El blog jurídico de Sepín

El pasado 25 de junio se publicó en el BOE la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004.

La intención de la Ley es, según se establece en su Preámbulo, conseguir la deseable e inaplazable coordinación del Catastro y el Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

Las ya famosas sentencias del TS de 9 de mayo 2013 y TS de 25 de marzo de 2015, han establecido las consecuencias de la declaración de nulidad de una cláusula suelo por falta de transparencia, determinando la primera de ellas, que dicha declaración no implicaba la obligación de devolver las cantidades cobradas por la aplicación de la cláusula nula; y la segunda, que solo deben devolverse las cantidades cobradas indebidamente desde la fecha de publicación de la primera de ellas.

odos los que nos dedicamos al mundo del derecho sabemos de sobra que sobre cualquier asunto siempre pueden existir distintas posturas e interpretaciones de la legislación a aplicar, dada la ambigüedad de muchas de las normas, así como el gran número de ellas, de ahí que surja la necesidad de acudir a un tribunal para que determine cual es la norma correcta que se debe aplicar y cual debe ser su interpretación.

Pero hay ocasiones, en las que nuestros tribunales dictan sentencias que no llegan a entenderse y contradicen toda la interpretación consolidada que se ha realizado, tanto a nivel jurisprudencial como doctrinal, de una situación.

En este caso, la sentencia es de la Audiencia Provincial de Badajoz de 6-3-2015, y el tema a resolver versa sobre el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción para la reclamación por la existencia de defectos constructivos en una vivienda en base a un incumplimiento del contrato de obra.

El Pleno del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 25 de marzo de 2015 ha fijado como doctrina lo siguiente:

«Que cuando en aplicación de la doctrina fijada en la sentencia de Pleno de 9 de mayo de 2013, ratificada por la de 16 de julio de 2014, Rc. 1217/2013 y la de 24 de marzo de 2015, Rc. 1765/2013 se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo inserta en un contrato de préstamo con tipo de interés variable, procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013«.

En primer lugar vamos a hacer una mención de los preceptos legislativos aplicables a esta cuestión:

1. El artículo 17 LOE, establece el régimen de responsabilidad de los distintos agentes en relación a los defectos que puedan surgir tras la construcción de un edificio. En su apartado 2, determina que dicha responsabilidad será exigible de forma personal e individualizada, si bien en el apartado 3 establece que el promotor responderá solidariamente con los demás agente intervinientes ante los posibles adquirientes.
2. Por su parte el artículo 18, fija en dos años el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción exigiendo la responsabilidad por lo daños desde que estos se hubieran producido.
3. El artículo 1974 Código Civil, en el que se establece que la interrupción de la prescripción de acciones en la obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores.

Si bien las viviendas de protección oficial tienen establecido un precio máximo de venta tanto para la primera transmisión como para las segundas o posteriores, conforme la legislación que les sea aplicable dependiendo del tipo de vivienda ante el que nos encontremos, en muchas ocasiones ocurre que dicho precio, cuando se produce la segunda o posterior venta no se respeta, figurando en el contrato un precio superior al legalmente establecido, siendo la cuestión a resolver, si el incumplimiento de una normativa administrativa tiene efectos en el ámbito civil.

Si observamos la jurisprudencia, vemos que la postura actual mantiene que el simple hecho de establecer ese sobre precio, en principio y desde el punto de vista civil, no tiene ningún efecto sobre la validez del contrato, siempre y cuando, se den todos los requisitos de validez legalmente exigidos para los contratos de compraventa, es decir, consentimiento, objeto y causa, y que el comprador conociera que la vivienda adquirida estaba sometida al régimen de protección oficial.

Lo primero que hay que indicar es que la normativa a nivel estatal que regula esta materia viene establecida por la Ley 57/1968, de  27 de julio sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y por lo establecido en la Disposición Adicional Primera de la LOE.

En primer lugar, y aunque muchas personas conocen el funcionamiento de este tipo de préstamos, vamos a intentar explicar brevemente en que consiste una hipoteca en mutidivisas.

Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria pero formalizado en una moneda distinta al euro, y si bien no es un práctica generalizada, si que hay un número importante de personas que a la hora de contratar su hipoteca decidieron en su momento acudir a esta figura contractual, debido a que existía una posibilidad real de ahorro para el consumidor ante la situación de superioridad del euro en relación con el resto de monedas en las que se contrataba este producto, normalmente yenes o francos suizos, así como por el pago de un menor interés en relación con la divisa elegida al no ser de aplicación el EURIBOR, sino el LIBOR.

El Tribunal Supremo, mediante dos sentencias que fijan doctrina jurisprudencial, una de 10 de septiembre de 2014 y otra de 16 de septiembre de 2014,  ha establecido la línea a seguir en relación a si el vendedor debe indemnizar por lucro cesante al comprador en el caso del incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, y en relación al supuesto de si el incumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa de un bien inmueble es causa directa de resolución contractual al amparo del artículo 1124 CC.

Ante el Juzgado de lo Mercantil n.º 1 de San Sebastián, se presenta demanda por unos padres que avalaron a su hija en un préstamo hipotecario, solicitando la nulidad por abusiva de la cláusula del contrato que establece lo siguiente: “los afianzadores o garantizadores de la presente operación, por sí y por sus herederos, en su caso, responden del cumplimiento de todas las obligaciones contraídas por el prestatario en virtud de este contrato, y de las consecuencias de aquellas y de este, relevan a Kutxa de toda obligación de notificación por falta de pago del deudor afianzado y renuncian expresamente a los beneficios de orden, excusión, división y al de extinción determinado por el artículo 1.851 del Código Civil que legalmente les pudiera asistir por su condición de fiadores. El aval aquí regulado estará sujeto a las mismas estipulaciones de la operación principal, en tanto en cuanto sean de aplicación”.

Se alegan como fundamentos para solicitar la nulidad que la renuncia a sus derechos no se acomoda a las previsiones de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores ni a la normativa española establecida en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación ni en la Ley de Protección de Consumidores y Usuarios.