Actualización de la renta en un arrendamiento de vivienda ¿Nuevo índice de revisión IRAV o IPC, IGC?

No cabe duda de que nos encontramos ante uno de los temas fundamentales dentro de la materia arrendaticia, ya que la revisión anual de la renta forma parte de una de las cláusulas de mayor relevancia a la hora de redactar el contrato, pues su incremento dependerá de lo allí reflejado.

La Ley de Arrendamientos urbanos 29/1994 regula la actualización de la renta para los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, en su artículo 18, precepto que ha sido reformado en sucesivas ocasiones por la Ley 4/2013, Ley 2/2015, RDL 7/2019 y Ley 12/2023, de 24 de mayo, dando lugar a la posibilidad de aplicación de varios índices previstos legalmente, IPC (Índice de Precios al Consumo) e IGC (Índice de Garantía de Competitividad). Sin olvidar, que en este aspecto, el Gobierno añadió otra normativa en el año 2022, en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, de limitación extraordinaria de la actualización de renta, aplicable a los contratos posteriores al 31 de marzo de 2022 y hasta el 31 de diciembre de 2024, como luego veremos.   

Pues bien, a esta enumeración de índices de actualización, le añadimos el recién aprobado IRAV (Índice de Referencia de la actualización de los arrendamientos de vivienda), aprobado por el Instituto Nacional de Estadística. El origen se encuentra en la Disposición Adicional Undécima de la LAU 29/1994, añadida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que establecía la creación de un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que sería definido por el INE, antes del 31 de diciembre de 2024, y que se utilizará como límite de referencia a los efectos del art.18 de la LAU. A estos efectos, la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística dictó una Resolución con fecha 18 de diciembre de 2024, por la que se definía el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, publicada en el BOE el día 20 de diciembre, y con entrada en vigor el 1 de enero de 2025, señalando que deben considerarse conjuntamente el Índice de Precios de Consumo, el Índice de Precios de Consumo subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes. En definitiva, nos encontramos ante un nuevo índice que publicará mensualmente la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE). 

Sin embargo, no podemos dejar pasar por alto, que el artículo 18 de la LAU no ha sido modificado expresamente en diciembre de 2024 por esta Resolución, sino que la suspensión o no aplicación de otros índices señalados en tal precepto o lo acordado por las partes, deriva exclusivamente de lo prometido en la Ley por derecho a la vivienda y la creación de un nuevo índice, tal como hemos señalado en el párrafo anterior. Así, el citado precepto se ve afectado por el nuevo índice IRAV, ya que la renta del arrendamiento de vivienda en los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023 (fecha de entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda) no podrá revisarse por ningún otro índice, IPC ni IGC, sino tan solo por el nuevo dato mensual del IRAV. 

La consecuencia de la aprobación de un nuevo índice es que las revisiones de renta dependerán, en primer lugar, de la fecha del contrato de arrendamiento de vivienda, en segundo lugar, podrán tener índices de actualización diferentes, y, en tercer lugar, habrá que estar a la necesidad o no de pacto entre las partes, lo que intentaremos exponer de la forma más esquemática posible.

•    Contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 6 de junio de 2013 (Reforma LAU por Ley 4/2013)

En los contratos anteriores a la reforma de la LAU por la Ley 4/2013, no se establecía el requisito de pacto de revisión de renta entre las partes, afirmando el art. 18 de la LAU: “la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo”. La obligación de pacto fue añadida por la reforma de la LAU por Ley 4/2013, de ahí que, en los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores a la entrada en vigor de la LAU, 1 de enero de 1995 y hasta el 6 de junio de 2013, procede la actualización por el arrendador o el arrendatario aplicando exclusivamente el IPC, Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo, durante los cinco primeros años de duración. Es tan solo a partir del sexto año cuando se rige por lo estipulado por las partes y, en su defecto, por el IPC.

•    Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 (Reforma LAU por Ley 4/2013)

Desde la reforma del artículo 18 de la LAU 29/1994 por la Ley 4/2013, de 4 de junio, con entrada en vigor a partir del 6 de junio de 2013, la renta sólo puede ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, “en los términos pactados por las partes.”  Ahora bien, en defecto de pacto expreso sobre esta revisión, procede la actualización anual según el IPC, índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo. 

•    Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 1 de abril de 2015 (Reforma LAU por Ley 2/2015)

La LAU fue reformada por la Ley 2/2015, de 30 de marzo, y tal como sucede con los contratos posteriores al 6 de junio de 2013, es necesario haber pactado expresamente la actualización de la renta, al señalar el artículo 18 de la LAU “…en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos…”. Esta última frase indicando qué ocurre si no existe pacto expreso, fue añadida por la citada Ley 2/2015. 

En estos contratos se establece que, en caso de pacto expreso sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta debía actualizarse según la variación anual de un nuevo índice, el IGC, Índice de Garantía de Competitividad, índice que se halla limitado tanto al alza como a la baja, ya que, si su tasa resulta negativa, se considerará que el valor de revisión es cero y, si excede del 2 %, se considerará este como valor para las revisiones.

•    Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 19 de diciembre de 2018 y anteriores a 24 de enero de 2025 (Reforma LAU por RDL 21/2018) 

A estos contratos se le aplica el RD-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, con entrada en vigor a partir del 19 de diciembre de 2018, que, sin embargo, fue dejado sin efecto por la Resolución de 22 de enero de 2019 ante su no convalidación en el Congreso de los Diputados, y cuya entrada en vigor se produce a partir del 24 de enero de 2019. Ahora bien, durante su periodo de vigencia resulta aplicable su regulación que establecía “en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.” Los arrendamientos celebrados con posterioridad al 24 de enero de 2019 volvieron entonces a la aplicación del régimen establecido con anterioridad, bajo la reforma de la Ley 4/2013.

Si hubiese pacto de revisión, pero el mismo no especifica el mecanismo de revisión de valores monetarios y no detalla el índice o metodología de referencia, la renta se revisará por referencia a la variación anual del IGC, Índice de Garantía de Competitividad.

•    Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 6 de marzo de 2019 (Reforma LAU por RDL 7/2019)

En estos contratos de arrendamiento de vivienda a los que le resulta aplicable el Real Decreto-ley 9/2019, de 1 de marzo, la renta solo puede ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, “en los términos pactados por las partes”, y si no lo hubiera, expresamente indica que “no se aplicará actualización de rentas a los contratos”.

Si el pacto expreso entre las partes no detalla el índice o metodología de referencia, la renta se actualiza conforme al IGC, Índice de Garantía de Competitividad. En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no puede exceder nunca del IPC.

•    Contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 26 de mayo de 2023

Llegamos a los arrendamientos de vivienda regidos por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda a efectos de la aplicación del nuevo índice IRAV, ya que, en cuanto a la necesidad de pacto contractual para actualizar la renta, resulta aplicable lo establecido en el art. 18 de la LAU reformada por el RDL 7/2019, por tanto, partimos de que existe tal cláusula prevista en el contrato para poder revisar la renta.   

En estos contratos de arrendamiento, conforme la Disposición Adicional Undécima de la LAU 29/1994, añadida por la citada Ley por el derecho a la vivienda, cabe aplicar el índice creado por el INE, el IRAV, índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que se publica mensualmente por el citado organismo.

Ahora bien, en cuanto ¿a qué contratos resulta aplicable este nuevo índice IRAV? surge el interesante debate de si el mismo solo resulta aplicable a los posteriores a la Ley por el derecho a la vivienda, 26 de mayo de 2023, que fue el origen de la creación de este índice conforme la Disposición Adicional Undécima, o bien, si también se aplica a los arrendamientos anteriores a dicha fecha, aun cuando tuviesen pactado otro índice en el contrato, como puede ser el IPC. Nuestro criterio, en principio, es que no cabe la aplicación retroactiva del nuevo índice IRAV a situaciones arrendaticias anteriores, basándonos en que, por un lado, el art. 18 no ha sido modificado y continúan existiendo los índices IPC e IGC, de lo contrario estos ya no se aplicarían en ningún caso, y por otro lado, en que esta postura es la que mantiene la propia página web del Ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana, https://www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler, que diferencia entre contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 y posteriores a dicha fecha, señalando específicamente para los primeros: “FÓRMULA IPC: Para contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda. El Índice de Precios al Consumo se situó en enero de 2025 en el 2,9% de variación interanual.”

Además, en este sentido, la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley por el derecho a la vivienda establece que: “1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación”, salvo que las partes acuerden que los contratos preexistentes puedan adaptarse a la nueva regulación.

Ahora bien, no deja de resultar curioso que esta vez la obligatoriedad de aplicar el IRAV solo sea para los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 26 de mayo de 2023, ya que el objetivo del Gobierno en los años anteriores, 2023 y 2024, plasmado en el RDL 6/2022, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, era limitar la rentas con determinados porcentajes en cualquier “… contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos…”. Sin embargo, en este caso de los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, habrá que estar a lo pactado por las partes, y no aplicar el IRAV.

Esta última cuestión ha sido planteada en la sección de encuesta jurídica a nuestros juristas expertos en la materia, que en breve publicaremos en nuestro portal especialista Top jurídico Arrendamientos Urbanos. 

Ley de Arrendamientos Urbanos y Normativa complementaria