Félix López-Dávila Agüeros
Director de Sepín Derecho Inmobiliario
Ya hablamos anteriormente sobre los plazos de garantía y prescripción establecidos en los artículos 17 y 18 de la LOE, siendo la cuestión a tratar en el presente post, el momento en el que se debe considerar que nace el inicio del cómputo del plazo de prescripción de dos años para ejercitar la acción de reclamación contra el agente que se considere responsable, dependiendo de si nos encontramos ante daños de carácter permanente o daños que puedan ser considerados como continuados.
Así, los daños de carácter permanente vienen definidos por la jurisprudencia como aquellos que se producen en un momento concreto y en el que resultado lesivo puede ser evaluado o cuantificado de forma definitiva en dicho instante, aun cuando los mismos pueden irse agravando por el paso del tiempo, pero por motivos ajenos al agente de la edificación responsable. En este tipo de daños, lo característico es que el daño se mantiene, pero la causa que los produce no.
Los daños consistentes en humedades, grietas y fisuras eran permanentes, no continuados, si bien se fueron agravando por el transcurso del tiempo ante la falta de reparación
AP Lleida, Sec. 2.ª, 407/2018, de 1 de octubre
No puede hablarse de daños continuados, sino de duraderos o permanentes que se producen en un momento (manifestación del vicio constructivo a través del daño en el plazo de garantía) y que se van agravando con el paso del tiempo si no se reparan
AP Vizcaya, Sec. 5.ª, 26/2018, de 30 de enero
El hundimiento de la escalera y solera, fisuras y grietas en paramentos y forjados y demás defectos, son daños permanentes o duraderos, pero no tienen la consideración de daños continuados
AP Córdoba, Sec. 1.ª, 686/2016, de 20 de diciembre
Por su parte, los continuados son aquellos cuyo resultado definitivo no se ha producido todavía, es decir, la causa que provoca el daño sigue existiendo y este sigue evolucionando a lo largo del tiempo y sin solución de continuidad, lo que implica que no puedan todavía evaluarse las consecuencias.
Los daños existentes en la vivienda deben ser calificados como continuados pues son debidos a la existencia de arcilla expansiva en el terreno en el que se apoya la cimentación e irán en aumento hasta que no se proceda a la reparación
AP Cuenca, Sec. 1.ª, 113/2019, de 29 de marzo
Los daños estructurales del edificio no solo se mantienen, sino que se van acentuando con el paso del tiempo, debiendo ser calificados, a efectos de la prescripción de la acción, como continuados
AP Madrid, Sec. 9.ª, 142/2019, de 19 de marzo
Los daños se producían cada vez que había lluvias, por lo que deben ser considerados como continuados y no como permanentes
AP Valencia, Sec. 6.ª, 186/2016, de 12 de abril
Vicios de la construcción: Plazo de prescripción de la acción para exigir la responsabilidad
El diferenciar si estamos ante uno u otro tipo de daños, no es siempre fácil y habrá que estar en cada caso concreto a los medios de prueba aportados, pero resulta fundamental su determinación para fijar el inicio del plazo de prescripción de la acción de reclamación, puesto que si nos encontramos ante un daño de carácter permanente, el inicio del plazo de dos años del citado artículo 18 LOE, comienza desde que se produjo su aparición, mientras que si es continuado, el periodo no empieza a correr hasta que no cesa la causa del daño y este pueda ser evaluado, lo que implica que no pueda alegarse la prescripción de la acción como causa de exoneración de la responsabilidad.
Indicar que al estar ante un periodo de prescripción relativamente corto, hay que tener en cuenta Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020, que establece los siguiente:
«Los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren.»
Prescripción daños permanentes:
Los daños en el edificio, no eran de carácter continuados, sino permanentes, estando la acción para su reclamación prescrita al haber transcurrido más de dos años desde la aparición
AP Albacete, Sec. 1.ª, 8/2020, de 14 de enero
Los daños en las persianas no eran continuados, sino permanentes, comenzando el plazo de prescripción cuando empezaron a producirse los fallos y se pudo medir su transcendencia mediante una pronóstico razonable
AP Barcelona, Sec. 17.ª, 584/2018, de 12 de julio
Los daños en las viviendas no tienen la consideración de continuados, sino de permanentes, por lo que la acción contra la constructora estaba prescrita al transcurrir los dos años desde que se habían producido hasta la interposición de la demanda
AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 300/2017, de 31 de julio
Prescripción daños continuados:
La falta de drenaje perimetral y la deficiente instalación de la impermeabilización, producen humedades que penetran en la vivienda, debiendo ser considerado como daños continuados, que implica que no haya comenzado el plazo de prescripción
AP Madrid, Sec. 12.ª, 14/2019, de 22 de enero
Los daños en la red de riego tienen la consideración de daños continuados al seguir produciéndose roturas de tuberías, por lo que el plazo de prescripción no había comenzado
AP Madrid, Sec. 18.ª, 227/2018, de 18 de junio
Las deficiencias afectaban a la habitabilidad, por lo que su plazo de garantía es de tres años y además tenían el carácter de daños continuados, sin que el comience el plazo de prescripción hasta la producción del daño definitivo
AP Toledo, Sec. 2.ª, 451/2016, de 28 de junio
¡eBook gratis! Cuestiones sobre la moratoria de la deuda hipotecaria establecida durante el estado de alarma
