El blog jurídico de Sepín

El año que termina nos ha traído una serie de modificaciones que afectan al sector inmobiliario, tanto a nivel legislativo como jurisprudencial. Cambios que, si bien han sido tratados en nuestro blog, estimamos conveniente hacer una pequeña recapitulación de los mismos que sirva de recordatorio. Para ello, vamos a hacer una breve descripción del cambio producido e incorporaremos el enlace al post correspondiente donde tratamos cada una de las cuestiones.

*NOTA:

La Sentencia del Tribunal Constitucional n.º 143/2017, de 14 de diciembre, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los siguientes preceptos:

Los apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto del artículo 4, el artículo 6, la disposición transitoria primera y la disposición final decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Declaración que se ha de extender a los apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto del artículo 29 y el artículo 30, la disposición transitoria segunda y la disposición final primera del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Dichos preceptos, fueron los que establecieron la normativa que regulaba el Informe de Evaluación de los edificios.

Ya hablamos en un post anterior sobre la nueva obligación que surgió como consecuencia de la aprobación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en relación a la necesidad de realizar un informe de evaluación de los edificios.

Tras la reforma del artículo 1964 del Código Civil, por la Ley 42/015, cuya entrada en vigor se ha producido el día 7 de octubre de 2015, los compradores que pretendan reclamar por incumplimiento del contrato de compraventa al vendedor, deben tener en cuenta que el plazo anterior de quince años, pasa a ser únicamente de cinco.

La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha procedido a modificar la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción y sobre la regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

El pasado 25 de junio se publicó en el BOE la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004.

La intención de la Ley es, según se establece en su Preámbulo, conseguir la deseable e inaplazable coordinación del Catastro y el Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles, a través de un fluido intercambio seguro de datos entre ambas instituciones, potenciando la interoperabilidad entre ellas y dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

Las ya famosas sentencias del TS de 9 de mayo 2013 y TS de 25 de marzo de 2015, han establecido las consecuencias de la declaración de nulidad de una cláusula suelo por falta de transparencia, determinando la primera de ellas, que dicha declaración no implicaba la obligación de devolver las cantidades cobradas por la aplicación de la cláusula nula; y la segunda, que solo deben devolverse las cantidades cobradas indebidamente desde la fecha de publicación de la primera de ellas.

odos los que nos dedicamos al mundo del derecho sabemos de sobra que sobre cualquier asunto siempre pueden existir distintas posturas e interpretaciones de la legislación a aplicar, dada la ambigüedad de muchas de las normas, así como el gran número de ellas, de ahí que surja la necesidad de acudir a un tribunal para que determine cual es la norma correcta que se debe aplicar y cual debe ser su interpretación.

Pero hay ocasiones, en las que nuestros tribunales dictan sentencias que no llegan a entenderse y contradicen toda la interpretación consolidada que se ha realizado, tanto a nivel jurisprudencial como doctrinal, de una situación.

En este caso, la sentencia es de la Audiencia Provincial de Badajoz de 6-3-2015, y el tema a resolver versa sobre el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción para la reclamación por la existencia de defectos constructivos en una vivienda en base a un incumplimiento del contrato de obra.

El Pleno del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 25 de marzo de 2015 ha fijado como doctrina lo siguiente:

«Que cuando en aplicación de la doctrina fijada en la sentencia de Pleno de 9 de mayo de 2013, ratificada por la de 16 de julio de 2014, Rc. 1217/2013 y la de 24 de marzo de 2015, Rc. 1765/2013 se declare abusiva y, por ende, nula la denominada cláusula suelo inserta en un contrato de préstamo con tipo de interés variable, procederá la restitución al prestatario de los intereses que hubiese pagado en aplicación de dicha cláusula a partir de la fecha de publicación de la sentencia de 9 de mayo de 2013«.

En primer lugar vamos a hacer una mención de los preceptos legislativos aplicables a esta cuestión:

1. El artículo 17 LOE, establece el régimen de responsabilidad de los distintos agentes en relación a los defectos que puedan surgir tras la construcción de un edificio. En su apartado 2, determina que dicha responsabilidad será exigible de forma personal e individualizada, si bien en el apartado 3 establece que el promotor responderá solidariamente con los demás agente intervinientes ante los posibles adquirientes.
2. Por su parte el artículo 18, fija en dos años el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción exigiendo la responsabilidad por lo daños desde que estos se hubieran producido.
3. El artículo 1974 Código Civil, en el que se establece que la interrupción de la prescripción de acciones en la obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores.

Si bien las viviendas de protección oficial tienen establecido un precio máximo de venta tanto para la primera transmisión como para las segundas o posteriores, conforme la legislación que les sea aplicable dependiendo del tipo de vivienda ante el que nos encontremos, en muchas ocasiones ocurre que dicho precio, cuando se produce la segunda o posterior venta no se respeta, figurando en el contrato un precio superior al legalmente establecido, siendo la cuestión a resolver, si el incumplimiento de una normativa administrativa tiene efectos en el ámbito civil.

Si observamos la jurisprudencia, vemos que la postura actual mantiene que el simple hecho de establecer ese sobre precio, en principio y desde el punto de vista civil, no tiene ningún efecto sobre la validez del contrato, siempre y cuando, se den todos los requisitos de validez legalmente exigidos para los contratos de compraventa, es decir, consentimiento, objeto y causa, y que el comprador conociera que la vivienda adquirida estaba sometida al régimen de protección oficial.