Tres medidas relevantes en el ámbito de los arrendamientos urbanos 2025: Registro Único, Nuevo Índice de revisión renta y suspensión desahucios

El mes de diciembre de 2024 en el ámbito de los arrendamientos urbanos, como ya viene siendo habitual desde hace tiempo, cierra el año con la aprobación de tres medidas relevantes y muy esperadas, que resumimos brevemente en estos comentarios.

 

- Se aprueba el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

 

- Se aprueba el Real Decreto-Ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social. Ampliación de la suspensión de los juicios de desahucio y lanzamiento.

 

- Se dicta una Resolución de 18 de diciembre de 2024, por la que se define el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.

 

 

I. Registro Único de Arrendamientos

 

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana aprueba con fecha 23 de diciembre de 2024, el REAL DECRETO 1312/2024, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, con publicación en el B.O.E. al día siguiente, y entrada en vigor el 2 de enero de 2025. 

 

El origen de este nuevo Registro Único de Arrendamientos se encuentra, por una parte, en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y por otra, en la adecuación al Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. 

 

Debemos recordar que la Ley por el derecho a la vivienda introdujo numerosas medidas respecto al arrendamiento de vivienda sujeto a la LAU 29/1994, estableciendo determinadas limitaciones con el objetivo de controlar el aumento de los precios del alquiler y  fomentar el mercado de vivienda residencial, pero lo cierto es que tuvo la consecuencia de la huida de los propietarios hacía otro tipo de arrendamiento buscando el pacto entre las partes, fruto de la libertad que debería regir en toda relación contractual. Tal situación dio lugar a que no todos los contratos de arrendamientos de vivienda quedaron sujetos a la regulación de la Ley por el derecho a la vivienda, ya que la definición de arrendamiento de vivienda del art. 2 de la LAU indica que el destino debe ser “satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."  Por tanto, a los arrendamientos de temporada, de habitación o las viviendas de uso turístico, al no tener tal carácter, no les sería de aplicación ni el plazo mínimo y prórroga legal del art. 9 y 10 de la LAU, ni las prórrogas extraordinarias de uno o tres años que añadió la Ley por el derecho a la vivienda. Tampoco la limitación de renta en zonas de mercado residencial tensionado de los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17, y no le sería aplicable los límites de las actualizaciones de renta, conforme estableció para los años 2023 y 2024 el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo.

 

Y así, con el fin de dar cumplimiento a la Disposición Adicional Quinta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que anunciaba la creación de grupos de trabajo para “una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, y, en particular, los contratos celebrados por temporada” y adecuarse al Reglamento de la Unión Europea de 11 de abril de 2024,  comenzaron las reuniones, y el 23 de septiembre de 2024, se anunció la creación de la "Ventanilla Única de Arrendamientos". Posteriormente, el consejo de ministros autorizó la tramitación administrativa urgente para el Proyecto del citado Real Decreto, y aprobar el Sistema de Registro, Información y Transparencia en materia de alquileres de corta duración en España, dando cumplimiento a lo establecido en la Disposición Adicional Primera de la Ley por el derecho a la vivienda, que reclamaba el establecimiento de una base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda. Esta cuestión ya fue objeto de otro comentario en noviembre de 2024 “Ventanilla Digital Única de Arrendamientos y tramitación urgente del Real Decreto sobre arrendamiento de temporada, turísticos y otros de corta duración”. 

 

Pues bien, tal como indicamos anteriormente, el 23 de diciembre de 2024 se aprueba el Real Decreto 1312/2024, cuyo objeto es la creación de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el desarrollo del procedimiento de registro único de arrendamientos, en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, y resto de normativa nacional de aplicación. Debiendo destacar que el art. 2 del citado RD 1312/2024 define que por “Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración” se entiende “el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la que resulte de aplicación a los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias”. En definitiva, quedan comprendidos todos los contratos de arrendamiento de temporada y los arrendamientos de viviendas de uso turístico.  Y también los arrendamientos de habitación ya que por “unidad” se entiende, un alojamiento amueblado, afecte o no a la totalidad de este cuando así esté previsto en la normativa aplicable, que es objeto de la prestación de un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración.

 

El ámbito de este real decreto comprende tanto los servicios prestados por las plataformas en línea a anfitriones que prestan servicios de alquiler de alojamientos de corta duración en España, independientemente del lugar de establecimiento de dichas plataformas, como los servicios de alquiler de alojamientos que prestan los anfitriones a través de las plataformas, y será aplicable a todo el territorio nacional. La única excepción, es que no resultará de aplicación a los servicios de alquiler de alojamientos que no lleven asociada una remuneración.  No obstante, todas estas cuestiones serán objeto de otro análisis pormenorizado, en breve.

 

 

Como ya indicamos en otros comentarios “Suspensión de los desahucios y lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2024 y solicitud de compensación por arrendadores hasta el 31 de enero de 2025”, el Gobierno ha venido aprobando desde el inicio de la pandemia en marzo de 2020 medidas de protección social para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica inicialmente vinculadas al estado de alarma, pero cuya eficacia temporal fue preciso prorrogar ante la persistencia de los efectos negativos en la situación económica de los sectores más vulnerables, por lo que el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo ha sido modificado hasta nueve veces por otros Reales Decretos Leyes posteriores.  El último fue el Real Decreto-ley Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía, que extendía determinadas medidas de protección en situaciones de vulnerabilidad en materia de vivienda.

 

Con la aprobación del REAL DECRETO-LEY 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, publicado en el BOE el 24 de diciembre de 2024, y entrada en vigor, el 25 de diciembre de 2024, llegamos a la décima modificación del RDL 11/2020, de 31 de marzo.  

 

En el Título V “Medidas de apoyo a colectivos vulnerables”, en su capítulo I contempla las medidas en materia de vivienda, y entre ellas los arts. 90 a 93 que afectan a los desahucios y lanzamientos. 

 

En primer lugar, modifica en el art. 90, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, concretamente el artículo 1 sobre la suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2025. Y por otro, el artículo 1 bis sobre la suspensión igualmente hasta el 31 de diciembre de 2025 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal.  Los procedimientos a los que se podrá aplicar esta ampliación son todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la LAU, que pretendan recuperar la posesión de la finca.

 

En segundo lugar, en el art. 92, también se modifica el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, estableciendo nuevos plazos en la Disposición Adicional Segunda, apartados 2, 3, 5 y 6 respecto a la solicitud de compensación por arrendadores y propietarios, ante la suspensión del desahucio, hasta el 31 de enero de 2026. 

 

Y, por último, se modifica en el art. 93 el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Señala que el procedimiento para la obtención de compensaciones se iniciará a instancia de parte, mediante la correspondiente solicitud, que podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2026.

 

Sobre esta cuestión, ya hemos escrito, a lo largo de estas diez modificaciones del RDL 11/2022, numerosas críticas, pues, si bien con la crisis originada por la pandemia la consideramos una medida adecuada, nos parece inadmisible mantenerla transcurridos más de cuatro años después, pues solo contribuye a la disminución del mercado de vivienda residencial, ya que los arrendadores se plantean no alquilar en estas condiciones.