El desistimiento del contrato en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario aparece regulado en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, donde señala las distintas situaciones y sus consecuencias, y se aplicará a los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995. Sin embargo, debemos partir de la premisa de que el citado precepto se refiere únicamente a aquellos casos en los que el contrato ha sido firmado exclusivamente por uno de los cónyuges, ya que, si se hubiese firmado por ambos, nos encontraríamos ante la figura de “coarrendatarios”, situación jurídica totalmente distinta.
- Desistimiento del arrendatario, y cónyuge o conviviente no firmante del contrato.
Se trata del supuesto específico contemplado en el artículo 12 de la LAU 29/1994, que prevé que sucede cuando el cónyuge del arrendatario no ha firmado el contrato, y donde la respuesta a la pregunta de si estos pueden continuar en la vivienda arrendada dependerá de si ha existido o no comunicación al arrendador por parte del arrendatario.
Debemos señalar que se aplicarán las mismas reglas a favor de la persona conviviente con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual. Eso sí, deberá cumplir el requisito de convivencia de dos años, anteriores al desistimiento o abandono, con la excepción de que existan descendientes, en cuyo caso bastará la mera convivencia. El apartado 4 del art. 12 no ha incluido a los hijos, de ahí que, si el arrendatario desiste o abandona, a falta de cónyuge, no podrán continuar en el arrendamiento, medida que resulta sorprendente cuando el art. 16 de la LAU les atribuye el derecho de subrogación en el contrato de arrendamiento de vivienda.
A) Comunicación al arrendador: Si el arrendatario firmante ha comunicado la voluntad de no renovar o de desistir del contrato, sin el consentimiento del cónyuge que convivía con él, puede el arrendamiento continuar en su beneficio.
En este caso, el arrendador puede requerir al cónyuge para que manifieste su voluntad, y efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extingue si no contesta en un plazo de 15 días.
Ahora bien, este requerimiento es voluntario, al señalar el precepto "podrá", por lo que, si no se produce, el contrato continúa plenamente vigente considerando aceptado como nuevo arrendatario al cónyuge o conviviente. En ese sentido las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cádiz, Sección 2.ª, 16/2017, de 24 de enero. Recurso 358/2016, que señala “el requerimiento al cónyuge o pareja del arrendatario es facultativo para el arrendador; el art. 12.2 dice que podrá el arrendador requerir al cónyuge; si no se efectúa el requerimiento o hasta que se efectúa el requerimiento, no por ello se extingue el contrato puesto que el mismo precepto añade que el cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato”.
Respecto al pago de la renta, el cónyuge deberá abonarla hasta la extinción del contrato. A este respecto, la resolución de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, 343/2015, de 9 de noviembre. Recurso 498/2014, establece que “El arrendatario comunicó en su día su voluntad de desistir del contrato antes de su vencimiento; pero dado que no tuvo lugar el reintegro de la posesión, la fecha que ha de tenerse en consideración no es la de abandono de la vivienda por parte del arrendatario titular, sino aquél en que comunica al arrendador este abandono …. Hasta ese momento el arrendatario titular continúa vinculado por el contrato, viniendo, en consecuencia, obligado al pago de la renta. En el caso, esta comunicación tuvo lugar a través del burofax aportado de doc. 3 de la contestación y que el arrendatario fecha en el día 4.9.2013, debiendo considerarse que es en este momento en que éste pierde tal condición.”
B) No comunicación al arrendador: Si el arrendatario firmante no ha comunicado el desistimiento o la no renovación, igualmente el arrendamiento puede continuar en beneficio del cónyuge o pareja que convivía.
El requisito, en este caso, es que, en el plazo de un mes desde el abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
En cuanto al pago de la renta, si no existe notificación del cónyuge y el contrato se extingue, queda obligado al pago de dicho mes.
Ahora bien, ante la falta de pago de la renta ¿cabría acudir a un juicio de precario? Tal como hemos señalado, el art. 12 LAU exige, en cualquier caso, al cónyuge o conviviente del arrendatario, notificación de la voluntad de continuar en el arrendamiento, dentro del plazo de 15 días si existe requerimiento del arrendador o del plazo de un mes si no hubo comunicación. Si no existe tal notificación se producirá la extinción del contrato de arrendamiento, surgiendo la duda de si la falta de pago de la renta coloca al cónyuge o conviviente en precaristas.
El Tribunal Supremo, en sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 605/2022, de 16 de septiembre, estima el desahucio por precario de la pareja del arrendatario tras su desistimiento, sin aplicación del art. 12.4 LAU, al no existir convivencia previa de dos años y sin que el pago de renta, tras la finalización del contrato, pruebe relación contractual. Y otras resoluciones judiciales, como la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5.ª, 344/2020, de 20 de julio. Recurso 170/2020, que estima igualmente el desahucio por precario cuando, requerida la ex cónyuge del arrendatario tras comunicar éste el abandono de la vivienda para que manifestase si deseaba continuar con el contrato y no obtenida respuesta se resolvió el arrendamiento, o la sentencia de Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 235/2020, de 27 de mayo. Recurso 849/2019, que señala que la continuidad de la pareja del arrendatario en la finca sin comunicación a la parte arrendadora implica ocupación en precario.
- Desistimiento por uno de los cónyuges firmantes del contrato.
El supuesto es diferente, el contrato fue firmado por ambos cónyuges o la pareja de hecho. Nuestro criterio es que no cabe que uno de los arrendatarios abandone unilateralmente el contrato, ya que supone una clara novación subjetiva del mismo con perjuicio del arrendador. En tal caso, mantendría las mismas obligaciones pactadas, lo que incluye el pago de la renta, como así establecen recientes sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 12.ª, 109/2024, de 20 de marzo. Recurso 663/2023, que señala que pese a que el coarrendatario abandonó la vivienda al no constar novación subjetiva del contrato ni comunicación al arrendador a fin de que éste consintiera su desvinculación resulta corresponsable del pago de la deuda arrendaticia. Y de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, 565/2023, de 5 de octubre. Recurso 944/2022, que admite la legitimación pasiva de la coarrendataria respecto de la acción de reclamación de rentas impagadas y queda obligada a su pago, al no haber comunicado al arrendador su desistimiento del contrato.
Igualmente, en caso de abandono de un coarrendatario, éste responderá de los daños que presenta la vivienda, sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, 146/2024, de 9 de febrero. Recurso 1394/2022 y la Audiencia Provincial de Alicante, Sec. 5.ª, 1/2024, de 9 de enero. Recurso 1129/2023, que indica que el coarrendatario no queda desvinculado de las obligaciones asumidas en el contrato.
Ahora bien, debemos tener en cuenta que también existe alguna jurisprudencia contradictoria que admite el desistimiento unilateral de uno de ellos, como establece la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12.ª, 100/2021, de 21 de abril. Recurso 666/2020, que indica que, siendo la relación arrendaticia solidaria, el codemandado podía desistir del contrato y su desistimiento conllevaría la extinción de la relación arrendaticia respecto de él. En el mismo sentido la Sección 21.ª, 282/2020, de 15 de octubre. Recurso 772/2019, establece que, descartada la relación arrendaticia común, conjunta o mancomunada en sentido estricto, no nos quedaría más que una relación arrendaticia parciaria o solidaria, y, en ambos casos, el coarrendatario podría desistir, y, su desistimiento, conllevaría la extinción de la relación arrendaticia respecto de él. En esta misma línea, la Sentencias de las Audiencias Provinciales de Pontevedra, Vigo, Sección 6.ª, 28/2018, de 26 de enero. Recurso 244/2017 y de La Rioja, Sección 1.ª, 66/2017, de 21 de abril Recurso 105/2017.
Renta y duración en el arrendamiento de vivienda. LAU 29/1994