La contención de rentas en los arrendamientos de vivienda en Cataluña. Claves del Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero

La medida de limitación o contención de rentas a nivel estatal fue introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que regula aspectos esenciales del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. La disposición final primera de la citada Ley reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, y añadió los apartados 6 y 7 al artículo 17, con el fin de establecer un régimen de limitación de rentas en las zonas de mercado residencial tensionado, que debían ser declaradas por cada Comunidad Autónoma, y que deberían regirse por el sistema de índice de precios de referencia. A estos efectos, el Ministerio de Vivienda y Agenda urbana (MIVAU), con fecha 27 de febrero de 2024 presentó el Índice de Precios de Referencia, que opera de manera estatal y sirve para cualquier Comunidad Autónoma. La herramienta para obtener el rango de valores de referencia de precios de alquiler de vivienda: Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda se encuentra habilitada en https://serpavi.mivau.gob.es/. La Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana aprobó el sistema estatal de índices de precios de referencia a efectos del artículo 17.7 de la LAU.

Nos encontramos, por tanto, ante la necesidad de una decisión autonómica de declarar zonas de mercado residencial tensionado, y en este sentido, Cataluña ha sido pionera en la publicación de un listado de municipios que debían aplicar el sistema de índices para la contención de rentas, ya que en el resto de las comunidades, en las que no exista tal declaración, los mismos tan solo tendrán carácter informativo para los arrendatarios a efectos de comprobar el precio máximo que tendrían que pagar por su alquiler de vivienda.

Así, mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (BOE, núm. 66, de 15 de marzo), se recogió la declaración de zona de mercado residencial tensado conforme a la Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo (Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya, DOGC, núm. 9122, de 14 de marzo), que modifica la Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto, en aplicación de la Ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. 

Posteriormente, mediante la Resolución de 8 de octubre de 2024, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (BOE núm. 244, de 9 de octubre), se recogió la declaración de zona de mercado residencial tensado de 131 municipios conforme a la Resolución TER/2408/2024, de 1 de julio (DOGC núm. 9196, de 3 de julio) (SP/LEG/43049), con periodo de vigencia de la zona tensionada desde el 10 de octubre de 2024 hasta el 10 de octubre de 2027.

Ahora bien, a pesar de las medidas ya adoptadas a nivel estatal y autonómico, Cataluña ha considerado necesario complementar la normativa para alcanzar los objetivos de protección de los arrendatarios con necesidad de vivienda permanente en las zonas declaradas de mercado tensado, así como reforzar el régimen sancionador para exigir su cumplimiento, y prever las obligaciones de información en los anuncios de arrendamiento y los contratos respecto al precio conforme al sistema de índice de referencia, el precio de la última renta del contrato o la condición de gran tenedor cuando los inmuebles estén ubicados en zonas de mercado residencial tensado. Con este fin aprueba el Decreto ley 1/2025, de 28 de enero, de medidas urgentes en materia de contención de rentas, con entrada en vigor el 30 de enero de 2025, que modifica la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en Cataluña y la Ley 22/2010, del 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña.  Tal como se extrae de la Exposición de Motivos del Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, la regulación en materia de contención de rentas de alquiler constituye una herramienta imprescindible para aliviar la presión económica sobre los hogares más vulnerables que tienen que destinar más de un tercio de sus ingresos en el pago de la vivienda de alquiler.  

Señalamos, a continuación, las últimas modificaciones o novedades que afectan a los arrendamientos de vivienda en Cataluña.   

•    Contenido en la publicidad de viviendas

El artículo 2 del Decreto Ley modifica la letra g) del artículo 59 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, relativo al contenido obligatorio en toda publicidad de las viviendas. 

“En toda publicidad, debe hacerse constar necesariamente:
a) La localización de la vivienda.
b) El estado de la vivienda ofrecida, y si ya está terminada, en fase de construcción o solo proyectada, en caso de obra nueva.
c) El número y la fecha de caducidad de la licencia de obras, en el caso de la primera transmisión de viviendas en edificios terminados o en obras.
d) La superficie útil y la superficie construida, en el caso de viviendas de nueva construcción. Si existen anexos, su superficie debe hacerse constar de forma diferenciada.
e) El número de referencia del registro de homologación, el distintivo colegial y el número de colegiación del agente, en su caso.
f) El responsable de la comercialización de la promoción, con la dirección y el teléfono de contacto, en caso de obra nueva.
g) En caso de que la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensado, el precio que resulta de aplicar el sistema de referencia de los precios del alquiler o, si procede, el precio del contrato de alquiler anterior.”

En ese sentido, partimos de que la Ley estatal 12/2013, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en su artículo 19 establecía la “colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado”, de tal forma que tienen la obligación de colaborar con las administraciones públicas competentes en materia de vivienda. 

Respecto a la publicidad, el artículo 30 de la Ley estatal 12/2023, por el derecho a la vivienda contempla este derecho de los arrendatarios de vivienda a recibir información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de las viviendas, señalando expresamente el Decreto Ley 1/2025, de Cataluña, que debe indicarse “el precio que resulta de aplicar el sistema de referencia de los precios del alquiler o, si procede, el precio del contrato de alquiler anterior”, cuando la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensado. En este mismo sentido, el artículo 31, apartado 3 de la Ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establecía, respecto a la  “Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda”,  que en caso de una vivienda en zona de mercado residencial tensionado, el propietario debe indicar tal circunstancia e informar, antes de la formalización del arrendamiento, y del documento del contrato, “de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.”

•    Oferta para el arrendamiento de viviendas

El artículo 3 modifica la letra f) del apartado 2 del artículo 61 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y adiciona una nueva letra g).

“1. En las ofertas de arrendamiento debe proporcionarse a los destinatarios una información suficiente sobre las condiciones esenciales de la vivienda, así como de las condiciones básicas del contrato. Dicha información debe entregarse antes de recibir cualquier cantidad a cuenta.

2. La información mínima de una oferta de arrendamiento debe contener los siguientes datos:
a) La descripción y condiciones físicas de la vivienda, con indicación de la superficie útil y de los servicios, instalaciones y suministros de la misma.
b) El precio total de la renta, con el desglose y detalle de los servicios accesorios y demás cantidades que sean asumidas por los arrendatarios, indicando la periodicidad de la liquidación.
c) El plazo del arrendamiento.
d) La forma de actualización del precio durante el plazo del arrendamiento.
e) La fianza y demás garantías que se exigen a los arrendatarios.
f) El precio de la última renta del contrato de arrendamiento que haya sido vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda o si procede, el precio de alquiler que resulta de aplicar el sistema de referencia de los precios del alquiler de viviendas, justificado mediante el documento acreditativo obtenido a este efecto mediante el sistema de consulta pública establecido por la administración competente.
g) La condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda, siempre que la vivienda esté ubicada en una zona de mercado residencial tensado, dentro del periodo de vigencia de la declaración de la zona mencionada.
h) Los datos previstos por la legislación civil.

3. Se considera información válida y suficiente sobre las condiciones físicas de la vivienda la contenida en la cédula de habitabilidad o en la calificación definitiva, en el caso de viviendas de protección oficial.”

Esta cuestión sobre la información mínima de una oferta de arrendamiento igualmente se había plasmado en el art. 31 de la Ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda “Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda”.

•    Requisitos para el arrendamiento de viviendas

El artículo 4 del Decreto Ley modifica el apartado 2 del artículo 66 de la Ley 18/2007, relativo a los requisitos para el arrendamiento de las viviendas y concretamente los datos que se deben hacer constar en el contrato. 

“1. La entrega de la documentación acreditativa de la información requerida en la oferta de un arrendamiento, de acuerdo con lo establecido por el artículo 61, es requisito para la suscripción del contrato.

2. En el contrato de arrendamiento de las viviendas que estén ubicadas en una zona de mercado residencial tensado en vigor, se debe hacer constar:
a) el precio de la última renta del contrato de arrendamiento que haya sido vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda o, si procede, el precio de alquiler que resulta de aplicar el sistema de referencia de los precios del alquiler de viviendas.
b) la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda.
c) la finalidad del contrato.
En la formalización del contrato, los arrendatarios tienen derecho a recibir el documento acreditativo del precio de alquiler en aplicación del sistema de referencia de los precios del alquiler de viviendas obtenido a este efecto mediante el sistema de consulta pública establecido por la administración competente, así como la cédula de habitabilidad o la acreditación equivalente y, si procede, el certificado de eficiencia energética. También tiene que constar la acreditación de la finalidad del contrato.

3. En la formalización de los contratos de alquiler de fincas urbanas es obligatoria la prestación de una fianza en los términos establecidos por la legislación sobre arrendamientos urbanos. Esta fianza debe depositarse en el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, en el que deben inscribirse los datos correspondientes a los contratos suscritos entre los arrendadores y los arrendatarios referentes a los inmuebles situados en Cataluña, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la vivienda.

4. El departamento competente en materia de vivienda debe establecer las fórmulas de coordinación y cooperación entre el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas y el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial, para permitir el control eficaz sobre la concurrencia de los requisitos legales exigibles en el alquiler de viviendas protegidas y para el tratamiento coordinado de las bases de datos.”

•    Infracciones muy graves y graves en materia de arrendamiento de viviendas 

Los artículos del 5 al 7 del Decreto Ley modifican y adicionan un nuevo ámbito de infracción específico en materia de arrendamientos de vivienda. Realmente se trata de la gran novedad, ya que la Ley estatal 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, si señalaba requisitos y obligaciones respecto a los datos que debían aparecer en la publicidad y en el contrato, pero no señalaba cuales eran las consecuencias del incumplimiento ni la infracción. 

El artículo 5 del Decreto Ley 1/2025 añade un nuevo apartado 4 al artículo 123 de la Ley 18/2007, relativo a las infracciones muy graves, con el fin de incorporar tres infracciones en materia de arrendamientos, con el contenido siguiente:

"4. Son infracciones muy graves en materia de arrendamientos:
"a) Establecer en el contrato de arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que rebase el importe máximo permitido, si la diferencia de rentas es superior al treinta por ciento.
"b) No hacer constar la finalidad del contrato de arrendamiento o hacer constar una finalidad simulada, falsa o fraudulenta.
"c) Repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y/o los gastos de formalización del contrato de arrendamiento de la vivienda cuando, por el tipo de arrendamiento, no sean procedentes de conformidad con la normativa aplicable."

El artículo 6 añade una nueva letra, n), en el apartado 2 del artículo 124 de la Ley 18/2007, relativo a las infracciones graves en materia de protección de los consumidores y usuarios de viviendas en el mercado inmobiliario, con el contenido siguiente:

"n) No hacer constar, en la publicidad o en las ofertas de viviendas para alquilar, la renta que resulta a aplicar el sistema de referencia de los precios del arrendamiento de viviendas o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, así como la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda."

Y el artículo 7 añade un nuevo apartado 4 al artículo 124 de la Ley 18/2007, relativo a las infracciones graves, con el fin de incorporar dos infracciones en materia de arrendamientos, con el contenido siguiente:

"4. Son infracciones graves en materia de arrendamientos:
"a) Establecer en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de precios del alquiler una renta que rebase el importe máximo permitido, si la diferencia de rentas es igual o inferior al treinta por ciento.
"b) No hacer constar la renta que resulta de aplicar del sistema de referencia de los precios del arrendamiento de viviendas o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, así como la condición de gran tenedor de la propiedad de la vivienda en los contratos de arrendamiento de viviendas."

•    Protección de las personas consumidoras y usuarias e infracciones administrativas por conducta de profesionales vinculados con la vivienda

El artículo 8 del Decreto Ley modifica el artículo 130.2 de la Ley 18/2007 con el fin de actualizar la referencia normativa al marco legal vigente en materia de protección de las personas consumidoras y usuarias en Cataluña, en sustitución de normativa ya derogada.

"2. En los términos establecidos por la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, son infracciones administrativas en materia de disciplina de mercado y defensa de las personas consumidoras y usuarias, las conductas de las personas profesionales vinculadas con la vivienda a que hace referencia el título IV que vulneren las prescripciones que se establecen, en relación a los aspectos siguientes: la suscripción de seguros, pólizas de responsabilidad civil y garantías de cualquier tipo; la presentación y la entrega de la documentación y la información que exige esta ley en la transmisión y el arrendamiento de viviendas, y el cumplimiento de los requisitos relativos a las ofertas y a la publicidad."

•    Abuso por formalización de contrato de arrendamiento temporal 

Según los datos de fianzas depositadas en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) se observa un repentino incremento de las fianzas destinadas a alquiler de temporada, desde que la contención de rentas está en vigor, con un aumento del 37,5% (1.629 contratos más) con respecto al mismo trimestre del año anterior. Este incremento se debe a que algunos propietarios optan por hacer uso de esta figura de manera fraudulenta para eludir el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda y, concretamente, la contención de rentas, convirtiendo contratos de alquiler en sucesivos contratos de temporada, cuando el destino es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Ante tal situación, el artículo 9 del Decreto Ley añade una letra, f), en el artículo 331-5 del Código de consumo, para fijar el tipo infractor consistente en la realización de prácticas abusivas por parte de las personas empresarias o profesionales que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios estableciendo la formalización de un régimen de contratación de arrendamiento de la vivienda de carácter temporal cuando en realidad queda acreditada su finalidad de carácter permanente o habitual, con la voluntad manifiesta de eludir, en fraude de ley, la aplicación de la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos.

"f) Realizar prácticas abusivas en fraude de ley, por parte de las personas empresarias y profesionales que intervienen en la prestación de servicios inmobiliarios, consistentes en imponer la formalización de un régimen de contratación de arrendamiento de la vivienda de carácter temporal, cuando quede acreditada la finalidad de vivienda de carácter permanente o habitual del arrendamiento.
"Si no se hace constar que el contrato de arrendamiento de vivienda tiene una finalidad de carácter temporal, se presume que es para satisfacer la necesidad primordial de vivienda de carácter permanente de la persona arrendataria."

•    Anuncios y ofertas de arrendamiento de vivienda publicados antes de la entrada en vigor del Decreto Ley 

El Decreto Ley incluyó una disposición transitoria que preveía el plazo de cinco días para adaptar los anuncios y ofertas de arrendamiento de vivienda publicados antes de la entrada en vigor de esta norma a las nuevas previsiones.

•    Cambio de infracción, de leve a grave, por no hacer constar datos en la publicidad del alquiler 

Derogación de la letra f) del apartado 2 del artículo 125 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, respecto a las infracciones leves en materia de protección de los consumidores y usuarios de viviendas en el mercado inmobiliario, que se recalifica en grave en la nueva letra, n) del apartado 2 del artículo 124 de la Ley 18/2007. Señala: “No hacer constar el índice de referencia de precios del alquiler de viviendas, o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, en la publicidad de viviendas para alquilar que incluya el precio del alquiler, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas.” 

Ley de Arrendamientos Urbanos y normativa complementaria en Cataluña