Cualquier persona que haya pasado por el trámite de comprar una vivienda, como regla general, lo primero que ha hecho, tras la meditada decisión de proceder a su adquisición, es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para conocer cuál es la situación registral del inmueble y si existen cargas sobre el mismo.
Pero hay que tener cuidado, puesto que hay vicisitudes de la parte vendedora que pueden limitar su posibilidad de disposición sobre el inmueble y que no hayan tenido todavía acceso al Registro de la Propiedad y que van a impedir que se pueda inscribir la escritura de compraventa.
Nos referimos en este caso concreto, a aquella situación que se da cuando la vendedora está en concurso de acreedores y tiene intervenidas sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes, en base a lo dispuesto en los artículos 40, 43 y 44 de la Ley Concursal, pero dicha situación no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad.
Así, se debe tener en cuenta que la limitación de disposición del concursado se produce desde la fecha del auto de declaración del concurso, no desde la inscripción o anotación de dicho auto, tal y como expresamente establece la Resolución de la DGRN de 26-10-2018 (cuya lectura recomendamos):
«Como se ha expresado más arriba la limitación derivada de la declaración del concurso no depende de su reflejo en el Registro de la Propiedad particular de una finca sino de la efectiva declaración llevada a cabo por auto del juez competente desde cuyo momento se despliegan los efectos previstos en la Ley (artículo 21 de la Ley Concursal). Es cierto que el artículo 24 de la propia ley prevé que se haga constar la declaración de concurso en los registros en los que el deudor tuviese inscritos bienes o derechos pero no lo es menos que, como ha quedado convenientemente explicado, la ausencia de dicha toma de razón (de cuya práctica es responsable en última instancia el solicitante del concurso ex artículo 24.6 de la Ley Concursal), no impide ni altera los efectos limitativos de la declaración.»
Para evitar que el comprador se vea sorprendido por esta situación, y que el Registrador deniegue la inscripción de su adquisición por la falta de disposición del vendedor concursado, se creó el Registro Público Concursal, regulado en el artículo 198 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal y en el Real Decreto 892/2013, de 15 de noviembre, por el que se regula el Registro Público Concursal.
Este registro, tal y como establece el artículo 1 del RD 892/2013 tiene «como objeto de asegurar la difusión y publicidad de las resoluciones procesales dictadas al amparo de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, y de los asientos registrales derivados del proceso concursal, así como los mecanismos de coordinación entre los diversos registros públicos en los que deban constar la declaración del concurso y sus vicisitudes.»
Además, el acceso al Registro será público, gratuito y permanente, sin que se requiera justificar o manifestar interés legítimo alguno.
Indicar, que el Registrador de la Propiedad está obligado a consultar dicho Registro Público Concursal cuando se presenta el título originariamente para su inscripción y haya de calificarlo, pero no está obligado a ello al tiempo de expedir la nota simple sobre el estado de la finca, ya que la manifestación del Registro de la Propiedad se limita a su contenido y no alcanza al de otros Registros.
De esta forma, cualquier comprador puede consultar el citado Registro y comprobar de esta forma, si el vendedor está en concurso de acreedores y tiene limitadas sus facultades de disposición y administración sobre sus bienes, siendo necesario que la consulta se haga con carácter previo a la realización del negocio jurídico.
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