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Tras la compra de una vivienda de nueva construcción, uno de los problemas más habituales con los que se suele encontrar el comprador es la existencia de defectos en la construcción que provocan daños en la edificación.
El Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, modificaba la Ley 1/2010, de 8 de marzo, reguladora del derecho a la vivienda, estableciendo como medida más llamativa la posibilidad la expropiación forzosa del derecho de uso de las viviendas a las entidades bancarias.
Ha sido un año de cambios en cuanto a la normativa hipotecaria se refiere en nuestro país, dirigidos tanto a otorgar una mayor protección a los consumidores frente a la posición de superioridad que tenían las entidades otorgantes de los préstamos hipotecarios, como a intentar paliar y encontrar soluciones alternativas al abundante número de ejecuciones hipotecarias y posterior lanzamiento de los propietarios de sus viviendas.
Ante esta situación, en el último post de este año, consideramos interesante hacer un pequeño resumen de esos cambios:
En primer lugar habría que mencionar la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (SP/SENT/709017), por la que se declaraba la vulneración por el sistema español de ejecución hipotecaria de la normativa europea sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores, que ha tenido como consecuencia que nuestro Gobierno haya promulgado la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (SP/LEG/11773).
Dicha Ley ha supuesto una profunda modificación del procedimiento de ejecución hipotecaria regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (SP/LEG/2012), con el fin de garantizar que se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.
Igualmente, ha supuesto, aunque en menor medida, la modificación de la Ley Hipotecaria (SP/LEG/2396), así como de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario (SP/LEG/4740) y del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin Recursos (SP/LEG/8942).
En la actualidad y debido a la situación que atravesamos, son muchos, los que han intentado la aplicación de la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus” basada en el cambio de la situación económica, como medio para justificar el incumplimiento del contrato de compraventa de viviendas o para solicitar su resolución.
Según una nota de prensa publicada en la página web del Parlamento Europeo, los eurodiputados han votado a favor de la aprobación de una Directiva para establecer medidas que mejoren la protección de los consumidores que vayan a contratar un crédito garantizado con una hipoteca o con otra garantía comparable en un Estado miembro, así como para los contratos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios.
Nos encontramos, por tanto, ante una nueva Directiva comunitaria, a falta de que se proceda a su voto final, encaminada a proteger a los consumidores frente a las posiciones abusivas de las entidades financieras en la contratación de los préstamos hipotecarios, siendo necesario que todos los Estados miembros transpongan, en el plazo de dos años desde su aprobación, lo establecido en la directiva a sus legislaciones nacionales.
En primer lugar indicar, que dicha norma no está aprobada de forma definitiva, ni se establece cuando se procederá a su votación final, y en segundo lugar, que aun cuando se apruebe definitivamente, los Estados disponen de un periodo de dos años para proceder a su incorporación y adaptación de su legislación, por lo que habrá que esperar a que nuestro legislador proceda a dicha incorporación en la normativa española.
Después del revuelo que se formó tras la famosa sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, por la que se declaraba la nulidad de las “cláusulas suelo” en los préstamos hipotecarios cuando se hubiera producido una falta de transparencia al consumidor, las entidades bancarias demandadas solicitaron una aclaración de la misma, aclaración que se ha producido mediante el auto de 3 de junio.
La verdad que no se puede negar la voluntad que está poniendo en estos momentos el legislador para intentar regular aspectos que favorezcan los intereses de los consumidores, por lo menos en cuanto al número de normativa, siendo ya discutible la verdadera eficacia que tendrán desde un aspecto práctico.
El ya famoso Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, permite en su disposición adicional segunda la expropiación forzosa del derecho de uso de la vivienda en aquellos supuestos en los que nos encontremos ante un proceso de ejecución hipotecaria instado por entidades financieras o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos y resulte adjudicatario del remate una de dichas entidades, con la necesidad de cumplir por el afectado una serie de requisitos establecidos en la citada disposición y con un plazo máximo de duración de tres años.
A primera vista, y desde un punto de vista social, nos encontramos con una norma cuyo fin es, al igual que las normas estatales dictadas sobre esta cuestión, el conseguir de alguna forma que las viviendas deshabitadas puedan ser ocupadas y que los ciudadanos que se ven abocados a abandonar su domicilio tras una ejecución hipotecaria puedan tener acceso a una vivienda acorde con sus necesidades o seguir usando su propia vivienda, aunque no como propietarios.
La cuestión más polémica, y donde surge el punto de discusión, es el establecimiento mediante una norma legal autonómica de la expropiación forzosa del derecho de uso de una vivienda.
