En esta ocasión, como ya hicimos en su momento con el retracto de comuneros, vamos a dar unas breves pinceladas sobre el retracto de colindantes, diferenciando entre el regulado en el artículo 1523 Código Civil y el establecido en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias.
En relación al retracto de colindantes regulado en el código civil, los requisitos legales y jurisprudenciales que deben darse para su ejercicio, son los siguientes:
- Debemos estar ante una transmisión del finca mediante una venta, (por ejemplo, no sería posible si estamos ante un contrato de permuta).
- La finca transmitida debe tener carácter rústico (quedan fuera del objeto de este derecho las fincas urbanas).
- La superficie del terreno vendido no puede ser superior a una hectárea.
- Debe darse la colindancia entre la fincas, que no pueden estar separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
- Existencia de una explotación agrícola en la finca.
- La finalidad del retracto debe ser la protección del interés público y la mejora del rendimiento de las fincas.
- El adquirente de la finca a retraer no debe ser también un colindante.
- El retrayente debe ser el propietario de la finca colindante y tener la condición de agricultor, aunque no es necesario que sea un profesional de la agricultura.
- En el supuesto de que dos o más colindantes hagan uso del derecho al mismo tiempo, será preferente el que sea dueño de la finca de menor cabida, y si tienen la misma, el que primero lo solicite.
- El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
El plazo para el ejercicio es de caducidad y será de nueve días, que deberán computar desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, a no ser que se hubiera conocido antes la venta, y si no se hubiera producido la inscripción, desde la fecha en la que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, siendo necesario, que haya tenido constancia de todas las condiciones y circunstancias de la operación. Si el último día para interponer la acción fuera inhábil, se podrá presentar la demanda el primer día hábil siguiente (STS 28 de julio de 2010)
El retrayente, en virtud de lo establecido en el artículo 1518 CC, deberá abonar el precio que hubiera pagado el comprador realmente, por lo que en caso de discrepancia entre el establecido en la escritura pública y el real, y siempre que sea posible su acreditación, corresponderá el pago de este último. Además, tiene la obligación de satisfacer al comprador los gastos del contrato y de cualquier otro legítimo para la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
Indicar, que para interponer la demanda, tal y como ha establecido el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 8 de junio de 2015, siempre y cuando no exista pacto o norma legal que lo establezca, no es necesaria la previa consignación del precio, sino que será necesario dicho pago una vez reconocido el derecho por sentencia judicial para poder consumar la adquisición.
Como hemos indicado, además del retracto regulado en el Código Civil, nos encontramos con el establecido en el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Los requisitos para su ejercicio son los siguientes:
- La transmisión de la finca debe ser mediante una venta
- La finca transmitida debe ser rústica
- La superficie debe ser inferior al doble de la unidad mínima de cultivo
- El retrayente debe ser el propietario de la finca colindante
- El retrayente debe ser titular de un explotación prioritaria
El plazo para ejercitar el retracto es de un año a contar desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, excepto si antes ha existido una notificación fehaciente a los propietarios de las fincas colindantes, pues en este caso, el plazo será de sesenta días desde dicha notificación. Como en el caso anterior, nos encontramos ante un plazo de caducidad.
En cuanto a los criterios de preferencia cuando existen varios colindantes que pueden ejercer el derecho de retracto, será preferido el titular de la finca que junto con el terreno a retraer iguale o supere la unidad mínima de cultivo, y en caso de que se cumpla esta condición por más de uno, la preferencia será del que tenga la finca de menor extensión. Si como consecuencia de la adquisición, no se supera o iguala la unidad mínima de cultivo, la preferencia será para el dueño de la finca de mayor tamaño.
Como limitación al retrayente que adquiere la finca, se impone la prohibición de su enajenación durante seis años, a contar desde su adquisición.
Se discute si, a este retracto y pese a no establecer nada al respecto la Ley 19/1995, también es exigible lo establecido en el artículo 1523 CC, es decir, que las fincas no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas, sin que exista una postura unánime al respecto, como puede comprobarse en la encuesta jurídica que sobre esta cuestión realizamos en la editorial.
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