El blog jurídico de Sepín

Ante la perturbación de un derecho real inscrito por un tercero que carece de título inscrito para ello, una de las posibilidades que ofrece nuestro ordenamiento jurídico para el titular registral es la llamada acción para la efectividad de un derecho real inscrito conforme fija el artículo 41 Ley Hipotecaria, que, a su vez, remite a la regulación del juicio verbal establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La acción negatoria de servidumbre no cuenta con una regulación específica en nuestro Código Civil, si bien, ha sido definida por nuestros Tribunales como aquella que tiene por objeto defender al propietario de un bien frente a quien, sin título, trata de ejercitar sobre él un derecho real de servidumbre, siendo su finalidad la de obtener un pronunciamiento de la inexistencia de cargas sobre su propiedad.

Cuando nos encontramos ante un inmueble que pertenece en proindiviso a dos o más propietarios, uno de los problemas más habituales que surgen, es el uso de forma exclusiva por uno de ellos, impidiendo que el resto de cotitulares pueda servirse del bien común.

Si hiciéramos esta pregunta y pidiéramos una contestación más o menos rápida, creo que, en un porcentaje bastante elevado, saldría como opción elegida la que considera que para que un error pueda invalidar el consentimiento el mismo debe ser inexcusable.

Es frecuente que, en un contrato de compraventa de un bien inmueble, las partes establezcan una cláusula penal para el supuesto de que alguna de ellas incumpla las obligaciones derivadas del negocio jurídico.

En esta ocasión, nos vamos a ocupar de la llamada donación encubierta de un bien inmueble, supuesto que se produce cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa en el que, de manera aparente, se dan todos los requisitos exigidos para su validez, pero siendo la verdadera intención de las partes,  realizar una donación del bien inmueble, que es el negocio realmente querido y simulado.

Una de las cláusulas más habituales que se incluyen en los contratos de intermediación inmobiliaria, es la denominada cláusula de exclusividad. Mediante esta estipulación, la agencia inmobiliaria, a la que se le encarga la realización de las gestiones necesarias para conseguir un comprador del inmueble, se asegura, que será la única que puede llevarlas a cargo, sin que el propietario pueda encomendar ese cometido a otro agente.

Cuando se produce la calificación negativa de un documento por parte del Registrador, el interesado que no esté de acuerdo con dicha calificación tiene, conforme establece la Ley Hipotecaria, una de las siguientes opciones:

El art. 19 LOE determina el régimen de garantías exigibles para las obras de edificación que cubran los posibles daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción, determinando que se harán efectivos de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en la Disposición Adicional Segunda.

Una de las obligaciones que corresponden al vendedor de un inmueble una vez que se ha producido la entrega de la cosa objeto de venta al comprador, es el denominado saneamiento en caso de evicción.