Analizamos algunas de las cláusulas más habituales que no podrían incluirse en la actualidad en un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 1 de enero de 1995, ya que resultarían “NULAS” por ir en contra de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Se trata de un tema en el que habrá que tener en cuenta si afecta al arrendatario o al arrendador. Cualquier renuncia del primero es nula si la misma le resulta perjudicial. Ahora bien, lo que no es fácil de determinar es cuándo y de qué forma es perjudicado; en principio, hay que interpretar esta posibilidad como aquella que menoscabe cualquier derecho, salvo que la norma lo autorice. Por el contrario, si es el arrendador el que renuncia a derechos, tienen cabida todas las posibilidades, así se podrá fijar una duración mayor, una renta más baja, etc., no hay límites y esto conduce a situaciones muy distintas. En consecuencia, cuando se redacta un contrato de arrendamiento de vivienda, cualquier cláusula de renuncia por el arrendador es válida y, por el contrario, será nula si es relativa a los derechos del arrendatario.
El art. 4 LAU somete de «forma imperativa» a los arrendamientos a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V, rigiéndose los de vivienda por el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Dentro del Título II, el art. 6 establece que “serán nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de dicho Título, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice”.
Exponemos, a continuación, las cláusulas más frecuentes introducidas en el arrendamiento de vivienda y que serían nulas.
Cláusulas nulas para el arrendatario
Duración del contrato. Los arts. 9 y 10 LAU establecen un plazo mínimo para el arrendatario de tres años y una prórroga legal de un año en los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, a tenor de la reforma llevada a cabo por la Ley 4/2013. En los anteriores a esta modificación, el plazo era de cinco años y la prórroga legal de tres. Pues bien, cualquier pacto por un tiempo inferior al legalmente establecido a favor del arrendatario será nulo. Así lo indican las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sec. 20.ª, de 17 de septiembre de 2012; de Guipúzcoa, Sec. 2.ª, de 8 de julio de 2011; de Tarragona, Sec. 3.ª, de 3 de julio de 2009, y de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, de 22 de junio de 2007.
Causa de necesidad del arrendador. En los contratos realizados antes de la Ley 4/2013, tenía que figurar cual era el motivo de la resolución, de ahí que no tendrá validez una estipulación indicando que, cualquiera que sea la causa del arrendador, procederá la misma. No ocurre lo mismo con los firmados a partir del 6 de junio de 2013, pues ya no hace falta que esta figure en el documento.
Desistimiento voluntario del arrendatario. Hay mucha diferencia entre los contratos anteriores y posteriores al 6 de junio de 2013, debido a la reforma de la Ley 4/2013, en cuanto al plazo para poder hacerlo y el aviso del arrendatario, pero es importante poner de manifiesto que no cabe redactar cláusulas en contra de este precepto, como sería pactar una indemnización mayor que una mensualidad por año que falte por cumplir.
Derecho de subrogación. El único pacto permitido a las partes es que el arrendatario renuncie a este derecho, en detrimento de sus familiares, pero, solo una vez cumplido el plazo legal que fija el art. 9, esto es, cinco años en los arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013 y tres años en los posteriores, tal como establece el art. 16, apdo. 4, LAU. Cualquier cláusula de renuncia en cualquier momento anterior no sería válida.
Renta. Respecto al precio, la forma de pago y el lugar, existe plena libertad de pactos y resultaría extraño que hubiera «abuso» del arrendador, toda vez que se trata de libre mercado y, naturalmente, de precio, de las condiciones del piso, etc., y eso será lo que lleve al arrendatario a firmar un contrato u otro de forma totalmente voluntaria.
Otra cuestión es la revisión de la renta. El art. 18 LAU 29/1994 no permite establecer una renuncia anticipada a la actualización anual de la renta dentro de los cinco primeros años, para los arrendamientos anteriores al 6 de junio de 2013, y, tres primeros años, para los contratos posteriores. Igualmente, respecto al sistema a utilizar la redacción de la cláusula en este sentido no podrá contravenir lo dispuesto en la Ley, no podrá quedar en manos del arrendador negar la aplicación de un sistema de revisión. Para los arrendamientos anteriores a la Ley 4/2013, el máximo posible de la revisión será conforme a IPC, no cabría otro índice. Para los posteriores al 6 de junio de 2013, la revisión se hará conforme a lo pactado y si este no existiera se aplicaría el IPC. Por último, en los arrendamientos posteriores al 1 de abril de 2015, solo hay revisión de renta si existe pacto expreso, y si no se hubiese fijado qué índice tomar, se aplicaría el Índice de Garantía de la Competitividad, a tenor de lo dispuesto en la Disposición Final Primera de la Ley 2/2015.
Gastos de comunidad. El art. 20 permite repercutir los gastos del edificio, pero solo en los términos fijados en este precepto, tanto para los arrendamientos anteriores como para los posteriores a la Ley 4/2013. El pacto, que es necesario, solo puede contemplar los servicios que realmente recibe el arrendatario, y lo máximo que se puede aumentar cada año es el doble del índice pactado para la renta, con independencia de que en la finca el incremento sea superior. Por tanto, cualquier cláusula que indique un aumento mayor sería nula.
Obras de conservación: Contempladas en el art. 21 LAU que establece la obligación del arrendador de hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. No es posible, o no tendrá validez una cláusula introducida en el contrato en contra de este precepto en el sentido de que el arrendatario será el responsable de estas obras, o bien la renuncia a este derecho. En este sentido, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, de 19 de septiembre de 2005; de Lleida, Sec. 2.ª, de 3 de febrero de 2005, y de Las Palmas, Sec. 5.ª, de 5 de abril de 2002.
Derecho de tanteo y retracto: Existe una diferencia según sea el contrato anterior al 6 de junio de 2013 o posterior a esta fecha, en cuanto a la renuncia a este derecho por parte del arrendatario, que aparece contemplada en el art. 25, apdo. 8, LAU 29/1994.
Si estamos ante el primer caso, anterior a la reforma de 2013, el pacto de renuncia solo cabía en los contratos de duración superior a cinco años, que era el mínimo previsto en el art. 9 LAU 29/1994. Por el contrario, a partir de la reforma existe un cambio importante y es que no tiene trascendencia jurídica el plazo mínimo que fija dicho precepto (ahora, tres años, conforme al art. 9), sino que la libertad de renuncia es total desde el primer momento.
En consecuencia, cabe pactar la renuncia si el arrendamiento es posterior al 6 de junio de 2013 y, por el contrario, será nula la cláusula que en un contrato regido por la LAU, pero anterior a la reforma, si la duración no excedía de 5 años. Sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, de 30 de noviembre de 2007 y de 25 de mayo de 2004.
Cláusulas válidas para el arrendatario
Cesión o subarriendo. El art. 8 LAU señala que tales acciones no caben sin el permiso escrito del arrendador, pero este podría permitirlo perfectamente, incluyendo una cláusula en este sentido, ya que supondría un beneficio para el arrendatario.
Obras de conservación. El arrendatario no puede realizar ninguna obra sin permiso del arrendador a tenor del art. 23 LAU, pero, igualmente que en el supuesto anterior, cabe el pacto a favor del primero, pues el art. 6 LAU solo impide los pactos que lo perjudiquen.
Fianza. El art. 36 LAU establece la obligación de abonar una mensualidad de renta por el arrendatario como fianza, pero el arrendador podrá renunciar a la misma, con independencia de las obligaciones administrativas que este pueda tener. Y, por ello, la falta de pago de esta cantidad no dará lugar a la resolución que figura en el art. 27.2 b) de la Ley.
En definitiva, a la hora de redactar o firmar el contrato de arrendamiento, habrá que comprobar la existencia de pactos que podrían ser nulos, como señalamos en estos comentarios, aunque también debemos advertir que realmente su trascendencia es escasa, pues en pocos casos se acudirá a un procedimiento judicial costoso y largo.
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