La crisis económica y social originada por COVID-19 ha tambaleado los arrendamientos de vivienda y locales de negocio de una forma directa, afectando a arrendatarios y arrendadores. En este ámbito, desde la primera declaración del estado de alarma el 14 de marzo de 2020, a pesar de las medidas aprobadas en los Reales Decretos-Leyes 11/2020, de 31 de marzo y 15/2020, de 21 de abril, ha sido necesario realizar durante estos meses continuas ampliaciones o modificaciones legislativas debido a los efectos devastadores de la pandemia que ha dado lugar a una segunda declaración del estado de alarma por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, cuya finalización será el 9 de mayo de 2021.
Ante esta situación es imprescindible para las partes afectadas conocer cuáles han sido las últimas modificaciones de estas medidas, cuáles continúan vigentes y sus plazos en el arrendamiento de vivienda. Se han ido dictando a lo largo de estos meses varias normativas que modificaban las medidas de flexibilización del RDL 11/2020, mediante los Reales Decretos-leyes 16/2020, 26/2020 y 30/2020, que no resultaron suficientes, lo que ha originado que en diciembre de 2020 y enero de 2021 se hayan aprobado otras tres disposiciones legales, que modifican el citado RDL 11/2020.
– Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, que recoge en el Capítulo I medidas respecto a la suspensión del desahucio, añadiendo el art.1 bis con otros supuestos.
– Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, que en su Disposición Final Primera modifica el RDL 37/2020, concretamente el artículo 1 bis, ampliando a aquellos en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal.
– Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo, que, en su Disposición Final Octava, modifica los plazos de solicitud de la prórroga extraordinaria en la duración del arrendamiento de vivienda y de la moratoria en el pago de la renta.
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En consecuencia, estas son las medidas vigentes respecto al arrendamiento de vivienda exponiendo los plazos que deben ser tenidos en cuenta conforme los Reales Decretos-Leyes citados anteriormente:
– Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos (Art 1 RDL 11/2020 modificado por RDL 37/2020 y 1/2021)
Plazo de solicitud: Desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 (2 de abril de 2020) hasta la finalización del estado de alarma declarado por el RD 926/2020, de 25 de octubre, prorrogado por RD 956/2020, de 3 de noviembre, por tanto, hasta el 9 de mayo de 2021.
Procedimientos: Desahucios regulados en la LEC 1/2000, juicios verbales de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración. El RDL 37/2020, de 22 de diciembre añade el artículo 1 bis al RDL 11/2020, ampliando la suspensión del desahucio y el lanzamiento a los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la LEC. Y este recién aprobado RDL 37/2020 ha sido modificado de nuevo por RDL 1/2021, de 19 de enero, que añade a los que traigan causa de un procedimiento penal.
– Prórroga extraordinaria de seis meses en la duración del contrato (Art. 2 RDL 11/2020, modificado por RDL 2/2021)
Plazo de solicitud: Ha habido numerosos cambios en el mismo por RDL 26/2020, de 7 de julio y RD-Ley 30/2020, de 29 de septiembre, pero debido a las consecuencias de la pandemia, el recién aprobado RDL 2/2021, de 26 de enero en la Disposición Final Octava lo amplía de nuevo para que el arrendatario solicite la prórroga del contrato por seis meses, hasta la finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, el 9 de mayo de 2021.
Contratos de arrendamiento: Los posteriores al 1 de enero de 1995 regidos por la LAU 29/94, cuando se produzca el vencimiento dentro del periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1.
– Moratoria en el pago de la renta, arrendador gran tenedor (Art. 4 RDL 11/2020, modificado por RDL 2/2021)
Plazo de solicitud: Llevamos numerosas modificaciones del plazo indicado en el RDL 11/2020, por RDL 16/2020, de 28 de abril y RDL 26/2020, de 7 de julio, RDL 30/2020. Y actualmente con la reciente aprobación del RDL 2/2021, de 26 de enero, dispone del plazo para solicitar del arrendador la reducción o el aplazamiento temporal en el pago de la renta desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, el 2 de abril de 2020 hasta la finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, el 9 de mayo de 2021.
Excepción de no aplicación de esta medida: Si se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre arrendador y arrendatario.
– Prestamos del Estado (Art.9 RDL 11/2020)
Plazo de solicitud: El RDL 11/2020, de 31 de marzo, establecía en su artículo 9.1, la aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica. La ORDEN TMA/1134/2020, de 30 de noviembre, modifica la Orden TMA/378/2020, de 30 de abril, y los plazos para solicitar y formalizar los préstamos avalados y subvencionados por el Estado, para solicitarlos hasta el 31 de mayo de 2021 y para su formalización hasta el 30 de junio de 2021, aunque ambos podrán ser ampliados mediante otra orden ministerial hasta el 31 de agosto y 30 de septiembre de 2021 respectivamente.
– Programa de ayuda del Plan Estatal de Vivienda
Plazo de solicitud: El arrendatario de vivienda en situación de vulnerabilidad económica y social por el impacto del COVID-19, además de la posibilidad de acudir a los préstamos del Estado puede acogerse al «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», es la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, la que se incorpora este nuevo programa al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
La Orden MA/930/2020, de 29 de septiembre, modifica de forma importante el art. 2, apdo. 3 de la Orden 336/2020 en cuanto al plazo, ya que suprime la fecha para solicitar la ayuda, que hasta entonces era el 30 de septiembre de 2020. La evolución de la pandemia ha tenido como consecuencia la supresión de este límite, de tal forma que queda sometido a los ya establecidos con carácter general en el propio Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.
Guía práctica Arrendamientos de vivienda y locales de negocio y COVID-19: Adaptada a los RDL 35/2020, 37/2020,1/2021, 2/2021, 8/2021 y 16/2021. Normativa, Doctrina, Consultas, Jurisprudencia y Formularios
