Se traspasa local de negocio: ¿Cómo y por cuánto tiempo?

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Existe aún hoy cierta confusión con la figura jurídica del traspaso de local de negocio, entendiendo por éste, la cesión mediante precio de un inmueble, sin existencias, realizada por el arrendatario a un tercero,  el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones del contrato. Y la duda surge porque, si bien es cierto que la LAU 29/94 no lo contempló para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, donde incluyó tan solo la cesión del contrato (art.32 LAU 94),  este derecho a trapasar por parte del arrendatario  continúa existiendo para los arrendamientos anteriores a  la entrada en vigor de la LAU29/94, resultando su tratamiento y normativa aplicable diferente en función de cual sea la fecha del contrato.

Así, para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, el traspaso aparece regulado en la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 4 y siguientes de la LAU 29/94. Para los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, pero anteriores al 1 de enero de 1995, habrá que acudir a la Disposición Transitoria Primera, que a su vez nos remite al TR de 1964.  En función de la fecha, acudiremos a unos preceptos u otros con regulación distinta.

Pues bien, en ambos supuestos, siempre se podrá ejercitar este derecho si se cumplen los requisitos que exige el articulo 32 del TR de 1964, como indican las recientes sentencias de AP Madrid, Sec.8ª, 11-4-2011 (SP/SENT/633559), AP Barcelona, Sec.4ª, 30-12-2010 (SP/SENT/638559) y AP Álava, Sec.1ª, 30-3-2010 (SP/SENT/531372). Desde el punto de vista del arrendatario consisten en que éste lleve en la explotación del negocio el plazo mínimo de un año, el compromiso del adquirente de permanecer en la misma actividad negocial al menos otro año más, la comunicación de los datos del adquirente así como el precio del traspaso, y el otorgamiento de escritura pública.

A su vez, el arrendador, ante el ejercicio de este derecho por el arrendatario, podrá recuperar el local arrendado haciendo uso de sus derechos, como son el tanteo y retracto, pero si no lo hace, tendrá derecho a cobrar un porcentaje sobre el precio, que dependerá de la fecha en que construyó o se arrendó por primera vez. Igualmente tendrá derecho a incrementar la  renta en un 15%.

Pero quizás, a parte de todas las premisas señaladas anteriormente, las cuestiones más importantes que la actual LAU introdujo son ¿qué duración tendrá el traspaso? y ¿Cúantos pueden producirse? Y es aquí donde tenemos que diferenciar las fechas del contrato.

En los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, con la LAU 29/94 al producirse un traspaso a persona física no se mantienen el plazo que hubiese tenido el arrendamiento original, sino que resulta de aplicación el párrafo quinto del apdo. 3 de la D.T.Tercera, de tal forma que el efectuado por el actual arrendatario y su cónyuge,  tendrá una duración por los años que resten desde su realización hasta cumplir 20, que hay que contar desde la aprobación de la Ley, es decir, hasta el 24 de noviembre de 2014. Ahora bien, la norma prevé un plazo mínimo de 10 años sea cual sea el tiempo que falte por cumplir, de ahí que si el traspaso se realizase, por poner un ejemplo,  ahora en el año 2012, quedándole tan sólo otros dos de plazo (hasta 24-11-2014), éste último no se tendría en cuenta, sino que como mínimo el arrendamiento quedaría con 10 años de duración, por tanto, hasta el 2022. En este sentido la sentencia de AP Pontevedra, Sec.3ª, 3-7-2012 (SP/SENT/685011).  Hay que advertir que estos plazos indicados (20 o 10 años) se pueden ver incrementados en otros 5 años más, cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU se hubiera producido otro traspaso.

En el caso del realizado a persona jurídica, la duración será, como máximo, hasta el 1 de enero del año 2015, aplicando el apdo.4 de la misma Disposición Transitoria.

En cuanto al límite en el número de traspasos y quien puede ejercitarlo, tan solo cabe el realizado por el  arrendatario a la fecha de entrada en vigor de la LAU o su cónyuge, pero nunca podrá tener lugar el realizado por el descendiente subrogado al fallecimiento o jubilación, ni tampoco por aquél que accedió a la titularidad arrendaticia con posterioridad a dicha fecha en virtud de otro traspaso. En definitiva, consideramos que la LAU 29/94 sólo autoriza un único traspaso después de la entrada en vigor de la Ley, como indican las sentencias de AP Madrid, Sec.11ª, 21-7-2008 (SP/SENT/440384) y AP Cantabria, Sec.2ª, 6-10-2009   (SP/SENT/484062).

En los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, estos dos temas cambian rotundamente, pues la Disposición Transitoria Primera, apdo.2 de la LAU remite al TR de 1964, por lo que se siguen aplicando los artículos 29 y siguientes del citado texto legal, de ahí que la duración del traspaso vendrá determinada por el plazo que tenga el propio contrato, como establece la AP Baleares, Sec.5ª, 5-6-2007 (SP/SENT/137625) y en cuanto al número no existe limitación alguna.

En los arrendamientos posteriores al 1 de enero de 1995, bajo el régimen de la LAU 29/94, como antes hemos señalado, no existe este derecho de traspaso.

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