesar de la frecuencia con que se dan en la práctica este tipo de acuerdos modificativos del contrato inicial, no es válida una cláusula de modificación o de incremento – no de actualización – sobre la renta inicialmente pactada, ya que contraviene claramente lo dispuesto en los arts. 18 y 6 de la LAU.

El tiempo no se detiene y el pasado 1 de enero de 2020 se han cumplido 25 años de la entrada en vigor de nuestra cambiante, inquieta y siempre polémica Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre.

Cuando la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 estableció la extinción de los contratos de arrendamiento de locales de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985 en el apartado 3 y siguientes, los profesionales dedicados a esta laberíntica materia parecía que teníamos suficiente margen de tiempo para ir calculando los plazos de duración atendiendo a las distintas circunstancias. Los años pasan de una forma vertiginosa, y si ya el 31 de diciembre de 2014 se extinguieron numerosos contratos al haber transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 29/94, llegamos ahora a los 25 años de aplicación de esta Ley, produciéndose de nuevo, el fin de varios contratos de arrendamiento de local.

Cada día resulta más frecuente encontrar esta modalidad de alquiler, son muchos los arrendatarios que, ante el disparatado importe del arrendamiento de una vivienda habitual, optan por residir en una habitación compartiendo servicios comunes como cocina y baño. Nos encontramos ante la alternativa a otros tipos de contratos de arrendamiento de vivienda, como el residencial o el de temporada, con rentas mensuales muy elevadas, y ni que decir tiene, con el arrendamiento turístico que, a la larga, igualmente resulta inviable.

Lo cierto es que, ya he comentado en  anteriores  post, con gran estupor y cierta inquietud, que habíamos llegado al “sexto régimen jurídico” aplicable a los arrendamientos de viviendas. El baile de los dos Reales Decretos Leyes modificando la LAU 29/94, entre los meses de diciembre de 2018 y marzo de 2019, con su laberíntico camino, aprobación, posterior no convalidación, pero a su vez en vigor para los contratos celebrados en un periodo concreto, sumando a los pocos meses otra modificación legislativa, no tiene parangón. Y esto, sin olvidar que ambos se añadían a los cuatro regímenes ya existentes.

El pasado 24 de mayo de 2019, el BOCAM publicó la Orden de 21 de mayo de 2019, de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras, por las que se convocan subvenciones destinadas al alquiler de viviendas (17.040.000 euros), correspondientes al año 2019. siendo el plazo de solicitud desde el 27 de mayo al 14 de junio, ambas fechas incluidas.