La reclamación realizada al promotor no interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes de edificación

En primer lugar vamos a hacer una mención de los preceptos legislativos aplicables a esta cuestión:

1. El artículo 17 LOE, establece el régimen de responsabilidad de los distintos agentes en relación a los defectos que puedan surgir tras la construcción de un edificio. En su apartado 2, determina que dicha responsabilidad será exigible de forma personal e individualizada, si bien en el apartado 3 establece que el promotor responderá solidariamente con los demás agente intervinientes ante los posibles adquirientes.
2. Por su parte el artículo 18, fija en dos años el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción exigiendo la responsabilidad por lo daños desde que estos se hubieran producido.
3. El artículo 1974 Código Civil, en el que se establece que la interrupción de la prescripción de acciones en la obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores.

En este escenario normativo, existe un tema ante el que la respuesta de las Audiencias Provinciales no sigue una postura unánime, como es el efecto que tiene la reclamación efectuada a uno de los agentes en relación a una posible interrupción de la prescripción frente al resto de los agentes a los que no se les ha realizado ningún requerimiento.

En relación a esta problemática, se pueden dar las siguientes situaciones:

1. Reclamación al promotor y su efectos en relación a la prescripción de la acción frente al resto de agentes.
2. Reclamación a un agente y sus efectos en relación a la prescripción de la acción frente al promotor.
3. Reclamación a un agente y sus efectos en relación a la prescripción de la acción frente a otro agente distinto del promotor.

Así, una audiencias determinan que la responsabilidad del promotor y el resto de agentes es de carácter propio, al ser establecida por la Ley, por lo que en aplicación del artículo 1974 CC, la reclamación realizada al promotor interrumpe la prescripción frente al resto de agentes que pueden ser declarados responsables y que la reclamación realizada a uno de los agentes de igual forma interrumpe el plazo frente al promotor. Está cuestión fue objeto de una encuesta jurídica (SP/DOCT/15915) por nuestra editorial, en la que todos los colaboradores coincidieron en esta postura.

AP Cáceres, Sec.1ª, 30-1-2014 SP/SENT/751609

AP Asturias, Sec. 7.ª, 14-10-2013 SP/SENT/740168

AP Madrid, Sec. 13.ª, 4-3-2013 SP/SENT/720377

AP Valladolid, Sec. 3.ª, 10-7-2012 SP/SENT/685774

Otras audiencias, no siguen ese criterio, y fijan en sus sentencias que la reclamación efectuada a un agente tiene efectos interruptivos frente al promotor, pero la realizada al promotor no puede interrumpir la prescripción en relación al resto que no han sido requeridos de forma individual.

AP Cádiz, Sec. 5.ª, 17-4-2012, SP/SENT/678781

AP Navarra, Sec. 2.ª, 2-4-2012, SP/SENT/702201

AP Burgos, Sec. 3.ª, 14-12-2011, SP/SENT/656095

Y por último se encuentra el efecto que tiene la reclamación realizada a un agente respecto a la interrupción de la prescripción frente a otro agente distinto del promotor, en el que las audiencias siguen un criterio prácticamente unánime, determinando que en este caso la responsabilidad solo nace tras la sentencia, por lo que nos encontramos ante una solidaridad impropia, sin que por tanto, se produzca la interrupción.

AP Castellón, Sec. 3ª, 13-6-2013 SP/SENT/730898

AP Baleares, Sec. 4.ª, 12-6-2013 SP/SENT/726148

AP Segovia, Sec. 1.ª, 21-5-2013 SP/SENT/723162

Pues bien, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia de 15 de enero de 2015 (SP/SENT/797363), ha zanjado la cuestión y ha establecido, que si bien la solidaridad entre el promotor y el resto de agentes es de carácter propio por establecerlo la LOE, no estamos ante una obligación solidaria de las reguladas en el artículo 1137 CC, teniendo como efectos en orden a la interrupción de la prescripción el que la acción dirigida contra cualquiera de los agentes de la edificación, interrumpe el plazo de prescripción respecto del promotor, pero no a la inversa, o de aquellos otros en los que la acción se dirige contra el director de la obra o el proyectista contratado conjuntamente, respecto del otro director o proyectista, en los que también se interrumpe, pero no respecto del resto de los agentes, salvo del promotor que responde solidariamente con todos ellos «en todo caso» (artículo 17.3.) aún cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo. 

Esta decisión del Supremo echa por tierra numerosas sentencias de las Audiencias Provinciales, y si bien marca la línea a seguir, consideramos que supone una restricción para las compradores de una vivienda de nueva construcción a la hora de poder exigir responsabilidad a un agente de la edificación, pues lo normal es que la reclamación extrajudicial ante una deficiencia en el edificio es que se realice directamente al promotor, pero a partir de ahora, a efectos de interrupción de la prescripción, será necesario que el agente concreto que se estime responsable haya sido requerido expresamente, para que no pueda alegar la prescripción de la acción en el caso de iniciar un procedimiento judicial contra él.