Arrendamiento de Farmacia: ¿Cuándo se extingue su contrato?
Desde la entrada en vigor de la LAU 29/1994, el 1 de enero de 1995, la duración de los antiguos contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 quedó determinada en sus Disposiciones Transitorias, que fijaron plazos de extinción. En estos comentarios nos centramos en el arrendamiento de farmacia anterior a la citada fecha, su calificación, el traspaso y la posible subrogación. Hay que tener en cuenta que en los posteriores al 1 de enero de 1995, no se plantea problema alguno, ya que el arrendamiento de uso distinto al de vivienda se regirá por la voluntad de las partes.
La duda en aquella fecha se encontraba en su calificación, ¿se trataba de un arrendamiento destinado a actividad profesional o bien comercial? La respuesta era muy distinta en cuanto a su duración, cinco años desde la LAU 29/1994 o bien hasta el fallecimiento o jubilación del arrendatario, de forma respectiva. Sorprendentemente, la Ley 55/1999 de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social, utilizando el legislador una Ley de «medidas fiscales«, otorgó a este colectivo un tratamiento privilegiado y diferente en cuanto a su extinción, que no se hizo extensivo a muchos otros profesionales que vieron como sus contratos si finalizaban el 31 de diciembre de 1999, a los cinco años de entrada en vigor de la LAU. Dicha Ley zanjó la polémica añadiendo un nuevo apdo. 12 a la Disposición Transitoria Tercera, con entrada en vigor desde el 1 de enero de 2000, en la que señalaba: “12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999”.
En consecuencia, denominó a los farmacéuticos «comerciantes», ya no se les podía aplicar el apdo. 4 de la Disposición Transitoria Cuarta como “profesionales”. La diferencia en cuanto a su duración resultó abismal, pues si se califican exclusivamente como actividad comercial, el arrendatario al tratarse de una persona física y aplicarse la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3 de la LAU, puede seguir con el arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento. En este sentido, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 4.ª, de 31 de septiembre de 2003, y de Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, de 11 de noviembre de 2000 y Sec. 3.ª, de 18 de julio de 1998 que considera que «es una actividad encaminada, básica y fundamentalmente, a la venta al público de medicamentos y artículos elaborados por laboratorios con ánimo de lucro».
Si, por contra, su calificación fuera la de «profesional», la duración hubiese sido de cinco años según la Disposición Transitoria Cuarta, apdo. 4, por lo que los arrendamientos ya habrán terminado el 31 de diciembre de 1999, salvo que continuarán ahora bajo periodo de tácita reconducción del Código Civil. En este sentido lo habían establecido las sentencias del Tribunal Supremo, de 7 de febrero de 1995 y la de 27 de enero de 1997 .
Ahora bien, una vez que queda claro que el farmacéutico es comerciante y no desarrolla una actividad profesional, cabe hacerse varias preguntas:
¿Cabe traspasar la farmacia?
La Disoisición Transitoria Tercera, en su apdo. 3, párrafo cuarto de la LAU, establece: «El arrendatario actual y su cónyuge si se hubiera subrogado podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el art.32 del Texto Refundido de la Ley Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde la realización o por el número de años que quedaran desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la Ley».
La cuestión que ahora se plantea es: ¿Actualmente siguen teniendo facultad de traspasar el arrendatario que ya lo era el 1 de enero de 1995 o el cónyuge que se hubiera subrogado? Nuestro criterio está en contra de que ahora se pueda traspasar y aplicar el plazo mínimo de 10 años. Nos basamos en que la citada Disposición hace referencia a este «mínimo», salvo que quedara más tiempo hasta el 24 de noviembre de 2014, que es cuando se cumplen 20 años de la aprobación de la LAU 29/1994. Es decir, la facultad excepcional de traspasar tenía un límite concreto, una fecha de caducidad.
Si se llegara a la conclusión contraria de que se sigue pudiendo traspasar, esas limitaciones de 10 años o hasta el 24 de noviembre de 2014 no tendrían razón de ser en una interpretación coherente de toda la regulación de esa Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3. Dicho «mínimo» es exclusivamente aplicable cuando quedaba menos tiempo hasta la fecha antes indicada, pero una vez pasada sería un completo absurdo que se mantuviera el mismo plazo, pues no hay comparación con otra fecha. No puede ser otra la conclusión de unas disposiciones legales que se han dictado con una clara limitación para los arrendamientos antiguos que permita, transcurrida la fecha citada, traspasar para 15 o 20 años, ni siquiera para 10, pues creemos que no cabría aplicar ese «mínimo» a traspasos de fechas posteriores al 24 de noviembre de 2014, aparte de que realmente no se conoce el momento en que el actual arrendatario (que lo era el 1 de enero de 1995) o su cónyuge vaya a jubilarse o fallecer, de tal manera que el traspaso sobrepasaría en muchos casos la duración que la LAU quiere para este tipo de contratos.
Por tanto, nuestra postura es que el 24 de noviembre de 2014 fue el último día para traspasar, a tenor del apdo. 3 de la citada Disposición con una duración de 10 años. Tan solo podría tener un plazo superior, si hubiera existido otro traspaso en los 10 años anteriores al 1 de enero de 1995 o la actualización de la renta se hubiese realizado de una sola vez o se pagaba ya una renta de mercado conforme a los apdos. 3 y 7 de la Disposición Transitoria Tercera, en cuyo caso aumentaría 5 años el plazo de duración del contrato.de
¿Cabe derecho de subrogación por cónyuge e hijos?
Al fallecimiento o jubilación del arrendatario farmacéutico, únicamente puede ejercitar el derecho de subrogación el cónyuge a tenor del apdo. 3 de la Disopsición Transitoria con la exigencia de que continue con «la misma actividad«. Por lo tanto, no es posible que el cónyuge de un farmacéutico continúe con el local, careciendo del correspondiente Título.
Y aunque la citada Disposición contemplaba también la posible subrogación del descendiente, la misma ya no procede, al establecer la misma el plazo de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU, y tal periodo finalizó el 31 de diciembre de 2014.
En definitiva, muchos contratos de arrendamiento aún continuarán hasta el fallecimiento o jubilación del farmacéutico, y cuidado, que aun cabe una subrogación si se cumplen los requisitos para la misma.