El blog jurídico de Sepín

Parece increíble que un contrato de arrendamiento, que forma parte de una ínfima parte del Derecho civil, (Título VI, del contrato de arrendamiento, artículos 1554 y sig. del Código Civil), y que en mi época no abarcaba más de un tema o dos de los estudios universitarios, haya llegado a suscitar tanto revuelo y de forma continua desde hace muchísimos años, dando lugar a la coexistencia de numerosos regímenes jurídicos, tema al que esta Editorial se dedica de forma especializada desde hace más de 40 años.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, establece numerosas medidas respecto al arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los artículos 30 y 31, en varias Disposiciones Adicionales y Transitorias, y en sus Disposiciones Finales con una serie de limitaciones respecto a la duración y prórrogas del contrato, la fijación de la renta y su actualización, incentivos fiscales e importantes modificaciones de los juicios de desahucio, cuestiones que han sido objeto de comentario en el artículo “Los arrendamientos de vivienda tras la Ley por el Derecho a la Vivienda“ por Alberto Torres López, Director Jurídico de Sepín, y en otro estudio de la Editorial, “Resumen de las claves de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en materia de Arrendamientos Urbanos.” 

Ahora bien, ¿Todos los contratos de arrendamientos de vivienda quedan sujetos a la nueva regulación?

El acuerdo entre el Gobierno, ERC y Bildu, adoptado el viernes 14 de abril de 2023, permitió desbloquear la Ley de Vivienda, que recordamos había sido aprobada en febrero de 2022, y que fue objeto de comentario en la Editorial Sepín por aquellas fechas. Transcurrido más de un año de numerosas y confusas noticias sobre su aprobación inminente, con continuos desacuerdos entre el Gobierno y sus socios en determinados puntos sobre el alquiler de la vivienda, por fin, se aprueba la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda el 27 de abril de 2023 por el Congreso de los Diputados, y tras su remisión al Senado, el Pleno ratificó el mismo el 18 de mayo, sin admitir ninguna enmienda. La misma ha sido publicada en el B.O.E. el 25 de mayo de 2023, con entrada en vigor al día siguiente de su publicación, el 26 de mayo de 2023, conforme su disposición final novena, con la única excepción de la disposición final segunda "Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda", que entrará en vigor el 1 de enero de 2024.

En otro post anterior del Blog jurídico de Sepín hemos comentado las nuevas medidas para el año 2023 en los arrendamientos de vivienda consistentes en la limitación de la revisión de renta con el 2% del IGC (SP/DOCT/119028) y la posibilidad de solicitar la prórroga de seis meses en la duración del contrato (SP/DOCT/121598), sin embargo, son muchas las dudas que se están planteando sobre su aplicación cuando se produce la renovación del contrato por la tácita reconducción.

Sinceramente, nos parece increíble que el Gobierno siga dictando normas a diestro y siniestro en el ámbito de los arrendamientos urbanos. Es realmente agotador para los estudiosos del tema, y para una Editorial que trata de informar con el mayor rigor jurídico en esta especialidad, vigilar con lupa cada acción, cada norma aprobada o por dónde llega otra intervención en los alquileres. Ni que decir tiene que en nuestros posts del Blog Jurídico de Sepín hacemos un continuo seguimiento y ya advertimos, de que la mayor parte de las veces, existen multitud de lagunas que dan lugar a distintas interpretaciones, porque los legisladores ni tiempo tienen para revisar las consecuencias de las medidas aprobadas.

La adopción de medidas extraordinarias en el alquiler de vivienda no cesa. Desde el inicio de la pandemia por COVID-19, prácticamente hace tres años, se han dictado numerosos Reales Decretos Leyes con el fin de paliar las graves consecuencias económicas que afectaban a los alquileres, a los que, el pasado año 2022, se han sumado varias normativas, esta vez derivadas de la situación provocada por la guerra Rusia-Ucrania.

Ante la situación de incertidumbre de duración de la guerra y la persistencia de las presiones al alza sobre los precios, el Gobierno ha considerado necesario seguir adoptando medidas este año 2023 para proteger a los colectivos más afectados y vulnerables, y en consecuencia, ha aprobado el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la isla de La Palma y a otras situaciones de vulnerabilidad, con entrada en vigor el 28 de diciembre, y que contempla en el Titulo IV, las medidas de impulso de la actividad y mantenimiento de la estabilidad económica y social, concretamente, en los artículos 67 al 71 las relativas al alquiler de vivienda.

El derecho a continuar en el contrato de arrendamiento de vivienda al fallecimiento del arrendatario, conocido como el “derecho de subrogación mortis causa”, no se trata de una cuestión tan sencilla como pueda parecer, pues exige, para la persona que se subroga en los mismos derechos y obligaciones, la concurrencia de varios requisitos fundamentales establecidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, así como en las Disposiciones Transitorias para los anteriores a dicha fecha, condiciones que, en muchos casos, no se cumplen, dando lugar a la resolución del contrato por el arrendador.

Sin entrar en multitud de comentarios que el tema merece, todas las vías o acciones de estos últimos años apuntan al control de rentas. Por una parte, el Proyecto de ley de la vivienda contempla tal posibilidad para el mercado de áreas tensionadas y en esta misma línea acabamos de conocer la Proposición de Ley presentada por el Parlamento de las Illes Balears en el Congresos de los Diputados, para la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Por otro lado, no podemos olvidar que el Gobierno ha creado los índices de referencia del precio del alquiler de la vivienda, tal como establecía la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler. Si, además, unimos el reciente Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, sobre limitación de la revisión de rentas según el Índice de Garantía de Competitividad, que fue modificado por Real Decreto-Ley 11/2022, de 25 de junio, todo nos lleva a la conclusión de que se aplicarán límites a la fijación de la renta, así como a su revisión.

El boom de los apartamentos y viviendas turísticas que surgió hace años ha ido frenando debido a la situación de inestabilidad económica y la disminución de sus usuarios, además de las obligaciones tributarias en desventaja con otras formas de alquiler y los continuos problemas por molestias en las Comunidades de propietarios. En consecuencia, son muchos los propietarios que están optando por cambiar el destino de sus viviendas de uso turístico al contrato de arrendamiento de temporada o incluso residencial, ambos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, o incluso al alquiler por habitaciones reguladas por el Código Civil.

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, no cabe duda de que las crisis económicas provocan un enorme desequilibrio en la relación arrendaticia ante la falta de pago de la renta por parte de los arrendatarios, lo hemos comprobado con la crisis sanitaria por la COVID-19, y actualmente por la guerra Rusia-Ucrania.

Ante estas situaciones, el Gobierno ha ido dictando numerosa normativa con efectos de paliar este grave problema, recordando que la vivienda es un bien de primera necesidad, estableciendo para ello medidas extraordinarias en numerosos Reales Decretos, continuando algunas en vigor hasta el 31 de diciembre de 2022; por otra parte, en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, igualmente fue aprobado el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, con otro paquete de medidas, que se han prorrogado por Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, ante los datos de la inflación.