El vaivén de los Reales Decretos Leyes: suspensión de desahucios y lanzamientos desde la pandemia

Cuando ya algunos creíamos que la “medida extraordinaria y urgente” de la suspensión de los desahucios y lanzamientos derivados del Real Decreto-Ley 11/2020 había finalizado tras haber transcurrido prácticamente cinco años desde la pandemia, esto no ha sucedido, ha sido un espejismo. Acabamos de asistir en poco más de un mes al vaivén de los Reales Decretos Leyes. 

En primer lugar, el 23 de diciembre se aprobó el Real Decreto-ley 9/2024, medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogaban determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, más conocido como Decreto Ómnibus, que contenía 80 medidas, dentro de las cuales contemplaba en el Título V las “medidas de apoyo a colectivos vulnerables”, y en su capítulo I las “medidas en materia de vivienda”, dedicando los artículos 90 a 93 a los desahucios y lanzamientos. Concretamente reformaba el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Y el artículo 1 bis sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal. En ambos casos, extendía la posibilidad de solicitar la suspensión de los juicios de desahucio y sus lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2025. Al mismo tiempo, modificaba el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, estableciendo nuevos plazos en la Disposición Adicional Segunda, apartados 2, 3, 5 y 6 respecto a la solicitud de compensación por arrendadores y propietarios, ante la suspensión del desahucio, que podían ser presentadas hasta el 31 de enero de 2026. Y, en consecuencia, también había se reformaba el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprobaban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establecía el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. 

Transcurridos 29 días desde la aprobación del citado Real Decreto-Ley, el 22 de enero de 2025, el Pleno del Congreso de los Diputados, reunido en sesión extraordinaria, deroga  la norma con 171 votos a favor, 177 en contra y 1abstenciones, por lo que deja de aplicarse el denominado Real Decreto Ómnibus por Resolución de 22 de enero de 2025, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social. 

Los efectos de la no convalidación de este Real Decreto-ley 9/2024 afectaban de forma muy directa a los arrendamientos de vivienda, concretamente a la suspensión de los desahucios y lanzamientos en hogares vulnerables, por lo que ya no procedería la ampliación de los plazos para suspender los desahucios y lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2025, ni tampoco la compensación a los arrendadores hasta el 31 de enero de 2026. En consecuencia, la suspensión quedaba limitada desde entonces al plazo establecido en el anterior RDL 8/2023, de 27 de diciembre, que se encontraba finalizado (31 de diciembre de 2024), por lo que la posibilidad de instar por parte del arrendatario un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado ya no podría tener lugar. Ahora bien, el acuerdo de derogación, como señala el art. 86 de la Constitución, implica que la norma deja de existir, pero no debemos olvidar que habrá producido efectos jurídicos aplicables en el periodo de su vigencia (desde el 25 de diciembre de 2024 y hasta el 22 de enero de 2025). 

Sin embargo, el camino de la suspensión de los desahucios y lanzamientos no había terminado, cuando tan solo habían transcurridos unos días desde la derogación, el 28 de enero de 2025, el Gobierno aprueba el nuevo Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad, fruto del acuerdo con el partido político Junts, con entrada en vigor el 30 de enero de 2025, y que en el título IV, Capítulo I abarca las medidas de apoyo a colectivos vulnerables (Arts.72 al 75), y donde además en el art. 76 se añade la aprobación de una Línea de avales por cuenta del Estado para la cobertura en caso de impago en el alquiler de vivienda, que será objeto de otros comentarios.

La aprobación del nuevo Real Decreto Ley 1/2025 implica de nuevo la modificación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre y del Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, respecto a los plazos para poder instar el incidente de suspensión de desahucio, señalando, como así había establecido el RDL 9/2024, que será hasta el 31 de diciembre de 2025, y la compensación a los arrendadores hasta el 31 de enero de 2026. Se trata de otra modificación que se suma a un largo historial: el inicial Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, ha sido modificado hasta en once ocasiones por los Reales Decretos Leyes 37/2020, de 22 de diciembre; 1/2021, de 19 enero, 2/2021, de 26 de enero; 8/2021, de 4 de mayo; 16/2021, de 3 de agosto; 21/2021, de 26 de octubre; 2/2022, de 22 de febrero; 20/2022, de 27 de diciembre, 5/2023, de 28 de junio; 8/2023, de 27 de diciembre, hasta llegar al Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, que fue derogado por la convalidación en el Congreso de los diputados, para finalizar con la duodécima reforma con el reciente Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero.

Resumimos, brevemente, los puntos fundamentales para solicitar la suspensión:

-    Contrato de arrendamiento: Se aplica a los contratos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, es decir, los posteriores a su entrada en vigor el 1 de enero de 1995, tal como indica el art. 1 del RDL 11/2020.

-    Procedimientos afectados a los que se puede aplicar tal medida: los desahucios regulados en la LEC 1/2000, juicios verbales de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración, y los juicios verbales en los que se sustancien las demandas a las que se refieren los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello. 

-    Plazo de solicitud: Desde la entrada en vigor del RDL 11/2020 –el 2 de abril de 2020– hasta el 31 de diciembre de 2025, a tenor del RDL 1/2025, de 28 de enero.

-    Solicitud del arrendatario: puede solicitar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, lo que debe probar atendiendo a la forma descrita en las letras a) y b) del art. 5 RDL 11/2020 y con la presentación de los documentos previstos en el art. 6.1. La situación de vulnerabilidad económica exige unos requisitos que deben tener concurrencia conjunta, el límite de ingresos y la cuantía de la renta.

-    Compensación a los arrendadores: El Real Decreto-ley 37/2020, en la Disposición Adicional Segunda establece que los arrendadores pueden pedir la compensación, cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración competente no hubiese adoptado las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna. Igualmente, los propietarios de viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis, tenían derecho a solicitar una compensación siempre que acreditasen perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

-    Procedimiento para compensación: Lo regula el art. 3 del Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, que ha sido modificado por el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, que modifica los plazos del procedimiento para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes formuladas por los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas, ampliando los plazos para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, hasta el 31 de enero de 2026. Se inicia a instancia de parte con la solicitud ante el órgano competente en materia de vivienda de cada comunidad autónoma, con una exposición razonada y justificada de la compensación.

En definitiva, asistimos de nuevo a la aplicación de una medida adoptada con la pandemia para hogares vulnerables, momento en el que nos pareció una solución adecuada a la crisis originada por el COVID-19, pero consideramos inadmisible que el Gobierno continúe aprobando ampliaciones de los plazos para suspender los desahucios y lanzamientos derivados del Real Decreto-ley 11/2020, repercutiendo esta medida directamente en los propietarios arrendadores ante la falta de cobro de las rentas, o lo que es peor, ante los ocupantes sin título alguno que se encuentran dentro de sus viviendas. Desde nuestro punto de vista, la solución de ayudas al arrendatario vulnerable, que, por supuesto, deben existir, debieran llegar por parte del Estado con la creación de un parque de viviendas, teniendo en cuenta que cuesta creer que con esta medida poca o ninguna motivación tienen los arrendadores para incluirlas en el mercado del alquiler. 

El desconcierto jurídico es un hecho, seguiremos asistiendo a la aprobación de un sinfín de normas, sin que podamos olvidar, además, que los efectos jurídicos de las derogaciones no desaparecen durante el periodo de su vigencia. Ni que decir tiene que en una Editorial Jurídica, dedicada a poner algo de luz sobre la materia arrendaticia en nuestro TOP Arrendamientos Urbanos, todas estas modificaciones afectan a multitud de contenidos web, publicaciones, formularios, etc., pero no queda otra que estar al día y muy pendientes del vaivén de los Reales Decretos Leyes.  

Ley de Arrendamientos Urbanos y Normativa complementaria