El blog jurídico de Sepín

Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 13 de septiembre de 2013:

Según una nota de prensa publicada en la página web del Parlamento Europeo, los eurodiputados han votado a favor de la aprobación de una Directiva para establecer medidas que mejoren la protección de los consumidores que vayan a contratar un crédito garantizado con una hipoteca o con otra garantía comparable en un Estado miembro, así como para los contratos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre fincas o edificios.

Nos encontramos, por tanto, ante una nueva Directiva comunitaria, a falta de que se proceda a su voto final, encaminada a proteger a los consumidores frente a las posiciones abusivas de las entidades financieras en la contratación de los préstamos hipotecarios, siendo necesario que todos los Estados miembros transpongan, en el plazo de dos años desde su aprobación, lo establecido en la directiva a sus legislaciones nacionales.

En primer lugar indicar, que dicha norma no está aprobada de forma definitiva, ni se establece cuando se procederá a su votación final, y en segundo lugar, que aun cuando se apruebe definitivamente, los Estados disponen de un periodo de dos años para proceder a su incorporación y adaptación de su legislación, por lo que habrá que esperar a que nuestro legislador proceda a dicha incorporación en la normativa española.

NOTA:

La Sentencia del Tribunal Constitucional n.º 143/2017, de 14 de diciembre, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los siguientes preceptos:

Los apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto del artículo 4, el artículo 6, la disposición transitoria primera y la disposición final decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Declaración que se ha de extender a los apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto del artículo 29 y el artículo 30, la disposición transitoria segunda y la disposición final primera del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Dichos preceptos, fueron los que establecieron la normativa que regulaba el Informe de Evaluación de los edificios.

Después del revuelo que se formó tras la famosa sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, por la que se declaraba la nulidad de las “cláusulas suelo” en los préstamos hipotecarios cuando se hubiera producido una falta de transparencia al consumidor, las entidades bancarias demandadas solicitaron una aclaración de la misma, aclaración que se ha producido mediante el auto de 3 de junio.

La verdad que no se puede negar la voluntad que está poniendo en estos momentos el legislador para intentar regular aspectos que favorezcan los intereses de los consumidores, por lo menos en cuanto al número de normativa, siendo ya discutible la verdadera eficacia que tendrán desde un aspecto práctico.

El ya famoso Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda, de la Comunidad Autónoma de Andalucía, permite en su disposición adicional segunda la expropiación forzosa del derecho de uso de la vivienda en aquellos supuestos en los que nos encontremos ante un proceso de ejecución hipotecaria instado por entidades financieras o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos y resulte adjudicatario del remate una de dichas entidades, con la necesidad de cumplir por el afectado una serie de requisitos establecidos en la citada disposición y con un plazo máximo de duración de tres años.

A primera vista, y desde un punto de vista social, nos encontramos con una norma cuyo fin es, al igual que las normas estatales dictadas sobre esta cuestión, el conseguir de alguna forma que las viviendas deshabitadas puedan ser ocupadas y que los ciudadanos que se ven abocados a abandonar su domicilio tras una ejecución hipotecaria puedan tener acceso a una vivienda acorde con sus necesidades o seguir usando su propia vivienda, aunque no como propietarios.

La cuestión más polémica, y donde surge el punto de discusión, es el establecimiento mediante una norma legal autonómica de la expropiación forzosa del derecho de uso de una vivienda.

Por si no existían problemas en relación con las ejecuciones hipotecarias en nuestro país, como tratamos anteriormente y que están causando un revuelo social de una magnitud hasta ahora desconocida, hay que sumar uno más tras la sentencia que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (SP/SENT/709017) ha dictado en el día de hoy, referente a la petición de decisión prejudicial interpuesta por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona, mediante el auto de 19 de julio de 2011 (SP/AUTRJ/692709), objeto de comentario por nuestro departamento de derecho procesal.

Una práctica habitual cuando se solicita una hipoteca con un interés variable, es el establecimiento de las denominadas cláusulas suelo y techo. El funcionamiento de este tipo de cláusulas, consisten en el caso de la cláusula suelo en la fijación de un interés mínimo que el cliente siempre deberá abonar aunque se produzca un descenso por debajo del mismo del índice de referencia aplicable, mientras que la cláusula techo, establece un interés máximo a abonar en el supuesto que se produzca la elevación del tipo de interés y por encima del cual el cliente no deberá proceder a su pago.

El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, en su disposición adicional, encomendaba al Gobierno para que promoviera con el sector financiero la creación de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuya finalidad principal será el facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

Un gran problema que se está dando hoy en día en el sector inmobiliario y con el que se encuentran los compradores de una vivienda en construcción es el referido a la declaración del concurso de acreedores del promotor-vendedor con anterioridad a la entrega del inmueble.