Ante la imposibilidad de acuerdo por parte de los partidos políticos que integran el Gobierno respecto a la tan anunciada Ley de la Vivienda, que vendrá supuestamente a regular, entre muchas cuestiones, los arrendamientos urbanos, en pleno verano, el 3 de agosto de 2021, se ha aprobado otro Real Decreto-Ley 16/2021, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, con entrada en vigor el 4 de agosto, que se suma a la colección de los numerosos dictados desde marzo de 2020.
La finalidad de último RDL 8/2021, de 4 de mayo, aplicable tras la finalización de la vigencia del estado de alarma, era prorrogar la eficacia temporal de algunas medidas, fundamentalmente de carácter social y económico, que estaban vinculadas al estado de alarma, y que decaían con su finalización, ampliando el plazo hasta el 9 de agosto de 2021. Sin embargo, ante la incertidumbre sobre la evolución de la pandemia, y con la llegada de la “quinta ola” que continúa ocasionando efectos negativos en la economía, ha sido necesario de nuevo prorrogar su vigencia para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica hasta el 31 de octubre de 2021.
El propio Preámbulo de este RDL 16/2021, de 3 de agosto ofrece datos obtenidos de los boletines estadísticos del Consejo General del Poder Judicial que concluyen que las medidas adoptadas en el año 2020 supusieron una disminución de las cifras de lanzamientos, un 33,1 % en el caso de los lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos y un 89,8 % en los juicios de desahucio por precario. Igualmente, los datos de los lanzamientos que se obtienen de los Servicios Comunes de Notificaciones y Embargos, en el primer trimestre de 2020 se redujeron un 26,8 % y en el segundo trimestre un 62,6 %. Sin embargo, las cifras del primer trimestre de 2021 no son nada buenas, en todo el año 2020 se presentaron 57.482 demandas de juicios verbales que pueden concluir en el lanzamiento de las personas demandadas, y en el primer trimestre del año 2021 ya existen 35.178, lo que significa una clara tendencia al alza y da lugar a la necesidad de extender las medidas en el alquiler de vivienda.
El capítulo II del RDL 16/2021, de 3 de agosto, extiende hasta el 31 de octubre de 2021 las medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda establecidas en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Se amplía la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos de vivienda en situaciones de vulnerabilidad, la posibilidad de aplicar una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, al igual que la de solicitar la moratoria o condonación parcial de la renta, cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.
Por otra parte, respecto a la solicitud de compensación por los arrendadores y titulares de la vivienda afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el RDL 11/2020, de 31 de marzo, y que regula la disposición adicional segunda del RDL 37/2020, de 22 de diciembre, el nuevo RDL 16/2021 extiende el plazo hasta el 30 de noviembre de 2021. En relación con esta medida, la Disposición Final Primera del citado RDL 16/2021, de 3 de agosto, modifica también los plazos previstos en el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del RDL11/2020, de 31 de marzo.
En definitiva, continuación de las ayudas al alquiler de vivienda, y aunque es cierto que deberían ser aplaudidas, insistimos que, ante los numerosos requisitos para acogerse al RDL 11/2020, la acreditación de la situación de vulnerabilidad y los documentos a aportar, serán muy pocos los arrendatarios que se puedan beneficiar de las mismas.
Recordamos a continuación, de forma resumida, cuáles son las medidas vigentes hasta el 31 de octubre de 2021.
– Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos (art. 1 y 1 bis RDL 11/2020)
El Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, recogía en el Capítulo I diferentes medidas respecto al desahucio, añadiendo el art. 1 bis al RDL 11/2020, de 31 de marzo, disposición que a su vez ha sido modificada por el Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero.
Medida: Suspensión extraordinaria durante un período máximo de seis meses de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, y para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2º, 4º y 7º del artículo 250.1 de la LEC, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal.
Plazo de solicitud: Desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, el 2 de abril de 2020 y hasta el 31 de octubre de 2021 a tenor del RDL 16/2021, de 3 de agosto. El 9 de agosto de 2021 finalizaba el plazo señalado por el anterior RDL 8/2021, de 4 de mayo.
Tipo de contrato de arrendamiento: Se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU 29/94, es decir, los posteriores al 1 de enero de 1995.
Solicitud del arrendatario: El arrendatario podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.
Acreditación de situación de vulnerabilidad económica de arrendatario y arrendador: Según la forma descrita en las letras a) y b) del artículo 5 del RDL 11/2020 y presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.
Procedimientos que pueden acogerse a esta medida: Los desahucios regulados en la LEC 1/2000, juicios verbales de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración. El RDL 37/2020, de 22 de diciembre añadía un artículo 1 bis, con otros supuestos, cuya medida es la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y, con posterioridad, el RDL 1/2021, de 19 de enero modifica el anterior RDL, y amplía el título del art. 1 bis, señalando «…y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal».
Derecho de arrendadores y propietarios a la compensación: La Disposición Adicional Segunda del RDL 37/2020, de 19 de enero, establece que los arrendadores podrán pedirla, cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración competente no haya adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna. Igualmente, los propietarios de viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del RDL, tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que acrediten perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble. El art. 8 del RDL 8/2021, de 4 de mayo extendía el plazo para presentar la solicitud de compensación hasta el 9 de septiembre de 2021, pero el nuevo RDL 16/2021, de 3 de agosto aumenta el mismo hasta el 30 de noviembre de 2021.
– Prórroga extraordinaria del contrato por seis meses (Art. 2 RDL 11/2020)
Medida: Prórroga extraordinaria de seis meses en la duración del arrendamiento de vivienda. Ahora bien, el art. 2 del RDL 11/2020 establece, «salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”.
Plazo de solicitud: Desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, 2 de abril de 2020 y hasta el 31 de octubre de 2021 por el nuevo RDL 16/2021, de 3 de agosto, ya que el plazo indicado por el RDL 8/2021, de 4 de mayo venció el 9 de agosto de 2021.
Requisito: Finalización del contrato dentro del período de prórroga obligatoria previsto en el art. 9.1(periodo mínimo) o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 (prórroga legal), de la LAU 29/1994.
Solicitud del arrendatario: No es de aplicación automática, debe solicitarse. Por el contrario, tiene carácter obligatorio para el arrendador, quedando el contrato con las mismas condiciones.
Excepción para la no aplicación de esta medida: Resolución del contrato por necesidad del arrendador, según lo indicado en el art. 9, apdo. 3 de la LAU 29/94.
– Moratoria en el pago de la renta, arrendador gran tenedor (Art. 4 RDL 11/2020)
Medida: Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
Plazo de solicitud: Llevamos numerosas modificaciones del RDL 11/2020, de 31 de marzo, el no tan lejano RDL 2/2021, de 26 de enero, indicaba desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, el 2 de abril de 2020 hasta la finalización del estado de alarma, el 9 de mayo de 2021, para solicitar del arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Sin embargo, el RDL 8/2021, de 4 de mayo ampliaba esta posibilidad hasta el 9 de agosto de 2021, que de nuevo es modificado por el RDL 16/2021, de 3 de agosto, hasta el 31 de octubre de 2021.
Condición del arrendador: Empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. En el caso de arrendadores no grandes tenedores, es decir pequeños propietarios del art. 8 del RDL 11/2020, no procede tal solicitud al haber vencido el plazo.
Condición del arrendatario: Personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. La misma se tendrá que acreditar conforme el art. 5 y con la presentación de los documentos previstos en el art. 6.
Contestación del arrendador: En el plazo máximo de 7 días laborables, no cabe la no aceptación del arrendador, se aplica de forma automática la moratoria. El arrendador tendrá que elegir entre dos alternativas, una reducción del 50% de la renta o bien una moratoria o aplazamiento en el pago con fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años.
Excepción para no aplicar esta medida: No podrá solicitarse por parte del arrendatario siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
Guía práctica Arrendamientos de vivienda y locales de negocio y COVID-19: Adaptada a los RDL 35/2020, 37/2020,1/2021, 2/2021, 8/2021 y 16/2021. Normativa, Doctrina, Consultas, Jurisprudencia y Formularios
