Actuales trabas para el alquiler: la fianza y el aval
Debido a la situación económica que estamos atravesando, donde en numerosos casos nuestro poder adquisitivo está mermado por medidas laborales o políticas, hay que realizar bastantes cábalas para encontrar el alquiler de una vivienda o local cuyo pago podamos asumir durante cierto tiempo. Pero si, una vez realizado este esfuerzo para comprometernos en satisfacer todos los meses una determinada cantidad de renta, nos encontramos con la exigencia de garantías adicionales por parte del arrendador como la obligatoriedad de fianza y la solicitud de aval, la cuestión empeora y hace que en la actualidad resulte muy complicado poder formalizar el arrendamiento. No digamos cuando además para la búsqueda del alquiler recurrimos a la gestión de una inmobiliaria, pues entonces el hipotético arrendatario deberá tener en cuenta y calcular si puede afrontar en el momento de la firma del contrato el pago de la renta más el resto de todas estas cantidades.
En la actualidad, el carácter obligatorio de la fianza, que se constituye en garantía del cumplimiento de las obligaciones que corresponden al arrendatario y a favor del arrendador, aparece regulado en el artículo 36 de la LAU, estableciendo el pago de un mes para los arrendamientos de vivienda y dos en los de uso distinto, ello con independencia de las garantías complementarias que establece el apartado 5. Dicha obligatoriedad en principio no va a sufrir ningún cambio e igualmente se contempla en la futura Reforma de la LAU (Proyecto de Ley de Medidas de flexibilización del mercado del alquiler).
En mi opinión, tanto la fianza como el aval, hoy por hoy, tan solo suponen trabas para el alquiler. Y hay que recordar que arrendador y arrendatario podrían renunciar voluntariamente a incluir este concepto en el contrato, ya se trate de viviendas o locales, pues para las primeras dicha cláusula no sería nula sino que tendría validez al no perjudicar al arrendatario conforme el artículo 6 LAU, y para los segundos igualmente al basarse en la libertad de pactos del artículo 4.3. Este tema ha sido objeto de estudio en una Encuesta Jurídica de Sepín (SP/DOCT/882).
Ahora bien, tal renuncia siempre debería constar de forma expresa en una cláusula, ya que existe una diferencia sustancial si simplemente nada se indica en el contrato respecto de la fianza, pues en este caso la misma si sería exigible en cualquier momento, es decir, es necesario para no aplicar este precepto legal renunciar de forma clara y terminante.
Es cierto que tal posibilidad no implica que el arrendador ya esté eximido de depositar tal fianza en el organismo correspondiente, y asume el riesgo de sanción administrativa, pero es una cuestión a valorar por éste si encuentra «un buen arrendatario». Dicho esto, no se encuentra justificación jurídica alguna para este depósito, pues estamos ante relaciones jurídicas privadas entre dos partes en las que la Administración Pública no tendría que aparecer, se trata de una obligación impuesta al arrendador por el legislador, sin lugar a dudas con afán recaudatorio. Y mucha menos justificación encontramos en la exención de prestar fianza que la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social concede a las Administraciones del Estado y Entes Públicos, provocando una total discriminación. En este sentido, alguna CCAA, como Asturias, se ha animado a la supresión de tal obligación de depósito para los arrendamientos, Decreto 48/2010, de 10 de junio, atendiendo a la Disposición Adicional Tercera de la LAU que deja a la discreción de las Comunidades Autónomas el establecimiento o no de la obligación de que los arrendadores de finca urbana depositen el importe de la fianza.
En cuanto al aval, que consiste en el compromiso unilateral de pago en favor de un tercero que recibirá la prestación en caso de no cumplir el avalado, la problemática para el alquiler surge cuando no se puede cumplir esta premisa solicitada por el arrendador. En el caso del fiador personal, porque no se encuentre a ninguna persona, familiares o amigos que estén en condiciones económicas de responder, ni dispongan de un inmueble inscrito en el Registro que pueda servir de aval. En el supuesto de solicitar aval bancario porque el Banco, que te avala con tu propio dinero y quien cobra un alto interés, no lo aprueba debido a las actuales circunstancias de no disponer en cuenta del importe equivalente a seis mensualidades de renta o de un año, lo que dará lugar a finalizar las conversaciones con el arrendador.
En definitiva, hay que sopesar por parte de los arrendadores estas dos exigencias hasta ahora habituales que requieren cierta solvencia económica, pues quizá bastaría en la gran mayoría de los casos la acreditación de un contrato laboral, presentación del último IRPF, reduciendo de esta forma las obligaciones a efectos de conseguir realizar contratos de arrendamiento.