Félix López-Dávila Agüeros
Director de Sepín Derecho Inmobiliario
La Ley 5/2019, de 5 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, conocida como LCCI, determina en el apartado 1 del artículo 25 que cuando estamos ante un crédito concluido por una persona física y que está garantizado con una hipoteca sobre un bien inmueble para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales.
De igual forma, en su apartado 2, establece que las reglas relativas al interés de demora contenidas en dicho artículo no admitirán pacto en contrario.
De la redacción del citado precepto se deduce, de forma clara, que no se puede establecer un interés de demora superior a la suma de tres puntos al interés remuneratorio, pero la cuestión que tratamos es, si las partes, mediante acuerdo entre ellas, pueden introducir un tipo de interés menor al fijado legalmente.
El pactar un porcentaje inferior al marcado por la ley, implica el establecimiento de una condición más beneficiosa para el prestatario, por lo que, en principio, no debería existir ningún problema para que los contratantes llegaran a dicho acuerdo, pues si partimos de la base de que el objetivo principal de la LCCI es el otorgar la máxima protección al prestatario, en estos casos, no parece que exista una vulneración de ese fin primordial.
Ahora bien, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes Dirección General de los Registros y del Notariado), no opina del mismo modo, y considera que conforme la redacción del art. 25 LCCI, no se admite, en ningún caso, pacto en contrario y por tanto, no es posible que las partes lleguen a un acuerdo sobre el tipo de interés de demora, aunque sea inferior al establecido legalmente y sea más beneficioso para el prestatario, negando por eso motivo la inscripción de la escritura pública, tal y como ha declarado en sus resoluciones de 28 de enero de 2020, 15 de enero de 2020, 19 diciembre de 2019 y 5 de diciembre de 2019.
La base legal que la DGSJFP utiliza como argumento jurídico para mantener su postura, la encontramos en el citado artículo 25.2 y además, en el artículo 3 párrafo primero LCCI, que establece que los preceptos de la Ley, así como las que contengan las normas de desarrollo, tienen carácter imperativo, sin que puedan ser disponibles para las partes del contrato, a no ser que la norma lo establezca de forma expresa.
En base a dichos artículos, considera que la legislación española, frente a la autonomía de la voluntad que rige en la contratación, ha optado por su exclusión en lo que a los intereses de demora se refiere, para evitar cualquier problema sobre la transparencia o abusividad de la cláusula, tratándose de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación y la posibilidad de fijar un tipo de interés de demora inferior al legal.
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